886
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Большая игра на понижение

Эксперты переваривают итоги прошедшего года (на рынке недвижимости показатели 
на фоне общего спада в экономике получились очень приличные) и строят 
осторожные предположения на 2017-й. Похоже, участникам рынка придется осваиваться в новой реальности, в которой денег все меньше, а предложение избыточно. 
Новостройки придавливают цены на вторичное жилье, аренда теснит ипотеку. 
Росреестр в начале года «завис», реформы, начатые из самых лучших (а как же!) 
побуждений, приносят предсказуемый результат.
► «Съемные квартиры победили ипотеку», — сообщает портал Газета.ру 18 января. 
Аренда однокомнатных квартир в России за прошлый год подорожала на 0,4%, двухкомнатных — на 2,5%. А вот, например, в Крыму ставки увеличились аж на 19,3%. (В сфере туризма вынужденное импортозамещение все-таки происходит.) Эксперты объясняют растущую популярность съемного жилья снижением покупательной способности: все больше потребителей отказываются от покупки жилья в пользу аренды.
По сведениям сайта Domofond.ru, аренда подорожала только в 35 регионах. В 32 субъектах было зафиксировано падение ставок. (Анализ проводился по 79 регионам.)
Самая дорогая аренда по-прежнему в Москве (33 312 рублей в месяц за «единичку»), в Петербурге ставки за год поднялись на 3,8%.
Приобретение квартиры в ипотеку при минимальном первоначальном взносе в итоге даст ежемесячный платеж в сред-нем в два раза выше, чем арендная ставка по аналогичной квартире. 
 
► На сайте Лента.ру 19 января также размещен материал, посвященный аренде: «Конец прекрасной эпохи». Однако тональность совсем другая. По наблюдениям специалистов, опрошенных авторами материала, «упавшие в острую фазу кризиса ставки аренды квартир не то что не вернулись на прежний уровень, но продолжают снижаться».
По данным аналитиков компании «МИЭЛЬ», с конца 2015-го средняя ставка по «единичкам» уменьшилась на 2%, двух- и трехкомнатные квартиры подешевели для съемщиков в среднем на 5 и 6,5% соответственно.
При этом в объявлениях стоимость жилой аренды остается неизменной и снижается лишь в процессе торга. 
Росту арендных цен, который был бы логичным следствием постепенного восстановления экономики, препятствует высокая активность строителей и покупателей жилья, полагают эксперты.
 
► Подробности мутной истории с новостройками в Мурино, которые чиновники сначала разрешили ввести в эксплуатацию, а потом отозвали разрешение, раскрывает сайт 47news.ru в публикации от 19 января: «Москвин перед Москвой не в ответе». Причина — в школе, которую застройщики должны возводить «колхозным» способом.
 
► «Новостройки душат вторичный рынок» — так озаглавлен обзор, опубликованный на IRN.ru 20 января.
«Огромный объем предложения новостроек все сильнее давит на вторичный рынок Московского региона, заставляя продавцов пересматривать свои ценовые ожидания. Стоимость вторичных квартир впервые за всю историю столичного рынка недвижимости приблизилась к уровню цен на сопоставимые по характеристикам строящиеся объекты, а местами даже опустилась ниже, утверждают риэлторы».
(В Петербурге наблюдается та же тенденция: разница в стоимости квадратного метра на «вторичке» и в новостройках месяц за месяцем сокращается.) 
Один из важных симптомов — снижение объема предложения на вторичном рынке Москвы и Подмосковья. Сокращение эксперты оценивают по-разному: от 5 до 20%. Одновременно растет число объектов в низшей ценовой группе — стоимостью до 5 млн рублей. Эту тенденцию эксперты объясняют отсутствием спроса на низкокачественное жилье: около 90% вариантов из этой категории — «неликвид», квартиры с низкими потребительскими характеристиками.
Одновременно на «вторичке» доля продаж со скидкой за год выросла с 35 до 50%. А в декабре, по данным «Инком-Недвижимость», этот показатель и вовсе составил рекордные 86%.
 
► На сайте NSP.ru 20 января — статья «Банкрот на сваях». 
Суд признал банкротом компанию «Новый Шлиссельбург». У фирмы осталось девять гектаров земли с незавершенными домами в одноименном проекте на Неве. Хорошо хоть обманутых дольщиков в проектах компании вроде бы нет. Судьбу имущества придется решать в рамках конкурсного производства.
 
