365
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Возня в придонном слое

Главный итог 2016 года в проектах организованной застройки — упорное скольжение вниз. Один год — ладно, бывает: Крым, валютный шок, санкции и прочее. 
Второй — уже тревожно. Потому что не очень понятно, как выбираться из ямы. 
Третий подряд год спада заставил задуматься даже очень уверенных 
в себе девелоперов. Тенденция, однако!
За год застройщики реализовали 4600 объектов (участков, секций и коттеджей) — 
на 21,9% меньше, чем в 2015-м, подсчитали специалисты КЦ «Петербургская Недвижимость». Причем спад в коттеджных поселках составил 21,3%, реализация таун-хаузов снизилась на 24,9%. По расчетам бюро «Сперанский», граждане приобрели 4520 объектов. По данным Knight Frank — и вовсе всего 3483. (Правда, эти эксперты учитывали реализацию лишь в «активном» сегменте рынка, не принимая во внимание единичные сделки в «примороженных» проектах.) 
После пиковых показателей 2013 года (7880 объектов) рынок движется только вниз.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в начале 2017 года застройщики Петербурга и Ленинградской области предлагают покупателям 315 коттеджных поселков и 32 дополнительные очереди в ранее запущенных проектах. Рынок таун-хаузов — 37 проектов плюс пять очередей. 
Всего в организованной коттеджной застройке насчитывается 36 000 объектов. Объем предложения — чуть больше половины, 18 400 участков и домов. За год число коттеджных поселков уменьшилось на 7,3%, число объектов — на 3,3%. Предложение сокращается, но спрос снижается быстрее. 
Объем рынка таун-хаузов на конец 2016 года составил 6200 секций, объем предложения — 2500 штук. Доля непроданных объектов стабильно составляет около 40%. За год число поселков с таун-хаузами сократилось на 21,3%, предложение секций — на 9,3%. 
В целом по итогам 2016 года, если считать в домовладениях, рынок «похудел» на 4,2%.
Новички, тем не менее, есть. С января по декабрь застройщики вывели в продажу 44 новых поселка и 12 дополнительных очередей. Это на 38,9% меньше, чем в 2015 году. (В единицах домовладений — на 29,3% меньше.) Таун-хаузы: два новых проекта и две очереди, минус 55,6% к 2015 году (от числа проектов) и минус 16,3% (если по секциям).
Картина маслом, как говорил Давид Маркович Гоцман в исполнении Машкова. Добавим от себя: краски яркие, но тема грустная.
Если подсчитать показатели за три года, обнаружим тенденцию. С 2013-го по 2016-й, по данным КЦ «ПН», объем сделок сократился на 39%, вывод нового предложения (в штуках) — в разы: 13 000 новых объектов появилось в 2013 году, лишь 5400 — 
в 2016-м. И даже этого слишком много (см. выше данные по спросу): «навес» предложения продолжает расти.
А на подходе — налогообложение земельных запасов «по кадастру», дивные шалости законодателя, окончательно запутавшегося в том, что на сельхозке можно делать и чего нельзя, плюс угрозы штрафовать за неиспользование участков и отбирать — за неправильное использование. И сведение «дачной амнистии» к обязательному требованию техпланов и проекта застройки для участков ИЖС. Для полноты впечатления можно сюда добавить вялотекущие арьергардные бои между Минобороны и муниципалами по поводу участков, когда-то переданных военными гражданам для освоения. (Торговля вокруг Ржевского и Левашовского полигонов, частично употребленных под огороды, а кое-где — и под многоквартирные дома.) 
Руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева считает важным фактором активное развитие малоэтажной квартирной застройки. В этом формате предложение выросло в разы: с 17 300 квартир в 2013-м до 47 300 на данный момент. Покупателю есть из чего выбирать, и теперь можно сравнивать не только локации, но и форматы.  
В дорогом сегменте дела идут получше, но тоже не то чтобы радужно.
По оценкам аналитиков Knight Frank, сейчас в активной продаже — 12 элитных коттеджных поселков и 31 проект бизнес-класса. В категории А число поселков, где идут продажи, сократилось почти на треть, коттеджей — на 8%. За год застройщикам удалось реализовать 32 дорогих домовладения — на 14% меньше, чем в 2015-м. Одна сделка в квартал — многие «элитные» девелоперы сегодня считают такие темпы продаж вполне подходящими. И если в массовом сегменте запаса объектов хватит на четыре года торговли, то в классе А — на семь лет. 
Вадим Новиков, генеральный директор компании freeDom Haus и руководитель проекта Liikola Club, полагает, что рынок элитных загородных домов сейчас переживает депрессию: «Рентабельность дорогих проектов уходит в минус; в такой ситуации никто не запускает новые поселки. Спрос дополнительно тормозится ростом предложения на вторичном рынке».
Впрочем, например, генеральный директор УК «ПулЭкс-пресс» Андрей Бочков не считает активный рост предложения готовых дорогих домов в сложившейся застройке такой уж серьезной проблемой: «По количеству может показаться, что таких объектов много, но среди них немало домов с устаревшими, неактуальными архитектурными или инженерными решениями».
В загородном бизнес-классе тоже непросто: предложение коттеджей сократилось на 35%. Поселков стало поменьше: 31 (в 2015-м — 33). Завершены «Особый статус» и «Альпино». За год девелоперам удалось реализовать 97 особняков бизнес-класса — то есть продажи сохранились практически на уровне 2015-го. Застройщикам приходится устраивать маркетинговые акции и предлагать скидки. В этом сегменте рынка ощущается давление со стороны нового формата — апартаментов (особенно в Курортном районе). 
 

Динамика рынка загородных проектов (коттеджные поселки и таун-хаузы)

Объект

2013

2014

2015

2016

КП

380

339

334

347

ТХ

60

54

49

47

Продажи (всего)

7500

7280

5880

4600

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Загородный рынок массового спроса, изменения 2016/2015

 

  Класс С, коттеджи Класс В, таун-хаузы Класс С, таун-хаузы Участки  
 Показатель Данные Изм.,% Данные Изм.,% Данные Изм., % Данные Изм.,%  
Число поселков, шт. 12 -33 12 -14 31 -18 295 -8  
Предложение, шт. 209 -35 288 -21 1 789 -21 17 504 -20  
Число продаж, шт. 107 -61 74 -15 531 6 2 642 -14  
Ср. стоимость, млн руб. 8,1 2 15,2 6 4,3 -9  

 

 

Дорогие загородные дома

 

Показатель Класс А Класс В
Данные Изм. 2016/2015,% Данные Изм. 2016/2015,%
Число коттеджных поселков, шт. 12 -29 31 -6
Предложение коттеджей, шт. 209 -8 580 -35
Число проданных домов, шт. 32 -14 97 3
Средняя стоимость коттеджа, млн руб. 58,5  * 23,1 3

Данные Knight Frank Saint-Petersburg 

* В рублевых значениях цены предложения не менялись. Цены, зафиксированные в валюте, менялись согласно курсовым колебаниям.

 

comments powered by HyperComments