132
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Наталья Осетрова: «У нас семейный проект»

Первая публичная информация о проекте Gatchina Gardens вызвала у специалистов и участников рынка легкую оторопь: 620 га, более 1,5 млн кв.м жилья и коммерческой недвижимости. И все это —
в деревне Красницы. Спешим прояснить ситуацию: Красницы — в нескольких минутах от Вырицы.
А это уже совсем другое дело. Общие (пугающие масштабом) цифры — это в перспективе, на 20 лет. Ближайшие планы более реалистичны: на первом этапе застройщик планирует реализовать 2500 квартир бизнес-класса за 7 лет. Проект финансирует шведская инвестиционная группа; в выкуп участков, дороги и сети уже вложено около 1,2 млрд рублей. Подробности выясняем у руководителя проекта Натальи Осетровой.

–  Почему именно здесь? Почему Вырица?
–  Потому что Вырица исторически известна прежде всего курортными возможностями, бальнеологическим ресурсом. Здесь подземные горизонты медицинских радоновых вод, кембрийские глины, целебный ионизированный воздух — мы это все изучали совместно с Институтом курортологии. SPА-отель будет важной «точкой притяжения». Концепция разрабатывалась проектировщиками, работавшими на шведское правительство. У них есть соответствующий опыт, у наших — нет.
Хотя я считаю, что эта территория имеет хорошие перспективы; напомню: исторически южное направление — выбор царской семьи, здесь наше историческое наследие. Но когда мы заходили, эта территория официально имела статус депрессивной. Совместно со шведскими инвесторами мы провели большую аналитическую работу, делали прогнозы по логистике, смотрели на потенциал местности с учетом долгосрочных вложений и необходимости замораживать инвестиции.
Обратите внимание: в Московском районе ЖК бизнес-класса есть. И вообще Московский — самый дорогой район (не считая центра). Но сразу за городской чертой — пустота. Или Шушары. Комплексного развития нет, безопасных малоэтажных пригородов тоже нет.
Зато рядом аэропорт (от нас — 20–25 минут), бизнес-зона «Пулково», «Экспо­форум»…

–  Это ведь исторически сельхозземли?
–  Да, и более 20 лет они не использовались. Когда мы только начали выкупать землю, мне говорили, что мы не сможем согласовать изменение статуса, проект планировки, изменения в генплан, получить технические условия, с которыми обычно проблемы. Мы над этим работали, все получилось. В 2012 году перевели эту территорию в земли населенных пунктов. Назначение: под индивидуальную и малоэтажную жилую застройку. Документы для МВК мы готовили очень тщательно, шведские специалисты делали расчеты. Там было не только юридическое, но и экономическое
обоснование… Любопытно, что шведские инвесторы очень верят в экономический потенциал Ленинградской области, хотелось бы видеть больше уверенности и со стороны власти: нужно больше работать над развитием бренда «Ленинградская область» и с международным бизнес-
сообществом.
Первоначально по генеральному плану у нас было согласовано 680 000 кв.м жилья. И пять лет назад мы прикинули: столько не продадим, на рынке активно развивается масс-маркет. Или продадим, но по более низкой цене, и самое важное — это будет другой проект.
Мы сами вышли с предложением внести поправки в генплан, чтобы на 400 000 кв.м сократить объем застройки. Мне удалось убедить инвесторов: жилья будет меньше, но цена — выше. В Комитете по строительству на меня смотрели как на ненормальную: все просят увеличить, а эти — сократить. Зато у нас и плотность ниже разрешенной, и выше четырех этажей жилья не будет, это вопрос экономической безопасности проекта в целом, параметры, влияющие на однородность социальной среды.

