394
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Загородное затишье

Объем спроса за 2018 год на загородном рынке (дома, участки, таунхаусы) — 5300 объектов. Ровно столько же, по данным специалистов КЦ «Петербургская Недвижимость», было зафиксировано
и в 2017 году. (В 2016-м — поменьше: 4600 сделок.)

«Активность покупателей — на уровне прошлого года», — подтверждает эксперт Дмитрий Сперанский.
По разным причинам приостановлены продажи в 22 проектах. Текущий объем предложения: примерно 17 800 лотов в коттеджных поселках, около 1000 секций в таунхаусах — на 4,7% меньше, чем год назад.
Наверное, наиболее точно описал состояние рынка генеральный директор компании «Лэндкей» Валерий Соколенко: «На рынке загородной недвижимости наступило затишье. Так тихо, что можно услышать, как закрывается очередная строительная компания».
Тревожный симптом — сокращение вывода новых проектов. За год в организованной загородной застройке появилось 4200 лотов: 33 новых проекта плюс 12 очередей. Это на 40% меньше, чем в 2017-м, если считать в поселках, и на 31% меньше — в домовладениях.
В сегменте таунхаусов — 5 новых проектов плюс 6 очередей, всего около 600 секций…
То есть за год граждане приобрели примерно столько же будущих домовладений, сколько девелоперы вывели на рынок.
Это, наверное, можно было бы счесть признаками сбалансированного рынка. Однако приходится делать поправку: покупатели предпочитают приобретать участки и дома в сложившихся проектах с приличной репутацией. Если участки без подряда — то с подведенными коммуникациями. У новичков бывают успехи (хороший пример — комплекс «Образ жизни» рядом с «Охта-Парком»), но это скорее исключение, а не правило.
В целом получается парадокс: при заметном преобладании предложения над спросом покупатели жалуются на дефицит адекватных вариантов.
Похожая картина — в Подмосковье. «У покупателей не хватает денег, а у девелоперов — интересных проектов, которые они могли бы предложить», — говорит аналитик компании «Инком-
Недвижимость» Дмитрий Таганов. Столичные девелоперы отмечают, что загородный рынок Подмосковья до сих пор не восстановился после кризиса 2014 года. Собственники вынуждены снижать цены: с начала года средняя стоимость частных домов в Подмосковье (без учета элитного и премиального сегментов) снизилась на 8%, говорят в ЦИАН. Впрочем, в продвинутых проектах с развитой инфраструктурой продажи идут отлично. (См. интервью с Натальей Осетровой в этом номере «Пригорода».) Но здесь возникает другая проблема — сроки окупаемости…
И на петербургском рынке могла бы сложиться похожая ситуация, если бы наши застройщики, не избалованные ажиотажным спросом, не были аккуратнее и осторожнее столичных.
По оценкам КЦ «Петербургская Недвижимость», доля непроданных объектов в коттеджных поселках на конец 2018 года составляет 46,7% (на 5% меньше, чем в конце 2017-го).
Участки без подряда по-прежнему преобладают в структуре предложения. И это надолго. Вместе со смешанным форматом их доля в общем объеме непроданных лотов составляет 93,1%.
Аналитики отмечают расслоение спроса. Увеличилось количество сделок с домами площадью около 60 кв.м и с бюджетом примерно в 1,6 млн рублей за домовладение. Одновременно стало больше сделок с дорогими участками: 300–500 тысяч за сотку и более 500 тысяч за сотку. (В этих категориях речь идет о десятках сделок, но в денежном выражении это существенная часть рынка.) В бизнес-классе увеличилась средняя цена сделки: в 2018 году — более 18,8 млн рублей, в 2017-м —
16,5 млн рублей.
Сегмент таунхаусов сокращается. Сейчас в открытой продаже находится всего около 1000 секций, за год объем предложения уменьшился на 53,4%. И здесь заметен серьезный структурный перекос. Самые крупные проекты реализует ГК «Кивеннапа»: «Кивеннапа–Север» — 1700 домовладений (Выборгский район), «Кивеннапа–Юг» —1200 домовладений (Гатчинский), «Кивеннапа–Сельцо» — 218 участков, «Кивеннапа–Юго-Запад» — 170 участков (Волосовский район). У компании серьезные проблемы. В отношении основного застройщика и продавца, компании «НеваИнвестПроект», поданы иски о взыскании средств и несколько исков о банкротстве.
Эта история серьезно повредила репутации формата в целом. Однако и здесь есть вполне успешные проекты — «Новые кварталы Петергофа» от УК «Теорема», «Ломоносовская усадьба». Интересно, как будет развиваться комплекс «Aurinko Бор»… По мнению застройщиков, спрос сдвигается к высоким стадиям готовности: покупатели готовы платить, но не хотят рисковать.
Одной из важных тенденций 2018 года стало увеличение доли продаж с использованием кредитных средств. Особенно активно этим направлением занималась компания «ФАКТ. Коттеджные поселки». Однако с увеличением ключевой ставки ЦБ ипотека стала дорожать. А коммерческие банки, предчувствуя рост рисков, «режут» в первую очередь неочевидные программы, в том числе финансирование ИЖС и покупки участков. Или ужесточают условия…


Ольга Колганова,
директор по маркетингу ГК «Хун Фу Новый Сити»:
– Для нас год был неплохой, радовал устойчивый спрос в нашем сегменте — продажи в КП бизнес-класса «Мариинская усадьба» шли нормально, даже несмотря на корректировку цен. Третью очередь «Мариинской усадьбы» будем выводить в продажу летом.

