1954
0
Дмитрий Синочкин

Рынок в засаде

Январь минул; можно оглядеться вокруг и неспешно подумать, где это мы, собственно. В обзоре много цифр – не пугайтесь. Они все полезны, но важны только некоторые, на них мы остановимся подробнее.

Итак. В Петербурге за год ввели 3 млн кв. м жилья, в Ленобласти – 2,3 млн. Для города показатель нормальный, для области – небывалый. Но это все не так значимо: сдавались объекты и комплексы, начатые от двух до пяти лет назад. Почти все жилье в сданных корпусах продано. (По оценкам городского Комитета по строительству – 85%.)

Похоже, эти показатели мы будем долго еще вспоминать с ностальгическим вздохом.

Главные цифры. В 2014 году строители продали гражданам 5,65 млн кв. м жилья в новостройках, а вывели на рынок за тот же период – 5,16 млн кв. м (табл. 1, колонка «Итоги года»). В 2015-м – наоборот: реализация – 3,78 млн кв. м, новые проекты – 4,56 млн кв. м. Растет навес предложения, не обеспеченного платежеспособным спросом.

Контекст

Почему «не обеспеченного»?

Что ж, посмотрим, на каком фоне разворачиваются события.

Экономика в целом (ВВП) сократилась, по данным Росстата, на 3,7%, прогноз на 2016-й – падение продолжится. Потребление (розница) снизилось на 10%. Инвестиции падают третий год подряд: минус 8,4% за 2015-й, отток капитала несмотря на объявленную амнистию составил 56,9 млрд долларов.

Реальные зарплаты снижаются 14 месяцев подряд, с ноября 2014-го, и с чего бы им вдруг начать расти – неизвестно. Реальные доходы домохозяйств сократились на 4,5%. (Нужно все же заметить: по официальным данным, теневая экономика, самозанятость и неучтенные доходы составляют около 40% от «видимых» объемов, социолог Симон Кордонский считает, что намного – в разы – больше.)

Объем жилищного строительства в России снизился на 13,2% (это еще без учета покидающих страну турок), средние цены на жилье упали на 15%, ипотека – примерно в полтора раза.

Напомню: это все данные Росстата, склонного иногда подправлять отдельные невеселые показатели (обычно – через изменения методики подсчета).

Чтобы найти в этом наборе факторов основания для оптимизма, нужно трудиться на первом канале.

Можно заглянуть на параллельные рынки. Автопром: выпуск легковых автомобилей сократился на 27,7%, продажи за год – на 38%.

Консенсус-прогноз большинства серьезных специалистов: если нефть устойчиво вернется к отметке «50», к концу года падение перейдет в застой. А если нет – то нет.

Но!

При этом на счетах физических лиц в государственных и коммерческих банках находится 23,2 трлн рублей. Только за декабрь граждане отнесли банкирам 1,7 трлн (на 1,4 трлн «приподнялся» Сбербанк), увеличив накопления на 8%. Это тоже рекорд. Более 70% вкладов – в рублях.

То есть деньги у населения есть. Но если говорить о большинстве вкладчиков, для них это именно запасы «на черный день»: на случай болезни или потери работы. Не стоит считать банковские триллионы отложенным спросом. (См. об этом в интервью с Сергеем Шелиным.) Конечно, если власти завтра объявят денежную реформу (например, деноминацию 1 к 100 – ну, чтобы рубль шел за доллар) и под этим соусом решат заморозить счета, как в 1998-м, тогда, конечно, граждане кинутся инвестировать во что угодно, лишь бы спасти кровное. Но в ходе таких экспериментов и от строительной отрасли останутся рожки да ножки. 

Шагреневая площадь

Хочу сразу предупредить насчет цифр Росреестра по числу договоров долевого участия. В области за 2015 год количество ДДУ сократилось, в городе – выросло на 30%. (При том, что все застройщики говорят о сокращении продаж.) Это не то чтобы неправда – это особенности учета. Ажиотажные сделки ноября-декабря 2014-го (по крайней мере, их существенная часть) прошли госрегистрацию лишь в первом квартале 2015-го, только и всего.

Падение спроса еще раз подтверждается данными по ипотеке: 83,6% от показателей 2014-го – по Петербургу, 91,7% - по Ленобласти.