–  Слабое место комплексных масштабных проектов — инженерия…
–  Проблема еще в том, что мы строим не квартал, нам не нужны под застройку 5–10 га. Средний шаг для этапов градостроительного проекта — это 100 га. А 100 га — это 12 мегаватт электричества. От 2500 до 3500 кубометров воды, соответственно, очистные на такой же объем. Плюс ливневка. IT-инфраструктура. Тепло: в нашем случае оно обеспечено с помощью газификации. Газ поступает в централизованные котельные…
Не скажу, что это было просто. Когда мы только начинали, «Ленэнерго» за техусловия и подключение выставило нам счета около 700 млн рублей. Спрашиваю: а сроки по договору? Это, говорят, не договор в вашем понимании, эти средства будут размещаться в нашей инвестиционной программе. Извините, говорю, мы планировали купить у вас мощности, а не инвестировать в энергетику. Не договорились…
Мы пошли через Москву. Нашли альтернативный вариант. Заказали мощности и выкупили техусловия у РЖД, сами контролируем сроки проектирования и строительства. Знаю, что «Ленэнерго» жаловалось в правительство: как же так, что за вольности инвестор себе позволяет? Но понимания не нашли. Мы готовы были платить, но за результат и в конкретные сроки, с гарантией, а не просто так.
«Водоканал» не предусматривает договором гарантий качества воды, а у нас курорт, требования международных инвесторов, операторов отелей. Выбора нет, нужна вода хорошего качества, мы обратились в Роснедра. Получили лицензии, провели поиск, оценили объемы и качество воды. Труд фантастической сложности, но теперь все будут пить из-под крана чистую воду, а хорошая вода — это здоровье и долголетие.
Такие препятствия могут возникать на любом этапе. Главный вопрос — как к ним относиться. Мы рассматриваем новый барьер как новую возможность.
Инвестиции в сети на всю территорию — это вопрос безопасности проекта, контроль, обеспечивающий качество жизни. В результате на наших 100 га мы теперь монополисты…

–  Теперь главный вопрос: что будете строить и кому продавать? Как оцениваете объем платежеспособного спроса?
–  Построить просто дома, без экономической модели и сценария экономического развития города, невозможно. Мы это не раз видели: закрывается градообразующее предприятие, и город разваливается, умирает. Без возможностей трудоустройства, постоянного проживания, образования, коммерции город не живет. Где-то это могут быть инновационные производства (Силиконовая долина) или города-курорты, их довольно много в мире, часто они имеют дополнительно к курортным объектам и предприятия-производства курортологической продукции, воды, косметики, БАДов. И мы для себя выбрали этот путь, поскольку природные ресурсы позволяют.
Весь этап комплексной подготовки мы уже прошли, инвестировали более 1,2 млрд рублей. Сейчас уже строители готовы выходить на площадку, мы работаем на мобилизации.
Это будет малоэтажный — 4 этажа — город-спутник. Мы ориентируемся на безопасное семейное проживание, с детьми, на их образование. На то, как они будут жить на природе и в то же время пользоваться развитой инфраструктурой. Чтобы подросток вышел из дома, сел на велосипед и безопасно проехал к школе, не пересекаясь с УДС. Еще одна важная составляющая — туристическая и курортная инфраструктура. SPА-отель. В советский период в Вырице располагались многочисленные детские оздоровительные лагеря, в имперские времена Вырицу называли «заповедник гениев».

–  В пригородах есть два-три десятка малоэтажных проектов. На разных направлениях. Половина — проблемные или близки к банкротству. И покупатели это знают!
–  У нас на 100 га запланировано 2500 квартир. Мы собираемся продавать их 7 лет. Примерно по 360 в год. Даже с учетом тех ограничений, о которых вы говорите, это вполне реалистичный сценарий. Но только в одном случае: если мы говорим о комплексном подходе.
Мы знаем, где зона риска. Готовы ли мы не просто вывезти людей в пригород, но и создать там комфортные условия, чтобы им было чем заняться? От Пулково до нас — 25 минут. У нас там офис проектировщиков. Если я еду в сторону Таврической, где я живу, — около часа. Но на Таврической мне есть чем заняться. Я могу пойти в парк, в ресторан, в торговый центр, поехать в Sokos SPА-отель. Этим и отличается пригородный проект от городского сегодня в реалиях рынка нашего региона: нужно давать больше функций для комфортного проживания, и тогда вектор покупательского спроса сместится.
Мы не ориентируемся на масс-маркет. Это жилье бизнес-класса, бизнес плюс и небольшая часть — премиум, не более 10%. Основная часть недвижимости — квартиры от 60 до 120 кв.м.
По данным аналитиков, за год в городе проходит около 6000 сделок в диапазоне от 9 до 25 млн рублей. Так что мы претендуем на 5–7% рынка. Есть еще общая тенденция выезда из города в ближние пригороды…

