Итак. В Петербурге за год ввели 3 млн кв. м жилья, в Ленобласти – 2,3 млн. Для города показатель нормальный, для области – небывалый. Но это все не так значимо: сдавались объекты и комплексы, начатые от двух до пяти лет назад. Почти все жилье в сданных корпусах продано. (По оценкам городского Комитета по строительству – 85%.)

Похоже, эти показатели мы будем долго еще вспоминать с ностальгическим вздохом.

Главные цифры. В 2014 году строители продали гражданам 5,65 млн кв. м жилья в новостройках, а вывели на рынок за тот же период – 5,16 млн кв. м (табл. 1, колонка «Итоги года»). В 2015-м – наоборот: реализация – 3,78 млн кв. м, новые проекты – 4,56 млн кв. м. Растет навес предложения, не обеспеченного платежеспособным спросом.

Контекст

Почему «не обеспеченного»?

Что ж, посмотрим, на каком фоне разворачиваются события.

Экономика в целом (ВВП) сократилась, по данным Росстата, на 3,7%, прогноз на 2016-й – падение продолжится. Потребление (розница) снизилось на 10%. Инвестиции падают третий год подряд: минус 8,4% за 2015-й, отток капитала несмотря на объявленную амнистию составил 56,9 млрд долларов.

Реальные зарплаты снижаются 14 месяцев подряд, с ноября 2014-го, и с чего бы им вдруг начать расти – неизвестно. Реальные доходы домохозяйств сократились на 4,5%. (Нужно все же заметить: по официальным данным, теневая экономика, самозанятость и неучтенные доходы составляют около 40% от «видимых» объемов, социолог Симон Кордонский считает, что намного – в разы – больше.)

Объем жилищного строительства в России снизился на 13,2% (это еще без учета покидающих страну турок), средние цены на жилье упали на 15%, ипотека – примерно в полтора раза.

Напомню: это все данные Росстата, склонного иногда подправлять отдельные невеселые показатели (обычно – через изменения методики подсчета).

Чтобы найти в этом наборе факторов основания для оптимизма, нужно трудиться на первом канале.

Можно заглянуть на параллельные рынки. Автопром: выпуск легковых автомобилей сократился на 27,7%, продажи за год – на 38%.

Консенсус-прогноз большинства серьезных специалистов: если нефть устойчиво вернется к отметке «50», к концу года падение перейдет в застой. А если нет – то нет.

Но!

При этом на счетах физических лиц в государственных и коммерческих банках находится 23,2 трлн рублей. Только за декабрь граждане отнесли банкирам 1,7 трлн (на 1,4 трлн «приподнялся» Сбербанк), увеличив накопления на 8%. Это тоже рекорд. Более 70% вкладов – в рублях.

То есть деньги у населения есть. Но если говорить о большинстве вкладчиков, для них это именно запасы «на черный день»: на случай болезни или потери работы. Не стоит считать банковские триллионы отложенным спросом. (См. об этом в интервью с Сергеем Шелиным.) Конечно, если власти завтра объявят денежную реформу (например, деноминацию 1 к 100 – ну, чтобы рубль шел за доллар) и под этим соусом решат заморозить счета, как в 1998-м, тогда, конечно, граждане кинутся инвестировать во что угодно, лишь бы спасти кровное. Но в ходе таких экспериментов и от строительной отрасли останутся рожки да ножки. 

Шагреневая площадь

Хочу сразу предупредить насчет цифр Росреестра по числу договоров долевого участия. В области за 2015 год количество ДДУ сократилось, в городе – выросло на 30%. (При том, что все застройщики говорят о сокращении продаж.) Это не то чтобы неправда – это особенности учета. Ажиотажные сделки ноября-декабря 2014-го (по крайней мере, их существенная часть) прошли госрегистрацию лишь в первом квартале 2015-го, только и всего.

Падение спроса еще раз подтверждается данными по ипотеке: 83,6% от показателей 2014-го – по Петербургу, 91,7% - по Ленобласти.

Приведем еще важные цифры по проектным решениям. В новых проектах, затеваемых в области, растет доля студий – что бы нам ни говорили о том, что жилье «на природе» должно быть просторным: 34% в 2014 году, 38% - в 2015-м. Неумолимо сокращается средняя площадь квартир: 38,9 и 37,8 кв. м соответственно. (Подробнее см. в Дайджесте и в материале коллег на БН.ру.) По данным коллег, в одном из корпусов ЖК «Северный вальс» во Всеволожске средняя площадь квартир (без учета балконов и лоджий) составляет 21,6 кв. м. Здесь можно купить только «единички» и студии. Второй корпус ЖК «Краски лета» в Мурино: 23,5 кв. м. Максимальная средняя площадь жилья в новостройках – 75 кв. м – была достигнута в 2003 году. И с тех пор – только в минус. Хотя доходы росли.

Это все невесело, однако стоит участь, что, например, в Северо-Западном Сбербанке доля вкладов до 1 млн рублей – 98,6%. В ВТБ 24 – 95%. Просто в начале «нулевых» на рынок в массовом порядке вышли люди со средними и даже с недостаточными доходами. Они покупают только в ипотеку, и для них критически важна не столько стоимость «квадрата», сколько общий бюджет покупки.

Именно эту категорию снижение доходов затронет сильнее всего. Проекты эконом-класса расположены преимущественно в Ленобласти.

Островки безопасности

На общем сером фоне вполне благополучными выглядят два сегмента. Во-первых, относительно неплохо чувствует себя загородная элитка. Во-вторых, набирает обороты формат апартаментов.

С элитными особняками все понятно, никаких секретов нет. Богатых покупателей кризис если и затронул, то не настолько, чтобы они как-то всерьез корректировали планы. Тем более что у многих активы и доходы – в долларах. «Каждый скачок валютного курса приводит к нам новых покупателей», - говорит генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков. По подсчетам компании, за год застройщики реализовали 37 дорогих особняков, лидеры продаж – проекты Liikola Club, Osko-Village и «Медное озеро». В 2014-м – 38 объектов. «Покупатели стали осторожнее и недоверчивее. Прежде чем принять решение о покупке, они хотят увидеть вложения в дороги, сети, благоустройство территории и особенно береговой зоны»,- говорит Вадим Новиков, генеральный директор компании FreeDom-Haus (застройщик Liikola Club). Впрочем, в его поселке за год – полтора десятка сделок; г-н Новиков собирается весной повышать цены.

Кстати, о параллельных рынках: в целом-то по автопрому падение, но продажи дорогих марок снижаются медленнее (23% против 36%).

В бизнес-классе ситуация труднее: за год продано 94 дома, вдвое меньше, чем в 2014-м (181 сделка). Лидеры сегмента – проекты «Сад времени» («Строительный Трест») и «Ропшинские пруды».

Доступные апартаменты появились в Курортном районе («Первая линия», «Светлый мир Внутри»). Этот формат предусматривает не столько проживание, сколько извлечение дохода от сдачи в аренду. При правильном выборе локации спрос гарантирован: в период кризиса ручеек наличности важнее собственного комфорта.

Таб. 1.

Основные показатели рынка новостроек в 2014-2015 гг. (Петербург и пригородная зона)

По данным ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Таб. 2.

Регистрация прав собственности на жилье в СПб

По данным Управления Росреестра по СПб

Таб. 3.

Число зарегистрированных ДДУ, СПб

По данным Управления Росреестра по СПб

Таб. 4.

Число ипотечных кредитов

По данным Управления Росреестра по СПб

Таб. 5.

Регистрация прав собственности на жилье, ЛО                                                                   

По данным Управления Росреестра по Ленинградской области

Таб. 6.

Число зарегистрированных ДДУ, ЛО

По данным Управления Росреестра по Ленинградской области

Таб. 7.

Число ипотечных кредитов, ЛО

По данным Управления Росреестра по Ленинградской области

Таб. 8.

Динамика средних цен в новостройках (пригороды и ЛО)

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Таб. 9.

Динамика предложения строящихся домов с учетом очередей, шт. (СПб и ЛО)

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»