Максим Хансон,
руководитель департамента загородной недвижимости ГК «Плюс»:
– На загородном рынке наблюдался незначительный рост, на уровне 10–15% к 2017 году. Всплеск активности пришелся на четвертый квартал. Это может быть связано с негативными прогнозами в экономике. Есть наблюдение: люди начинают активно приобретать недвижимость, когда понимают, что экономика будет расти или стагнировать; когда наступает период неопределенности — рынок замирает.
Мы полагаем, что в 2019-м загородный рынок будет расти. Факторы роста: изменение законодательства (уведомительный порядок строительства), уход с рынка недобросовестных или неопытных девелоперов, повышение качества предлагаемого продукта (в 2014–2016 годах предложение в КП без электричества и дорог было достаточно распространенным).
Девелоперы сейчас думают над созданием автономных комплексов, не зависящих от наличия необходимой инфраструктуры в конкретной локации. Есть надежда, что скоро на рынке появятся проекты, которые реально можно будет рассматривать как альтернативу городской квартире.

Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
компании «1-я Академия недвижимости»:
– Год (по продажам) оказался лучше ожиданий. Возможно, это объясняется тем, что в трех наших поселках («Солнечное», «Дружное», «Коркинские просторы») степень завершенности инфраструктуры близка к 100%, поселки обжитые, с хорошей репутацией. Неожиданным стал высокий среднемесячный темп продаж в новом проекте «Город-Сад».
В 2019 году мы ожидаем по рынку общий спад. Это связано, в первую очередь, с переизбытком предложения.

Валерий Соколенко,
генеральный директор компании «Лэндкей»:
– На рынке загородной недвижимости наступило затишье. Так тихо, что можно услышать, как закрывается очередная строительная компания. Затянувшаяся фаза стагнации под силу не каждому девелоперу, выходить на нормальные показатели в таких условиях — настоящее искусство.
Нам еще в начале 2018 года было понятно, что никаких резких скачков в динамике продаж не будет. Работали с тем, что есть. А именно — с требовательным клиентом, который не спешит с покупкой, и качественно подготовленным объектом (другой не продать). Сбалансированный план продаж позволил завершить год в комфортном режиме — мы успешно реализовали два проекта, как и рассчитывали.
В 2019 году экономические условия по-прежнему играют против строительных компаний. Но бояться выводить новые объекты не стоит, конечно, если они доведены до ума. В противном случае лучше воздержаться, иначе есть риск подкосить репутацию компании.

Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:
– В 2018 году у нас вдвое увеличилось количество сделок в коттеджном поселке «Сад времени» в Петергофе. В целом за 12 месяцев показатели хорошие, как по квартирам и таунхаусам, так и по загородным домовладениям.
Предполагаю, что в 2019 году новые проекты могут появляться только у крупных застройщиков, у которых есть силы и мощности для освоения привлекательных участков рядом с Петербургом. Время, когда девелопер ставил забор, вбивал первый колышек, размещал рекламу и открывал продажи, а дальнейшее строительство осуществлялось на клиентские деньги, ушло в прошлое. Сейчас для развития качественного проекта нужен существенный объем инвестиций.

Артем Чесноков,
руководитель проекта «Сувантоярви»:
– Год прошел без взлетов и падений — и это на сегодня главное достижение. Основной целью было выполнение работ внутри поселка, это и послужило развитию продаж и повышению уровня готовности проекта.
Сейчас поселок «Сувантоярви» готов на 80%; из коммуникаций остался только газ. Дороги и сети мы поставили на кадастровый учет. Полагаю, что и работы по инфраструктуре, и продажи оставшихся участков мы завершим в этом году. Кстати: мы подали заявку и получили одобрение на аренду части Суходольского озера, примыкающей к поселку. Это важно, потому что мы сможем контролировать ситуацию вблизи поселка и с суши, и с воды.

Алексей Баринов,
коммерческий директор компании
«ФАКТ. Коттеджные поселки»:
– На фактические показатели ушедшего года повлиял как Чемпионат мира по футболу, так и ажиотажный спрос на рынке городского жилья. В целом результатами мы довольны. Весной мы вывели в продажу четыре новых очереди — в КП «Кокосы», «ПриЛЕСный–2», «Ульяновка» и «Кавголовские холмы» — и начали строительство.
Но самым ценным результатом 2018 года стали 30% продаж по рекомендациям.
В 2019-м спрос будет зависеть от степени готовности продукта. Клиентам интересны не только готовые коммуникации, но и фактическая повседневная жизнь в поселке.
По моему мнению, 2019-й год будет спокойным, ровным. Новых системно значимых игроков на рынке не появится. И это логично: хороших земельных массивов становится меньше, стоимость материалов и строительных работ повышается. Скидки и демпинг с каждым годом теряют позиции, это становится дорогой в никуда, которую выбирают компании, уходящие с рынка. Клиенту сейчас стоит особенно остерегаться предложений на начальной стадии строительства по привлекательно низким ценам.

 

 

Табл. 1                  Средние цены предложения
                           коттеджей/участков с подрядом
                                        на конец IV кв. 2018 г.

Класс

Средняя цена кв.м, тыс. руб.

Средняя стоимость коттеджа, млн руб.

IV кв.  2017

IV кв. 2018

изм. за 2018

IV кв. 2017

IV кв. 2018

изм. за 2018

Эконом

33,1

36,2

+ 9,3%

4,4

4,5

+ 1,8%

Комфорт

53,0

51,6

–2,8%

9,0

8,6

–3,6%

Бизнес

82,5

86,1

+ 4,4%

17,9

20,4

+14,0%

Элита*

158,9

170,5

+ 7,2%

53,5

61,2

+ 14,5%

*Мало объектов в выборке.

Данные КЦ "Петербургская Недвижимость"
 

 


 

comments powered by HyperComments