–  В Подмосковье есть и обратный отток…
–  Правильно! Уезжают оттуда, где застройщик забыл или пожадничал построить инфраструктуру. Там, где она есть, — высокий спрос («Рублево-Парк», «Довиль», «Николино» и т.д.). Некоторые столичные девелоперы решили: а, люди и так поехали — что ж я буду тратиться. И не стали строить ни отели, ни заявленные спортивные обьекты и пр. Но у тех, кто все сделал как обещал, — комплекс таунхаусов «Олимпийская деревня Новогорск», например, — там и цены растут, и спрос есть.
Кроме того, обсуждаются планы переезда правительства Ленобласти в Гатчину. Понятно, что эта тема муссируется не первый год; возможно, переместится не все целиком, а отдельные комитеты. Но областные власти уже забрали Красные казармы (военно-морской архив МО переехал). Разговаривают с Большим Гатчинским дворцом. Так что процесс идет.
Еще один фактор. Сейчас благодаря европейской политике (в отношении иммиграции) на рынке появилась тенденция спроса со стороны иностранных граждан. Агентство «Ремакс» говорит: год от года все больше европейцев интересуются покупкой второй (пока — второй) недвижимости в России.
Я думаю, важным фактором стала безопасность. «Ремакс» подписал с нами договор, и они приступили к продвижению нашего проекта Европе. У всех наших учредителей здесь есть жилье. Они в России живут — не постоянно, но регулярно, и часто приезжают с семьями.

–  Ваши шведские инвесторы рассматривают возможность переезда в Россию?
–  Я не исключаю такой возможности.Инвесторы делают ставку на развитие бизнеса в нашей стране; проекты — как дети, приятно жить там, где многое является результатом твоей работы, кроме того, деловое партнерство связывало нас веками. Но мы не делаем ставку только на жилье.
Мы закладывали определенные средства и на инженерную подготовку, и на выкуп ТУ. Школа, детские сады. Все это важно. Но не менее важна курортная, торгово-развлекательная инфраструктура: рестораны, кафе, SPА-отель, пансионат «Золотой возраст» с кварталом доступной среды. Один из наших учредителей владеет аналогичными объектами в Швеции. В рамках бизнес-кооперации они готовы на летний сезон присылать шведских туристов-пенсионеров на проживание к нам. Это экономия для шведов и заработок для нас. (У нас средний чек, конечно, ниже.) С их участием окупаемость пансионата — пять лет.
У нас запланированы SPА-отели, торгово-развлекательный комплекс; бизнес-центры для работы из удаленного доступа или как дополнительный офис. Это тоже шведская модель: есть главная штаб-квартира, а есть загородная, где тоже можно вести дела, проводить мероприятия и куда приезжают гости.
Бизнес-центры будем строить одновременно с жильем. Их общая площадь —
20 000 кв.м. Первый — 5000 кв.м — на бульваре, рядом с торговыми и ресторанными комплексами.
На летнее время будут востребованы функции апартамент-отеля. У нас в Вырице зимой 20 тысяч жителей, летом — 200 тысяч. И цены на аренду фантастические.
Одна из западных сетей пригородных SPА-отелей заинтересовалась конкурентной средой. Они удивились: оказалось, что конкуренции вообще нет. Просто нет пригородных SPА-отелей международных
сетевых брендов! При пяти миллионах населения (плюс два — Ленобласть) и семи миллионах туристов. Для них это просто свободная ниша, которую нужно немедленно занимать.

–  Ниша свободна, потому что никто не сообразил — или потому что она никому не нужна?
–  Думаю, что всему свое время, плюс высокие международные требования к месту размещения SPA-отеля. Ну, вот я, например, езжу с детьми в «Сайма-Гарденс». Потому что ближе ничего не найти. Хотя путешествие выматывает. Много людей выезжает в Эстонию… Каждый год, по данным Росстата, мы вывозили миллиарды евро и тратили их в Эстонии, Латвии, Литве, Финляндии, Норвегии… «Мы» — это, в основном, Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область.

