180
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Загадки капризного спроса

Суждения экспертов о рынке загородной недвижимости напоминают старую притчу
о слепых мудрецах, которые ощупывают слона. Один говорит, что слон похож на дерево (ему досталась нога), другой — на веер (ухо), третий — на стену (бок). И так далее.

Прошу аналитиков на меня не обижаться: я ведь и себя из этого круга не исключаю.
Специалисты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» установили, что в прошлом году спрос на загородном рынке вырос на 9,2%: 5300 сделок в 2017-м против 4600 в 2016-м. Эксперты бюро «Сперанский» говорят о снижении спроса примерно на 5%. Аналитики из Knight Frank SPb насчитали за год 4391 сделку — примерно на 25% меньше, чем в 2016-м. Причем снижение по разным сегментам распределилось неравномерно. В Knight Frank SPb полагают, что за 2017 год спрос на элитные коттеджи сократился на 41% (из 346 коттеджей продано 19), в бизнес-классе падение составило 33% (реализованы 72 объекта из 1352), в самом массовом сегменте — участков без подряда — минус 19% (3758 продаж). Таунхаусы бизнес-класса потеряли 78% продаж (по отношению к 2016-му), недорогие секции просели на 37% (390 сделок за год из 5307 вариантов).
То есть мы имеем полный диапазон оценок: от роста до спада.
Экспертные мнения девелоперов об активности спроса также разнятся (см. ниже). Большинство все-таки уверено, что на рынке имеет место спад, вопрос лишь в том, насколько глубокий.
По поводу предложения споров меньше. На начало 2018-го на рынке присутствуют 356 коттеджных поселков (КП), 42 комплекса с таунхаусами. В поселках в наличии 18 700 объектов на продажу: участков или домов. В таунхаусах продавцы предлагают 2200 секций.
Год назад показатели были почти такими же: 18 400 объектов в КП, 2500 секций в таунхаусах.
Предложение росло довольно активно.Всего, по данным КЦ «ПН», в 2017 году открылись продажи в 60 коттеджных поселках (плюс 14 очередей), в которых выведено в продажу 6500 лотов. По сравнению с 2016-м рост по числу проектов на 25%, по числу объектов — на 21%.
В сегменте таунхаусов за минувший год прибавилось шесть проектов и шесть очередей в действующих комплексах, всего на рынок вывели 500 секций.
Доля непроданной недвижимости составляет больше половины — 51,7%.
В любом случае, как ни считай, получается, что за год граждане приобрели загородной недвижимости существенно меньше, чем девелоперы вывели на рынок.
Однако «навес» предложения, не обес-печенного спросом, растет медленнее, чем мог бы, если учитывать девелоперскую активность. Причина понятна: одни застройщики открывают продажи
в новых проектах, другие замораживают или откладывают до лучших времен запущенные ранее.
За 2017-й приостановлены продажи примерно в 40 проектах, где предлагают коттеджи, таунхаусы. Причины могут быть разными. Иногда это пересмотр концепции, иногда — финансовые проблемы у продавца. Но в целом показатель близок к цифрам прошлых лет.
В общем, рынок без больших сюрпризов.
Напряжение и кризисные ситуации возникают там, где текущего объема сделок девелоперу не хватает для выполнения обещаний по инфраструктуре (сетям, дорогам).
Похоже, крупные сетевые девелоперы (ГК «ФАКТ»., «ПулЭкспресс», «1-я Академия недвижимости» и др.) постепенно перераспределяют спрос в свою пользу. Вероятно, у них просто больше возможностей для маневра.
Трудное наследие Luonto/«АйДаДома» рынок все же переварил: часть проектов доделывается с помощью новых инвесторов, часть перешла под управление собственников участков.
Для покупателей главные риски связаны с тем, чтобы угадать, какой проект будет развиваться успешно, а с каким лучше не связываться.
Если судить по отдельным показателям (давно ли фирма на рынке, как сложилось в прежних проектах и т.д.) — можно крупно пролететь.
Неосторожно судить об облике слона по отдельным деталям. А уж о характере…  