Приведем еще важные цифры по проектным решениям. В новых проектах, затеваемых в области, растет доля студий – что бы нам ни говорили о том, что жилье «на природе» должно быть просторным: 34% в 2014 году, 38% - в 2015-м. Неумолимо сокращается средняя площадь квартир: 38,9 и 37,8 кв. м соответственно. (Подробнее см. в Дайджесте и в материале коллег на БН.ру.) По данным коллег, в одном из корпусов ЖК «Северный вальс» во Всеволожске средняя площадь квартир (без учета балконов и лоджий) составляет 21,6 кв. м. Здесь можно купить только «единички» и студии. Второй корпус ЖК «Краски лета» в Мурино: 23,5 кв. м. Максимальная средняя площадь жилья в новостройках – 75 кв. м – была достигнута в 2003 году. И с тех пор – только в минус. Хотя доходы росли.

Это все невесело, однако стоит участь, что, например, в Северо-Западном Сбербанке доля вкладов до 1 млн рублей – 98,6%. В ВТБ 24 – 95%. Просто в начале «нулевых» на рынок в массовом порядке вышли люди со средними и даже с недостаточными доходами. Они покупают только в ипотеку, и для них критически важна не столько стоимость «квадрата», сколько общий бюджет покупки.

Именно эту категорию снижение доходов затронет сильнее всего. Проекты эконом-класса расположены преимущественно в Ленобласти.

Островки безопасности

На общем сером фоне вполне благополучными выглядят два сегмента. Во-первых, относительно неплохо чувствует себя загородная элитка. Во-вторых, набирает обороты формат апартаментов.

С элитными особняками все понятно, никаких секретов нет. Богатых покупателей кризис если и затронул, то не настолько, чтобы они как-то всерьез корректировали планы. Тем более что у многих активы и доходы – в долларах. «Каждый скачок валютного курса приводит к нам новых покупателей», - говорит генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков. По подсчетам компании, за год застройщики реализовали 37 дорогих особняков, лидеры продаж – проекты Liikola Club, Osko-Village и «Медное озеро». В 2014-м – 38 объектов. «Покупатели стали осторожнее и недоверчивее. Прежде чем принять решение о покупке, они хотят увидеть вложения в дороги, сети, благоустройство территории и особенно береговой зоны»,- говорит Вадим Новиков, генеральный директор компании FreeDom-Haus (застройщик Liikola Club). Впрочем, в его поселке за год – полтора десятка сделок; г-н Новиков собирается весной повышать цены.

Кстати, о параллельных рынках: в целом-то по автопрому падение, но продажи дорогих марок снижаются медленнее (23% против 36%).

В бизнес-классе ситуация труднее: за год продано 94 дома, вдвое меньше, чем в 2014-м (181 сделка). Лидеры сегмента – проекты «Сад времени» («Строительный Трест») и «Ропшинские пруды».

Доступные апартаменты появились в Курортном районе («Первая линия», «Светлый мир Внутри»). Этот формат предусматривает не столько проживание, сколько извлечение дохода от сдачи в аренду. При правильном выборе локации спрос гарантирован: в период кризиса ручеек наличности важнее собственного комфорта.

 

Таб. 1.

Основные показатели рынка новостроек в 2014-2015 гг. (Петербург и пригородная зона)

Показатель

I кв. 2014

II кв.

III кв.

IV кв.

За год

I кв. 2015

II кв.

III кв.

IV кв.

За год

Объем рынка, млн кв.м

8,47

8,9

9,7

9,55

 

10,11

10,6

11,05

10,98

 

Объем предложения, млн кв.м

3,92

4,11

4,4

4,13

 

4,37

4,9

5,05

5,17

 

Объем спроса (оценка), млн кв.м

1,31

1,1

1,09

1,66

5,65

0,8

0,8

1,02

1,16

3,78

Вывод новых объектов, млн кв.м

1,48

1,22

1,38

1,57

5,16

0,88

1,3

1,24

1,14

4,56

Средняя цена (типовые новостройки в спальных районах), тыс. руб./кв.м  

84,93

86,38

87,54

88,97

 

92,25

89,38

90,96

90,49

 

По данным ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Таб. 2.