–  Апартаменты изначально будете строить под гостиничную функцию?
–  Продаваться помещения в этих корпусах будут как квартиры, но управляющая компания станет предоставлять услуги по сдаче в аренду. Какую-то часть года вы можете там жить, другую — сдавать. Обеспеченные жители арабских стран, кстати, предпочитают приезжать в Россию именно зимой. Снег для них экзотика.
Доля арендного жилья — 10%. Все-таки у нас семейный проект, а не корпора­тивный.

–  Какова будет стоимость «квадрата» на первом этапе?
–  136 тысяч за квадратный метр. Это ниже среднего бизнес-класса в городе. В пригородах аналогов нет. Разве что «Первая линия» (280 тысяч за кв.м), но там статус помещений — апартаменты. В качестве аналогов мы обсчитывали Пушкин и Павловск. Мы не ориентировались на цены Крестовского острова, хотя по качеству, по комфорту проживания мы как раз альтернатива Крестовскому.
Минимальное жилье — 62 кв.м (евро-единичка, евро-двушка). 70% квартирографии — от 70 до 120 кв.м. Небольшое количество — около 10% — премиальных квартир, от 200 до 280 кв.м. Это рядом со SPА-отелем, с выходом к гольф-полю и к зоне индивидуальных домов. Всего 246 000 кв.м жилья.
Минимальный бюджет сделки — от 9 млн рублей, средний бюджет — около 11–16 млн. Есть возможность покупать с частичной меблировкой (это самое разумное)
и с полной меблировкой — для суперзанятых людей и для тех, кто собирается сдавать квартиру в аренду. Заниматься этим будет УК, по агентскому договору.
Мебель поставит совместное предприятие, созданное по соглашению Первой мебельной фабрики и немецкой Alno AG. Мы уверены в качестве.

–  Кто ваши инвесторы?
–  Основной — инвестиционная группа CastorX Capital, ее основатель — Ханс-Аке Уггла, известный в Швеции бизнесмен с безупречной репутацией. Он владеет более 51% акций. Остальные 49% распределяются между 18 инвесторами. Среди них также известный предприниматель, идеолог проекта Магнус Исакссон. Есть шведы, финны, немцы…

–  Известные экономисты говорят, что сейчас любой длинный проект несет в себе огромные риски. Слишком быстро все меняется. Работают короткие, легкие проекты, короткие деньги…
–  Самое легкое, что можно рассчитать, — это жилье.

–  Но судьба строительной отрасли через два-три года, а тем более через семь лет — это тоже большой вопрос. Кто знает, что еще придумают наши затейники в Думе и правительстве.
–  Наш шведский инвестор начинал работать в России еще в 90-е. И его уже тогда удивляло: почему российские бизнесмены боятся начинать проекты со сроком окупаемости пять-десять лет. Два-три года, четыре максимум! Но именно поэтому мы создаем инвестиционную платформу. В России нет длинных денег. И часто меняются законы, причем без расчетов, аналитики, без общественного обсуждения. В Швеции не просто 200 лет не было войны — в Швеции и законы без крайней необходимости не менялись. А если уж есть необходимость, то сначала собирается экономический сектор, потом обсуждают юристы, потом изучают общественное мнение, и все это занимает несколько лет. Потом запускаются тестовые модели. И только когда все отработано, принимается решение.
У нас бизнес постоянно находится в стрессовой ситуации. Но нашим инвесторам не страшно: источник формирования доходов, часть которых вкладывается в проекты в России, находится за ее пределами. Кроме того, на этой территории мы станем внутренними монополистами. Земля наша, сети наши. Продажа квартир — короткий бизнес-кейс. Последующая эксплуатация и обслуживание жилья, сдача в аренду — длинный бизнес-кейс.Сегодня инвестор уже вложил 1,2 млрд рублей. До 2 млрд он готов вкладывать до начала продаж.
Один из наших учредителей, предприниматель Магнус Исакссон, говорит: «В России есть два состояния. Состояние глобального падения и состояние роста. Когда все падает и рушится, мы притормаживаем. Когда начинается фаза роста, нужно выходить и строить».

comments powered by HyperComments