Сергей Балуев,
директор по продажам ГК «ФАКТ».:
– По нашим проектам мы не видим падения спроса. Наоборот, у нас по итогам года зафиксирован прирост примерно на 30%. Отчасти сказался вывод на рынок новых проектов, но и в запущенных ранее продажи выросли — за счет более высокой стадии готовности. Цены на протяжении года мы не снижали. По мере продвижения проектов (дороги, инженерная инфраструктура, ограждение и пр.) плавно повышали стоимость участков на 5–10%. Сейчас средняя по нашим проектам цена участка в 10 соток — 1,3–1,4 млн рублей.
Полагаю, в этом году резких колебаний на рынке не будет. Конечно, надо учитывать, что уровень реальных доходов граждан снижается. Рынок расслаивается, и «нарезка» в чистом поле с обещаниями что-то подключить в будущем тоже находит своего покупателя. Но надо понимать, что риски на этой стадии стройки высоки, и не всегда клиенты таких компаний их учитывают.
С другой стороны, накопления физических лиц на банковских депозитах растут. Несмотря на снижение доходности вкладов. Мы делаем ставку на ипотеку и на людей, располагающих средствами на первоначальный взнос. Рынок перестал расти количественно, сейчас нужны качественные изменения. Сделки будут идти у тех компаний, которые могут предложить комплексный продукт (не просто участок, но к нему — инженерный пакет, понятная схема управления и обслуживания), а также гибкие финансовые условия.
Рынок расслаивается. «Нарезка» в чистом поле с обещаниями что-то подключить в будущем тоже находит своего покупателя. И не всегда клиенты таких компаний учитывают риски.

Алексей Потапов,
руководитель проекта «Ламбери»:
– При стагнирующей третий год экономике сложно ожидать более оптимистичных вариантов. Но только ли дело в экономике? Посмотрите на наш рынок. Большая часть предложения — поселки с невнятной архитектурой, с низким качеством строительства, про инфраструктуру даже говорить не хочется.
В тучные годы это активно продавалось. Но кто сказал, что так будет всегда? Сегодняшние жесткие условия уберут с рынка случайных, некомпетентных игроков. Уйдут компании, которые не смогли обеспечить стабильный финансовый поток, необходимый для поддержания минимального уровня строительства и продаж без участия заемных средств. А спрос никуда не делся. Он сжался, как шагреневая кожа, выкристаллизовался в понимании всех своих потребностей и замер в ожидании интересных проектов и лучших времен.
Стратегия нашей компании при реализации коттеджного поселка «Ламбери» — точное следование первоначально утвержденному плану. Наша цель — создать клубный премиальный поселок
с ярко выраженным архитектурным стилем, высоким качеством строительства и продуманной инфраструктурой. В 2017 году мы продали четыре дома. Возможно, продажи могли быть и лучше, но мы не изменяли концепции и идеологии. Мне кажется, именно это и позволяет нам находиться премиальном сегменте, практически «играть против рынка». Такой идеологии мы постараемся придерживаться и в будущем.

Артем Чесноков,
девелопер КП «СувантоЯрви»:
– 2017 год можно охарактеризовать как необычайно нервный. Не было стабильности, сбились сезонные ориентиры. Клиенты пребывали в сомнениях, покупать или нет, а если покупать, то зачем. И эта неопределенность распространялась по рынку в целом, дезориентировала девелоперов и отделы продаж. Насколько мне известно, многие топ-менеджеры еще не получили своих годовых бонусов; в некоторых компаниях (у нас можно приобрести участок на юрлицо) по каким-то вздорным основаниям арестованы счета… Неопределенность составляла главную проблему на рынке. Но сейчас ситуация выравнивается. У нас январь 2018-го по результатам получился лучше декабря 2017-го. Полагаю, с конца февраля — начала марта рынок войдет в колею.