► На петербургских страницах «Новой газеты» 23 января появилась статья «Сор из агентства» — о скандале в областном Музейном агентстве. (Учреждение ведает областными музеями, организует конкурсы на их ремонт и обслуживание.) 
«В конце декабря в агентстве экономическая полиция провела изъятие документов. В тот же день был уволен главный инженер-энергетик агентства Павел Демидов, который несколькими днями ранее распространил среди подведомственных агентству музеев информацию о финансовых нарушениях в городе Тихвине и деревне Извара…»
 
► Много шуму наделала инициатива правительства отбирать у должников единственное жилье. Достаточно подробно ситуация проанализирована 
в обзоре «Коммерсанта» от 24 января: «Жилье — находка для кредитора».
Предполагается, что работать этот закон будет только в отношении богатых должников. Не потому, что бедных жалко, — просто бедным взамен отобранной квартиры придется предоставлять муниципальное жилье по норме, а маневренного фонда в подавляющем большинстве муниципалитетов просто нет.
Имущественный иммунитет в виде неприкосновенности единственного жилья 
и еще целого списка предметов, не подлежащих аресту, распространяется на россиян в соответствии со ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса. Минюст предлагает дополнить ГПК разрешением обращать взыскание на единственное жилье, по размеру и стоимости «явно превышающее уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности должника и членов его семьи».
Граждане, впрочем, все равно подозревают, что состоятельные должники как-то выкрутятся, а вот небогатым — «прилетит»…
 
► «Россияне стали меньше строить», — сообщают «Ведомости» 
в публикации от 25 января. Сократились общие цифры по вводу жилья, но 
в сегменте индивидуального домостроения спад заметнее.
«Основное снижение произошло за счет индивидуального жилищного строительства», — комментирует глава Минстроя Михаил Мень. Снижение приходится на сектор индивидуального домостроения, говорится и в отчете аналитического центра при правительстве. Если в 2010–2014 гг. на долю индивидуальных домов, построенных населением, стабильно приходилось 43–44% общей площади вводимого жилья в России, то в 2016-м — 39,5% (48,2 млн кв.м). Для сравнения: в 2015-м многоквартирных домов было введено 50,15 млн кв.м, а индивидуальных — 35,2 млн кв.м. Индивидуальное строительство в прошлом году упало на 10,2%, а индустриальное домостроение — на 3,9%.
Еще одна причина спада — уменьшение размера индивидуальных домов. Средняя площадь нового дома снизилась за 2015 год на 4% — со 136 до 130 кв.м.
 
► На 47news 26 января — статья «Изящный провал аварийного жилья». Речь, конечно, об областной программе переселения граждан из аварийного фонда. Как считает сайт, винов-ных наказали изящно: двух ключевых специалистов сняли с «аварийной» темы и перебросили поднимать капремонт. Основания: в сводной таблице Фонда ЖКХ Ленинградская область оказалась на 59-м месте из 83 возможных. Трехлетняя программа выполнена едва ли наполовину.
Однако проблема слишком серьезная, чтобы решать ее перемещением чиновников с места на место. 
Напомним: подрядчиков на строительство домов под расселение выбирают по конкурсу — по минимальной цене. Ну, те и строят по-минимуму… 
 
► «Газета.ру» от 27 января подробно разбирает ситуацию с одной из ключевых поправок в 214–ФЗ: «Минстрой не оставляет попыток ввести компенсационный фонд долевого строительства».
Материал любопытный, поскольку в нем упомянуты конкретные нарушения процедуры. (Эксперты обсуждали совсем не тот законопроект, который спешно был внесен в Думу 29 декабря.) 
В отличие от большинства публикаций на эту тему, авторов материала тревожит не размер отчислений, а то, что компенсационный фонд «станет монопольным регулятором на рынке долевого строительства».
При этом, отмечается в материале, в структуре фонда «не предусмотрены экспертные ресурсы, не проработаны принципы селекции застройщиков. Как следствие, высоки коррупционные риски».
Фонд создается в форме ПАО; при этом законопроект позволяет компании «единолично принимать решения о начале процедуры банкротства застройщиков и вводить внешнее управление по ускоренной схеме». Эксперты опасаются узаконенного рейдерства…
 
► На BN.ru 27 января — толковый обзор «Три интриги вокруг ипотеки на апартаменты». С анализом перспектив и возможностей, включая небольшую табличку уже запущенных кредитных продуктов. Правда, о рисках можно было бы рассказать подробнее. В частности — об особенностях процедуры банкротства: покупатели апартов в случае ликвидации застройщика по действующему законодательству не могут претендовать на помещения, только на деньги. 
 
► В «Строительном еженедельнике» от 30 января — материал «Дорожные споры».
«В январе жители Мурино и Нового Девяткино провели экскурсию для районных чиновников по самым проблемным местам: узким обочинам для пешеходов, намертво забитым пробками дорогам и прочим местным “достопримечательностям”. Власти увиденным впечатлились и предложили несколько вариантов ликвидации дорожного коллапса…»
Дорожные замыслы чиновников и требования новоселов упираются в чересполосицу: участки перспективных проектов — в частной собственности, реализация инфраструктурных проектов требует миллиардных инвестиций (непонятно, за чей счет в каждом конкретном случае). Компромисс возможен — но он не будет ни простым, ни скорым. 
comments powered by HyperComments