923
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Забег на короткую дистанцию

По итогам года загородный рынок опять просел: сделок на 22% меньше, чем в 2015-м. Пик был в 2013 году: 7880. С тех пор — только минус. За весь 2016 год реализовали 4600 объектов — участков, секций и таун-хаузов. А предложение сейчас составляет 18 400 объектов. Четыре года можно продавать, без пополнения. В чем причины такого стабильного спада? (Квартирный-то рынок вырос, и в новостройках, и в сегменте готового жилья.) Может быть, застройщики промахнулись, не учли изменение запросов?
 
 
Дмитрий Майоров, 
генеральный директор 
компании «Русь: НТ»:
 
– Бесспорно, для всех участников рынка это печальный факт. Можно привести множество причин (объяснить-то всегда легче): это и отношение к загородной недвижимости как ко «вторичной потребности», и более высокая стоимость лота по сравнению с городской квартирой, и отсутствие господдержки, и многое другое. Важнее и сложнее спрогнозировать дальнейшую тенденцию и найти пути роста. На мой взгляд, объективных факторов роста покупательского спроса нет. Исчез даже «валютный страх», стимулировавший клиентов капитализировать рублевые массы в недвижимости. Нет и серьезных оснований для улучшения предложения: в текущей ситуации инвестировать в новые проекты крайне рискованно, 
а хорошие существующие имеют свойство пусть и постепенно, но заканчиваться. Полагаю, нас ждет дальнейшее снижение числа сделок. Замечу, к ОБОЮДНОМУ неудовольствию как продавцов, так и покупателей. Первых — из-за отсутствия оборачиваемости денег, вторых — из-за отсутствия качественного предложения. Как всегда, в активе — лишь надежда. Скоро весна.
 
Марина Агеева, 
директор по продажам 
УК «Теорема»:
 
– Квартира — более понятный продукт, загородный дом — объект загадочный. Его невозможно быстро продать, если вдруг срочно понадобились деньги. (А в нашей ситуации такая необходимость может возникнуть.) Банки, кстати, именно по этой причине или вообще не дают ипотеку на загородные дома, или держат высокие ставки, чтобы снизить риски.
Ликвидны разве что недорогие домовладения в старых дачных поселках: ну да, 3 киловатта, вода в колонке, но зато обжитая территория, есть кое-какие магазинчики, отлаженные транспортные маршруты. Жилье менее комфортное, но более предсказуемое.
Два фактора давят на рынок. Год за годом снижаются реальные доходы, и параллельно нарастает неопределенность. Все живут короткой перспективой, в режиме перебежек от ориентира до ориентира. В середине нулевых мы могли себе позворлить планировать жизнь на несколько лет вперед, сейчас — нет. 
 
Андрей Бочков, 
генеральный директор 
УК «ПулЭкспресс»:
 
– Спад продолжается, и пока никто (кроме федеральных чиновников, конечно) не может утверждать, что он уже завершился. Продолжаем нащупывать дно…
Дело даже не в качестве предложения. Люди начнут тратить деньги, когда поверят в стабильность своих будущих заработков. И девелоперы крайне осторожны — новые проекты почти перестали выводить на рынок. То, что появляется, — как правило, из старых запасов. И у застройщиков, и у потенциальных покупателей сегодня настроения более пасмурные, чем в пред-ыдущий кризис, в 2008–2009-м. Тогда все сразу упало и почти сразу стало понятно, что скоро начнется подъем. Сейчас — нет.
Главная цель участников рынка — не то что заработать, а хотя бы удержать позиции, сохранить персонал. Пытаемся сбить масло, как та лягушка из притчи.

 

Дмитрий Сперанский, 
генеральный директор 
экспертного бюро «Сперанский»:
 
– По нашим данным, спрос в 2016 году составил 4520 объектов, а вот предложение — почти 24 000 лотов. Еще примерно 12 000 — в приостановленных проектах. Правда, построенными стоят всего 530 коттеджей (если не считать секций в таун-хаузах разной степени готовности). Остальное — пустые участки, ждущие покупателя. Они могут простоять в таком виде хоть четыре года, хоть сорок лет... Показательно, что в прошлом году наиболее заметно просели продажи недорогих участков (менее 100 000 руб. за сотку). Тогда как дорогих наделов (от 250 000 руб./сотка) было куплено даже чуть больше, чем год назад. Сама по себе цифра в 4500 проданных объектов на город с населением в 5 млн человек заставляет задуматься. Получается, средняя петербургская семья совершает покупку загородного объекта 1 раз в 400 лет. С учетом «вторички» — пусть раз в 200 лет. Иными словами, о каких-то движениях в загородном формате задумывается лишь мизерная часть горожан. Поэтому доходы, которые только-только начали подрастать, петербуржцы направляют в первую очередь на квартирный рынок. Загородный дом — приятное дополнение. Его время наступит позже. Зато, как мы помним, этот сегмент в короткий срок может вырасти в разы. 

 

Валерий Соколенко, 
генеральный директор 
компании «Лэндкей»:
 
– Рынок квартирного жилья на сегодняшний момент выглядит более цивилизованным по сравнению с загородным («массовым»). 
Это проявляется в более защищенной правовой базе (214–ФЗ, нормативно-правовые акты по строительству, вводу в эксплуатацию и т.д.). Ответственность «квартирных» застройщиков выше. Загородный рынок изобилует предложениями земельных участков, на которые у продавца порой нет вообще никаких юридических прав. Постоянные изменения по ДНП и СНТ, полная сумятица в головах не только у покупателей, но и у самих девелоперов. В 2011–2015 годах на рынке появилось огромное количество участков без инженерной подготовки, но с обещаниями. Велик объем низкокачественного загородного жилья, с низкой стоимостью, но и с серьезными проблемами по коммуникациям и с полным отсутствием социальной инфраструктуры. Жизнь за городом дороже, чем в городских условиях. Обслуживание дома, отоп-ление (особенно если нет газа), транспортная доступность, удаленность от социальных объектов… Еще причины: отсутствие господдержки ипотечных программ при покупке ИЖС, дешевизна массовых квартир в ближайшем окружении города. Когда вокруг мегаполиса прекратят строить «человейники» с опасно низкой стоимостью, когда на загородном рынке будут установлены цивилизованные правила строительства… На самом деле это уже постепенно происходит. Но восстановление рынка будет иным, чем мы его представляем. 

 

Сергей Степанов, 
директор по продажам 
компании «Строительный трест»:
 
– Наша компания работает в загородном сегменте бизнес-класса и выше, предлагая домовладения от 17,5 млн рублей. Для нас снижение продаж в 2016 году связано 
с несколькими факторами. Сегодня покупатели стремятся максимально защитить собственные средства и вложить их в понятный для себя продукт. Квартиры — это более массовый и доступный по цене вариант, чем коттеджи. Также на продажи серьезное влияние оказывает предложение. В нашей компании сегодня представлены домовладения в коттеджных поселках «Сад времени» в Петергофе и «Озерный край» в Токсово. Но если сравнивать с предыдущими периодами, то в 2014 и 2015 годах загородный сегмент был представлен более широко: например, у нашей компании в ассортименте были домовладения еще в коттеджном поселке «Небо» в Кузьмолово. Сегодня этот проект завершен. К тому же спрос в загородном сегменте ограничивает в том числе и отсутствие ипотеки на строящиеся домовладения в поселках. 

 

comments powered by HyperComments