Дмитрий Новосельцев,
председатель правления директоров
компании «1-я Академия недвижимости»:
– Сегодня ситуацию на рынке загородной недвижимости можно оценивать как критическую. Особенно для закредитованных компаний. Скорее всего, нас ожидает новая волна банкротств строительных и девелоперских компаний.
А также дальнейший спад на рынке.
И так будет происходить, пока продолжают действовать экономические санкции против России.
Новая реальность состоит в том, что санкции в виде ограничения доступа
к дешевым деньгам оказались эффективными. Новая парадигма состоит в перестройке экономики с импортозависимой на экономику собственного производства, ориентированную на внутренний рынок. В условиях, когда потеряны межотраслевые связи, закрыты многие предприятия, это будет сделать трудно, но можно. На это потребуются годы. Так что не следует ожидать от рынка скорого восстановления. Точек роста в экономике пока не много, а значит, появление новых богатых людей весьма проблематично. Отсюда прогноз по сегментам недвижимости «лакшери» и «бизнес» весьма скептический. Жить будут сегменты эконом- и комфорт-класса. В нашем случае это инженерно подготовленные участки с минимальным пакетом: дороги, электричество и, возможно, вода.

Вадим Новиков,
генеральный директор компании freeDom Haus:
– Конечно, в дорогом сегменте — очевидный спад. Для нашего поселка Liikola
Club сегодня нормальный темп реализации — одна сделка в квартал. Запуская этот проект в 2013 году, мы рассчитывали на одну сделку в месяц. Пришлось пересматривать планы, оптимизировать издержки. Но проект развивается, как намечено: на сегодня в нашем поселке практически готова вся инфраструктура (кроме одной спортплощадки).
Сейчас покупатели дорогой недвижимости предпочитают приобретать готовые или близкие к готовности дома, но не участки.

 

Табл. 1

Динамика средних цен предложения коттеджей (участков с подрядом)

 

Класс

Средняя цена 1 кв.м, тыс. руб.

Средняя стоимость коттеджа, млн руб.

IV кв. 2017

IV кв. 2016

∆ к IV кв. 2016, %

IV кв. 2017

IV кв. 2016

∆ к IV кв. 2016, %

Эконом

33,1

34,7

- 4,5

4,4

4,3

+ 1,8

Комфорт

53,0

59,8

- 11,3

9,0

9,7

- 7,6

Бизнес

82,5

76,4

+ 7,9

17,9

17,4

+ 3,0

Элита

158,9

166

- 4,3

53,5

69,5

- 23,1

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Табл. 2

Динамика средних цен предложения таунхаусов

 

Ценовая группа (цена за секцию)

 

Средняя цена 1 кв.м по классам, тыс. руб.

Средняя стоимость таунхауса по классам, млн руб.

IV кв. 2017

IV кв. 2016

 

∆ к IV кв. 2016, %

 

IV кв. 2017

IV кв. 2016

∆ к IV кв. 2016, %

До 4 млн руб.

43,1

41,0

+ 5,2

3,7

3,5

+ 6,6

4-7 млн руб.

50,6

58,3

-13,2

5,9

6,2

- 4,4

7-12 млн руб.

67,7

79,7

-15,1

9,3

13,2

- 29,3

12-20 млн руб.

76,9

84,7

-9,2

15,7

16,7

- 6,0

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Табл. 3

Распределение предложения

 

Объект

Доля в предл. (поселки), %

Доля в предл. (объекты), %

Участки без подряда

80

86

Смешанная застройка

10

8

Участки с подрядом (коттеджи)

10

6

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Табл. 4

Дорогие загородные дома

Показатель

Класс А

Класс В

2016

2017

2016

2017

Число коттеджных поселков, шт.

12

11

31

28

Предложение коттеджей, шт.

209

205

580

1352

Число проданных домов, шт.

32

19

97

72

Средняя стоимость коттеджа, млн руб.

58,5

50,6*

23,1

23

Данные Knight Frank Saint-Petersburg 

* В рублях цены предложения не менялись. Цены, зафиксированные в валюте, менялись согласно курсовым колебаниям.

 

comments powered by HyperComments