153
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Александр Царев: «В загородной жизни больше поводов для общения»

Деревянный дом от Honka — это такой российский символ стабильности. Подъем на рынке или спад, финансовый кризис или геополитические страсти, но каждый год в петербургских пригородах вырастают несколько «хонковских» домов.
О перепадах конъюнктуры и об особенностях жизни в коттеджном поселке, о важности соседских связей мы беседуем с генеральным директором компании «Росса Ракенне СПб» — эксклюзивным дистрибьютором HONKA в России, республиках Казахстан и Беларусь — Александром Царевым.

– Аналитики считают, что прошедший год для дорогого сегмента был чуть ли не провальным. Например, эксперты Knight Frank SPb зафиксировали снижение продаж на 40%... Вы  согласны с такой оценкой?
– Пожалуй, нет. Падение действительно было, но не такое драматичное. Я оцениваю снижение реализации по рынку дорогих домовладений процентов в десять. Причем у нашей компании результаты в петербургском регионе лучше, чем в 2016-м. Не по числу сделок, но по объему, по финансам. В Москве (Подмосковье) похуже. Регион значимый, и там снижение на 5–7%. В причинах пока разбираемся, но вот в этом году заключили уже два серьезных контракта.

– Каким будет для рынка 2018-й? Если вы рассчитываете на улучшение конъюнктуры, то за счет чего?
– До выборов будет все спокойно и тихо, без серьезных ожиданий роста. После выборов ситуация для инвесторов станет понятнее, можно предполагать, что случится легкий подъем по сравнению с прошлым годом.
Экономисты правительства закладывают в прогнозы рост ВВП, довольно высокие цены на нефть… Плюс стабильный курс рубля — это все благоприятно для серьезных инвестиций.

– Новые санкции со стороны США не приведут к возврату части крупных капиталов
в Россию?

– У тех, кто попадает под санкции, с жильем давно уже все в порядке. Как и с российскими активами. С точки зрения вложения денег важнее другое: растет внутренний туризм. Это создает предпосылки для строительства общественных зданий, объектов туристической инфраструктуры…

– Те же аналитики сетуют на дефицит нового качественного предложения в сегменте коттеджных поселков. Вы собираетесь в этом году выводить на рынок новые проекты?
– Да, мы готовим к выходу коттеджный комплекс. Северное направление, бизнес-класс. О подробностях расскажу позднее.


– Что изменилось за год в покупательском спросе?
– Серьезных изменений в покупательских предпочтениях мы не отметили. Разве что клиенты больше внимания стали уделять финансовым схемам, порядку оплаты, рассрочкам.

– Больше покупают в кредит?
– В том числе. Понимаете, наши дома приобретают не на последние деньги. Порой для покупателя удобнее взять кредит, чем, скажем, вытаскивать средства из собственного бизнеса.

– Как соотносятся индивидуальные заказы и дома в ваших поселках?
– За год дома по индивидуальным заказам составили около 40% в общем объеме наших продаж; 60% реализации — в наших поселках: 12 сделок в «Медном озере–2», две продажи в Солнечном, в комплексе HONKANOVA…

– Для ваших покупателей это второй дом или основное жилье?
– Для одних — первый загородный дом, для некоторых — даже не третий. По-разному. Но большинство делит время между городской квартирой и домом. Приезжают на выходные, проводят лето.

– Какие объекты должны быть в непосредственной близости, чтобы загородная жизнь была комфортной?
– Много внимания уделяют транспортной доступности. Это принципиальный вопрос: минимум времени в дороге. Маршрут «город — загородный дом» не должен быть обременительным.
Что касается прочих опций, они традиционны: всевозможные детские и спортивные площадки, развлечения, пространство для прогулок, рестораны, магазины. Там, где мы строим наши поселки, это все в ближайшем окружении есть. Но на первом месте все же доступность. Причем оптимально, если есть варианты. К «Медному озеру» можно подъехать с разных сторон. От Выборгского шоссе
и от Приозерского. Это важно.

– Нет ощущения, что Солнечное — это для ПМЖ все же далековато?
– Сегодня элитные поселки постепенно отодвигаются от города. В ближнем радиусе адекватных предложений нет. Таких, чтобы все соответствовало высокому статусу: и транспортная доступность, и ландшафт, природное окружение, и правильные документы.

– Какой из ваших проектов считаете лучшим?
– Хочется верить, что мы развиваемся, учимся вместе с клиентами, приобретаем какой-то опыт… Учитываем допущенные ошибки. Поэтому лучшие проекты — которые сейчас строятся. «Медное озеро–2» и HONKANOVA сегодня могут считаться лучшими в своих классах, и это не только мое мнение, эти проекты из года в год признаются на рынке лучшими, завоевывают профессиональные награды. Из более ранних — Honka Family Club.

– У вас ведь тоже дом в одном из поселков?
– В «Хонка-парке». Он был построен еще в 1998 году, в Токсово. Проект небольшой, всего на 11 домовладений.

– Как складываются отношения с соседями?
– Отлично! Это одно из основных преимуществ. Я бы, наверное, мог купить дом в другом месте. Но у нас сложилась настолько хорошая атмосфера, что менять ничего не хочется. Все друг друга знают, хотят в гости, вместе проводим праздники, дети и внуки играют вместе…

– Это для вас основной дом?
– Нет, к сожалению, бываю на выходных.