Регистрация прав собственности на жилье в СПб

Период

Приватизация

По договорам купли-продажи (мены)

Дарение, наследство

По ДДУ, физ. лицами

2013 год

58 350

92 096

61 927

23 649

2014 год

33 761

99 006

66 398

23 880

2015 год

44 029

78 368

65 483

26 708

2015/2014, %

130,4

79,2

98,6

111,5

По данным Управления Росреестра по СПб

 

Таб. 3.

Число зарегистрированных ДДУ, СПб

Период

Всего

В т.ч. физ. Лица

Нежилые помещения

Жилые помещения

Всего

Физ. лица

Всего

Физ. лица

2013 год

31 366

28 033

-

-

-

-

2014 год

50 879

48 237

23 141

21 200

27 738

27 037

2015 год

42 084

37 927

3611

2645

38 473

35 282

2015/2014, %

82,7

78,6

15,6

12,5

138,7

130,5

По данным Управления Росреестра по СПб

 

Таб. 4.

Число ипотечных кредитов

Период

Всего зарегистрировано

2013 год

29 773

2014 год

35 177

2015 год

29 398

2015/2014, %

83,6

По данным Управления Росреестра по СПб

 

Таб. 5.

Регистрация прав собственности на жилье, ЛО                                                                   

Период

Передача в собственность граждан

Купля-продажа (мена)

Дарение, наследство

ДДУ

2013 год

18 217

42 325

11 544

8326

2014 год

10 086

48 466

30347

13 088

2015 год

12 525

45 748

30 686

20 056

2015/2014, %

124,18

94,39

101,12

153,24

По данным Управления Росреестра по Ленинградской области

 

Таб. 6.

Число зарегистрированных ДДУ, ЛО

Период 

Всего

Физ. лица

Нежилые помещения

Жилые помещения

всего

физ. лица

всего

физ. лица

2013 год

25 945

24 280

-

-

-

-

2014 год

40 195

38 575

5070

4675

35 131

33 900

2015 год

34 165

32 196

1516

1148

32 672

31 070

2015/2014, %

85,0

83,5

29,9

24,6

93,0

91,7

По данным Управления Росреестра по Ленинградской области

 

Таб. 7.

Число ипотечных кредитов, ЛО

Период

Всего зарегистрировано

2013 год

10 558

2014 год

16 070

2015

14 737

2015/2014, %

91,71

По данным Управления Росреестра по Ленинградской области

 

Таб. 8.

Динамика средних цен в новостройках (пригороды и ЛО)

Район

Дек.14

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.15

За год, %

Спальные районы СПб (для сравнения)

89 423

94 718

93 119

91 430

91 063

91 357

90 269

90 396

90 534

92 350

91 992

90 984

90 493

1,2

Колпинский

74 423

73 886

74 547

76 609

78 726

73 836

71 384

71 746

66 947

70 718

68 301

69 182

73 355

-1,4

Кронштадтский

76 516

78 543

78 448

77 928

78 062

77 798

75 750

74 302

73 819

69 609

70 478

70 134

69 604

-9,0

Курортный

88 319

87 854

87 312

86 230

85 124

84 515

85 624

87 363

90 116

92 165

92 242

93 293

88 083

-0,3

Петродворцовый

65 599

69 971

77 197

70 199

74 775

63 391

68 912

66 523

65 191

65 699

67 104

68 036

64 937

-1,0

Пушкинский

67 669

70 222

72 294

73 671

73 965

73 963

72 682

75 174

73 503

68 809

68 429

69 363

73 048

8,0

Всеволожский

68 009

69 971

69 815

69 501

68 890

68 605

67 714

66 567

66 408

67 233

66 704

66 567

66 337

-2,5

Остальные районы

52 046

50 935

50 757

52 312

53 772

53 685

53 789

53 872

54 510

54 254

55 525

54 618

52 222

0,3

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Таб. 9.

Динамика предложения строящихся домов с учетом очередей, шт. (СПб и ЛО)

Район

Дек.14

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.15

За год

Центр

124

116

116

117

122

114

122

121

123

112

106

116

105

-19

Спальные

267

243

243

255

246

230

254

242

249

233

224

268

262

-5

"Дальний город"

41

42

44

47

37

33

38

36

40

37

37

43

36

-5

Пригороды

64

58

61

64

56

54

60

55

56

50

55

60

54

-10

Область

328

298

317

347

349

332

344

343

359

354

343

341

328

0

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

если понравилась статья - поделитесь: