2081
0
Дмитрий Синочкин

Дно как новая реальность

Дайджест. Печатной продукции выходит много, сетевых публикаций о рынке недвижимости — и вовсе немеряно. В январе принято подводить итоги и строить прогнозы на будущий год. Инерция благополучных лет пока еще поддерживает рынок недвижимости на плаву, однако главным остается вопрос: спад в конце 2015-го и начале 2016-го – это уже «ой, все», или нас ожидают следующие сюрпризы? Сколько дон (днищ? доньев?) бывает у рынка? Похоже, сюрпризов не избежать, потому что на ближнем горизонте маячит отмена льготной ипотеки. Девелоперы обвыкаются в новой реальности, народ затаился с рублями, цифры на табло в обменниках мало кому интересны, потому что кто хотел и мог – затарился валютой заранее.

«Цены на жилье в России снизились на 15 процентов», подсчитали авторы публикации в «Российской газете» (14 января).

По оценкам экспертов, 2016-й обещает сохранение тренда на понижение цен, и не последнюю роль в этом сыграют сокращение покупательской способности граждан и замедление отечественной экономики.

В столичном регионе цены упали в среднем на 3-5 %, отмечают эксперты «Вышки». К близкой оценке пришли в «Метриум Групп»: если в 2014-м застройщики предоставляли скидки в Москве в пределах 1-5 %, то в 2015-м - на уровне 2-15 %. Минувшей осенью скидка достигала и 25 %, в среднем - 10-15, пришли к выводу в «Стерникс Консалтинг». Долю квартир, продающихся с дисконтом, оценивают в 60-80 %.

В регионах стоимость квадратного метра снизилась еще сильнее. Причина понятна: доля платежеспособного населения сократилась больше.

При этом на одного россиянина, по разным оценкам, приходится до 2 кв. м непроданного жилья (в 2011-м этот показатель был меньше одного «квадрата»).

Хотя обвала цен еще нет. Наверное, слово «обвал» скоро запретят использовать в официальной речи, как и слово «кризис». Колебания у нас. Волатильность…

 

На областном сайте 47 news 12 января появилась интересная заметка: «Превышение кузьмоловских полномочий». Прокуратура обнаружила, что глава поселка Кузьмолово Анна Николаева не только руководит поселением, но и одновременно работает врачом-дерматологом во Всероссийском центре экстренной и радиационной медицины МЧС. И соответственно получает зарплату в двух местах. Правоохранители сочли это нарушением закона о местном самоуправлении № 131 и закона о противодействии коррупции и потребовали, чтобы г-жа Николаева досрочно сложила полномочия. Местный Совет депутатов даже не стал рассматривать этот вопрос. Тогда люди в синих мундирах полезли копать дальше. И докопались до компенсации за использование личного авто в качестве служебного, которую глава МО сама себе назначила. Суммы не то чтобы шокирующие – несколько тысяч в месяц. Но этого оказалось достаточно, чтобы возбудить дело по статье 159 – «мошенничество».

Журналисты портала напоминают: примерно по такой же схеме лишился поста экс-глава Всеволожского района Александр Соболенко.

 

«Российская газета» от 25 декабря рассказала об очередных законодательных новациях: «Застройщики смогут получать средства дольщиков только после сдачи дома».

В весеннюю сессию Дума будет рассматривать очередной законопроект о долевке.

Больше всего споров вызывает инициатива, касающаяся открытия банковских спецсчетов. Схема, которую предложили разработчики законопроекта, проста: будущие участники долевого строительства приносят деньги в банк и кладут их на специальный эскроу-счет. Застройщик прямого доступа к ним иметь не будет и сможет получить их только после сдачи дома. На время стройки банк предоставит ему целевой кредит. Если застройщик обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Что делать, если обанкротится банк (а они у нас падают по десять штук в месяц), авторы законопроекта не рассказывают. Предполагается, что главные выгодоприобретатели от использования новой схемы – Сбербанк, ВТБ и кто-то еще из «китов» с госучастием.

Застройщики считают, что новая схема приведет к уходу с рынка независимых участников, сокращению объемов строительства и росту цен на жилье.