– А не раздражает необходимость иметь все в двух экземплярах?
– Я считаю, что смена обстановки даже в недельном цикле идет только на пользу. Настроение лучше, работоспособность, нет ощущения замкнутого круга…

– Если добрососедские отношения настолько важны — что можно предусмотреть на старте, на стадии концепции?
– Важно с самого начала (по возможности, конечно) предусмотреть и исключить причины возникновения конфликтов. А для этого необходимы грамотное генпланирование и качественная работа юристов. На этой стадии можно избежать будущих споров о границах, о том, кто ставит забор и какой, кто оплачивает дренаж и каким он должен быть…
Кроме того, клиент изначально должен четко понимать правила, которых необходимо придерживаться и в процессе строительства дома, и в последующей эксплуатации.
Неотъемлемая часть инвестиционного договора — правила, регламентирующие дальнейшие шаги. Это может касаться строительства дополнительных объектов, отступления от границ участкаи так далее.

– Собственники домовладений участвуют в решении каких-то общих вопросов, распределении затрат?
– У нас накоплен определенный опыт в этой сфере. Большую часть вопросов, связанных с дополнительной инфраструктурой, необходимо нам самим разрабатывать и решать. Если их не реализовать на начальной стадии, скорее всего, они не будут реализованы никогда.
В одном из проектов мы пытались уменьшить инфраструктурные затраты на входе. Исключили их из предложения инвесторам. Надеялись, что потом, когда сформируется определенный пул жителей, они сами решат, что, когда и как им нужно в поселке построить, с каким бюджетом. Минимум мы построили: сети, дороги… Определенные территории были зарезервированы под общие нужды. Прошло уже более десяти лет — там по-прежнему ничего не построено. Никак не могут договориться.
На самом деле покупателям проще и удобнее, чтобы эти вопросы были решены заранее и без них. Конечно, принимая такие решения, надо быть очень аккуратным. Такой подход увеличивает инвестиционную стоимость на входе, возможно, мы теряем часть клиентов. Но зато гарантируем определенный уровень.

– Какая юридическая форма преобладает в ваших поселках — СНТ или ДНП? Или, по новой форме, — ТСН, товарищество собственников недвижимости?
– Наши проекты, как правило, находятся в черте населенных пунктов. Поэтому статус — ИЖС, а форма объединения — ТСЖ, товарищество собственников жилья.
Не то чтобы мы исключали для себя другие варианты — если место привлекательное, можем рассматривать и сельхозземели под дачное строительство. Но ИЖС для нас понятнее и удобнее.


– Сколько тратят на управление и эксплуатацию домовладельцы, например
в «Медном озере–2»?

– Около 50 000 в квартал. Ресурсы оплачиваются по индивидуальным договорам в зависимости от потребления.

– У вас были и проекты коммерческой недвижимости — гостиничные, ресторанные. Этот интерес сохранился? Будут ли появляться новые объекты?
– Как раз сейчас изучаем несколько таких проектов, в основном гостиницы. В этом году, надеюсь, будем запускать. Мы выступаем в роли генподрядчика.
В финансовом выражении строительство общественных зданий, коммерческих объектов составляет примерно 15–20% в годовом обороте компании.  

– В каком из сегментов рынка потенциал для роста выше — в жилье или коммерции?
– Интерес к коммерческим объектам довольно стабилен. И мы полагаем, что будет расти. В том числе и как место приложения капиталов, накопленных крупными компаниями. Фирмы интересуются доходной недвижимостью.

– Не возникает внутренней конкуренции? Если человек привык ездить на приличные базы отдыха, зачем ему загородный дом?
– Это разные сферы деятельности и разные задачи. Базы отдыха чаще всего специализированные: под рыбалку «заточены», или горные лыжи, или экотуризм… И ведь в таком месте не будешь жить месяц, тем более — полгода. А в собственном доме все основные опции собраны и для постоянной жизни, и для хобби. Сад, например…

– Кстати, а у вас в «Хонка-парке» есть грядки?
– Это вопрос времени и возраста. Поначалу ни у меня, ни у кого-либо из соседей никаких огородиков не было. Но постепенно, постепенно… Теперь почти у каждого если не огород, то какие-нибудь теплицы или пара грядок. Земля притягивает. Если есть участок — как же его не использовать? И выращивать что-то самому, своими руками — очень увлекает. Я думаю, еще лет через десять у каждого будет полноценное хозяйство, с цветами, огурцами, помидорами.

– Если сравнивать с городом — уровень общения в коттеджном поселке иной?
– Загородные связи более близкие. Больше поводов для общения.

– То есть поговорка «Чем выше забор, тем лучше соседи» — это не про вас?
– Нет, я с этим утверждением не согласен. У нас наоборот: во всех поселках минимальные заборы, некоторые их вовсе убирают. Достаточно какой-то зеленой изгородью обозначить границу.

К сведению

Финская компания HONKA — один из мировых лидеров деревянного домостроения. В России с 1995 года эксклюзивным дистрибьютором концерна HONKA является компания «РОССА РАКЕННЕ СПБ». За 20 лет в России построено свыше 2500 объектов: индивидуальные дома, рестораны, гостиничные комплексы, оздоровительные центры, базы отдыха. В нашем регионе компанией построены поселки «Хонка-парк», «Русская Швейцария», «Медное озеро»,  Honka Family Club, комплекс апартаментов Repino Village. Идет строительство поселков «Медное озеро–2», HONKANOVA Concept Residence.

comments powered by HyperComments