 

«Строительный Еженедельник» 18 января публикует правовой обзор: «Закон противоречив». В нем рассказывается о тех законах, которые вступили в силу в начале года. Речь идет о порядке выдачи градпланов, о случаях, когда обязательным стало нотариальное заверение сделок и о новом требовании согласовывать облик будущих зданий с главным архитекторов. Тонкости и нестыковки правовой базы анализируют специалисты компании «Качкин и Партнеры». 

 

«КоммерсантЪ» от 19 января коснулся интересной проблемы. С этого года все сделки, связанные с доверительным управлением недвижимостью, проходят через нотариусов. В материале «ЗПИФы уперлись в нотариусов» указано, что новые требования не только сократят доходы пайщиков, но и вообще могут поставить под сомнение эту форму работы с недвижимостью. Мало того, что появляются дополнительные расходы (нотариальный сбор), теперь потребуется обращаться к нотариусу с любым изменением договора. Наиболее сильно эти расходы коснутся фондов, в активах которых находится недвижимость, рассчитанная на розничного покупателя (квартиры, садовые участки - это порой десятки тысяч объектов).

Хотели как лучше, конечно. Под управлением ЗПИФов находятся активы объемом почти 1,2 трлн руб.

 

На сайте агентства «Интерфакс» 19 января – статья: «Остановить - нельзя, достроить». Авторы полагают, что в сложившихся условиях «застройщикам выгоднее вывести объекты в продажу по сниженным цены, чем остановить работу».

В московском регионе, в зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД, по данным аналитиков, за год число домов в продаже выросло на 57 %, а квартир - вдвое. Объем предложения вырос на 62 %: с 712 700 до 1 153 500 кв. м. Получился такой локальный кризис перепроизводства, с вполне понятными последствиями.

 

РБК-daily 19 января публикует перечень: «Города РФ с самыми дорогими и самыми доступными новостройками».

Средние цены подсчитали аналитики портала «Мир квартир». Самыми доступными российскими городами по стоимости квадратного метра в новостройках стали Магнитогорск, Брянск и Махачкала (29 100 руб., 32 200 руб. и 33 900 руб. соответственно). В Магнитогорске новая квартира вообще в среднем стоит меньше миллиона (911 000 рублей).

Столица, естественно, лидирует в перечне самых дорогих городов: в среднем 245 000 рублей за «квадрат». Петербург – на второй позиции, с большим отрывом: 101 500 руб. Владивосток занял третье место (82 100 руб.). При этом средняя квартира в Москве обойдется в 27 млн руб. (с учетом элитного сегмента), в Петербурге и Владике - 6,7 млн и 5,5 млн соответственно.

 

На аналитическом портале IRN.ru 19 января размещена обзорная статья «Картина маслом: высокобюджетная загородная недвижимость дешевеет».

Материал начинается сильным сюжетом: «Символом ушедшего года на рынке загородной недвижимости можно считать сделку по дому с заявленной ценой $23 млн. Владельцу трижды делали встречное предложение о дисконте (первый раз – $19 млн). Он не соглашался. В результате объект был продан за $10,5 млн».

Эксперты отмечают, что основным трендом на рынке элитной загородной недвижимости стало смещение спроса в сторону вторичного рынка ввиду дефицита ликвидного предложения на первичке и феноменальных скидок, предлагаемых собственниками домов на вторичном рынке. Объекты на вторичке в столичном регионе в течение года продавались с дисконтом 40-60% от заявленной стоимости предложения.

Почти вдвое по сравнению с 2014-м сократилось число новых объектов в элитном сегменте.

 

«В Подмосковье запретили переводить сельхозземли под многоэтажное строительство»,- сообщает «Лента.ру» от 20 января.

Цель понятная: вовлечение земель в оборот, при этом – с сохранением главной функции.

По сведениям подмосковного правительства, до 1 июня будет проведена инвентаризация договоров аренды участков сельхозназначения, и если чиновники обнаружат, что наделы используют не по назначению, договоры будут расторгаться.

С собственниками, конечно, сложнее. Надо полагать, и к ним все же придут с претензиями.

Напомним: в Ленобласти мораторий на перевод сельхозземель под жилую застройку действует с начала 2015 года.

 

«Застройщики продолжают “мелко нарезать”»: обзор, опубликованный 21 января на БН.ру, посвящен актуальным проблемам квартирографии.

Цифры приводятся прелюбопытные. Оказывается, максимум средней площади жилья в петербургских новостройках был достигнут в 2003 году: 73 кв. м. Затем – только вниз, и в 2015-м этот показатель составил всего 54 «квадрата». А если считать только новые проекты, заложенные в 2015-м, то все выглядит еще компактнее: 49 кв. м – по данным БН.ру, 46,2 – по расчетам аналитиков «Петербургской Недвижимости». Но это в городе. В области еще скромнее: в проектах 2015-го – 39 кв. м, а в этом году нас порадуют жилыми комплексами со средним показателем 37,8 кв. м. Это включая двух- и трехкомнатные квартиры, а ведь есть проекты и с относительно просторными апартаментами.

Рекорд на сегодня держит ЖК «Северный вальс»: средняя площадь квартир во втором корпусе, без учета балконов и лоджий, всего 21,6 кв. м, а доля студий и однокомнатных доведена до 100%...

 

На портале Slon.ru 21 января появилась статья известного экономиста Якова Миркина «Финансовый форсаж, или Как уйти от экономики наказаний». Обращаем внимание именно на эту публикацию: в ней худо-бедно сформулирована позитивная повестка, предпринята попытка договориться о том, чего мы, собственно, хотим от нашей экономики. И как этого добиться.

Сегодня мы имеем экономику, «подчиненную геополитике и крупным частным интересам», пишет г-н Миркин. «Сверхконцентрация собственности и огосударствление создают из нее “операционный центр”, в котором, хотели бы мы этого или нет, население и регионы живут по остаточному принципу – лишь бы работали и молчали… Поэтому так легко было на внешнее давление (падение цен на сырье, санкции) ответить политикой вычетов, торможения, урезаний, замораживания…

Альтернатива – “новый курс”. Обильный и дешевеющий кредит. В будущем – нижайший и тишайший процент. Ударные налоговые стимулы и в перспективе – снижение налогов. Резкое снижение административных издержек, экономика поощрения. Осторожная монетизация, борьба с немонетарной инфляцией. Умеренно ослабленный валютный курс, стимулирующий рост и технологичный экспорт. Разгосударствление, деконцентрация, приватизация – но не в частные крупные руки, а прежде всего среднему классу. “Двухэтажная Россия”, раздача семьям земель под жилье и свое хозяйство»…

Автор набрасывает весьма привлекательную картину. Неясно только, кто и когда будет ее воплощать в жизнь.

 

«Лента.ру» 21 января порадовала читателей публикацией «Один среди людского шума», посвященной особнякам в пределах МКАД.

«Купить квартиру в Москве с началом кризиса стало проще,- констатирует автор.- Жилье в новостройках дешевеет, раскупать его никто не торопится, можно спокойно выбирать и нести сбережения застройщику — с руками оторвут».

А что делать тем, чьи амбиции выше даже самых длинных и модных столичных многоэтажек? Тем, кто хочет жить в Москве, но без назойливых соседей, в окружении цветов и деревьев, а также собственноручно посаженного укропа, не без презрения наблюдая за суетливыми обитателями панельных «муравейников»?

Оказалось, что вести барско-помещичий образ жизни в границах Московской кольцевой теоретически возможно, но крайне непросто: по мнению экспертов, «частные дома внутри МКАД, во-первых, в дефиците, во-вторых — чрезмерно дороги».

Кто бы сомневался…

 

На РБК-daily от 23 января – статья под названием «Идеальный шторм: что будет с ценами на жилье при низкой стоимости нефти». Экспертов попросили привести пессимистичный и оптимистичный сценарии дальнейшего развития событий.

Такое впечатление, что оптимизм у них получался несколько натужным. С негативными оценками как-то было проще.

если понравилась статья - поделитесь: