971
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Послевкусие рекордов

Опытные люди знают: чем веселее пьянка, тем тяжелее похмелье. Похоже, к неприятным ощущениям надо готовиться и участникам рынка загородного жилья.

Итоги года ознаменовались рекордными показателями: 3,26 млн кв.м жилья введено в Петербурге, 1,6 млн – в области. Но это еще полбеды. Главная цифра – это, конечно, результаты продаж. По сведениям аналитиков КЦ «Петербургская Недвижимость», застройщики региона – впервые за всю историю рынка! - за год реализовали 5,16 млн кв.м жилья в новостройках: 3,05 млн – в обжитых петербургских районах, 0,27 млн – в пригородах и 1,84 млн – в области. Объем продаж за год вырос на 32%. Если считать в квартирах, итоги выглядят еще убедительнее: продано 111 300 квартир, на 37,4% больше, чем в 2013-м.

«Наибольшим спросом на первичном рынке в течение всего года пользовалось жилье в строящихся объектах в сегменте масс-маркет, - говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра “Петербургская Недвижимость”. – В структуре спроса на долю этого класса пришлось 93%. Самыми популярными были ликвидные квартиры небольшого метража: студии, однокомнатные, реже – двухкомнатные. Жилье в строящихся объектах в пригородной зоне Ленинградской области к концу года приобретало уже более 37% покупателей (ранее доля составляла около 30%)».

За 2014 год на первичном рынке появились 304 новых объекта: 5,65 млн кв. м жилья, прирост – 13%. Темпы увеличения предложения обгоняют спрос, но пока это превышение незначительно. В 2013-м доля непроданного жилья в общем объеме рынка превышала 45%, в 2014-м она снизилась до 42%. И если бы можно было надеяться, что спрос и в текущем году сохранится на прежнем уровне, то и вовсе не было б причин для беспокойства. Однако спрос будет падать, в этом сходятся все аналитики. Скорее всего, мы увидим не обвал, но сползание в минус, и в этом случае девелоперам стоит загодя готовиться к ужесточению конкуренции и капризам покупателей.

В загородном сегменте, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», к началу 2015 года в продаже находится 375 проектов (в том числе 52 с таун-хаузами), всего - порядка 41 000 объектов. И это хорошая новость: в конце 2013-го девелопера предлагали около 45 000 участков, коттеджей и секций. Количество проектов, присутствующих в продаже, сократилось на 7,4%.

За минувший год началась реализация в 71 новом проекте. И здесь видна разумная сдержанность: в 2013-м стартовали 122 проекта, так что новинок стало меньше на 42%.

Структура предложения по районам значительно не изменилась: больше всего домов и участков во Всеволожском (32%), Ломоносовском (25%) и Выборгском (11%) районах.

В сегменте таун-хаузов преобладает недорогое предложение (до 7 млн рублей за секцию). По сравнению с данными 2013 года объем спроса остался практически на прежнем уровне, однако продажи коттеджей и участков сократились, доля таун-хаузов увеличились.

Средняя цена в загородных домовладениях эконом-класса за год снизилась на 8,2% (сейчас она составляет 31 300 руб./кв. м.). «Комфорт» подорожал вровень с инфляцией, на 11,5% (до 53 500 руб./кв. м.). В классе «бизнес» средняя цена 1 кв. м увеличилась на 0,4% - до 70 100 руб./кв. м.

По сведениям аналитиков ГК «Бюллетень Недвижимости», из городских районов самые дорогие участки - в Приморском, Курортном и Выборгском. Стоимость среднестатистического надела 7-11 млн рублей, цена сотки – 524 000-639 000 руб. Если надел продается вместе с домом, цена обычно укладывается в диапазон от 13 млн до 17 млн рублей.

Самые «бюджетные» предложения можно найти в Лужском районе. Участок здесь в среднем обойдется в 440 000 руб. (22 900 руб. за сотку).

В элитном сегменте за год появился всего один проект - Relique de Famille (в Сестрорецке), и то лишь на четыре домовладения.

Год назад, по данным Knight Frank St. Petersburg, в продаже было 244 элитных объекта, сейчас – 199. За год застройщики продали 38 коттеджей класса А (в 2013-м - 34). В бизнес-классе ситуация более динамичная. Домовладения категории В продают в 37 поселках (год назад их было 34), покупатель может выбирать из 1068 объектов (в начале 2014-го их было 858). Продажи: 181 – в 2014-м, 164 – в 2013-м.

По мнению руководителя отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, важными особенностями 2014 года стали расширение «ареала» дорогой загородной недвижимости (до 100 км от границ города), повышение спроса на качественные объекты с уникальной локацией и активность покупателей из регионов. Еще одна тенденция: формируется устойчивый спрос на объекты южного направления, и существующее предложение покупателя уже не устраивает. В традиционно популярном Курортном районе несколько дорогих проектов застройщики отложили, не желая рисковать; на всеволожском направлении начинают негативно сказываться массовая застройка пригородов многоэтажными домами и связанные с этим транспортные сложности.

Застройщики также рассчитывают на то, что резкое увеличение стоимости отдыха за рубежом приведет к росту популярности отечественных дач и вилл.

 

Динамика средних цен на типовое жилье в новостройках, по территориям СПб и ЛО, руб./кв. м

Локация Янв. Февр. Март Апр. Май Июнь Июль Авг. Сент. Окт. Нояб. Дек.

Изм. за год, %

Спальные районы 83 707 82 998 84 985 85 623 86 137 86 382 86 051 86 411 87 625 88 715 88 382 89 956 8,5
"Дальний город" 56 117 56 414 56 486 58 517 60 696 61 582 61 855 62 862 63 902 66 545 66 911 66 963 20,2

Приго-

род

Колпинский 60 512 60 188 61 333 62 678 63 799 63 649 65 429 67 585 70 127 73 606 74 093 74 423 28,2
Кроншт. 76 162 77 140 77 330 77 968 77 912 77 982 78 108 76 984 76 779 76 708 76 755 76 516 0,1
Курортный 87 519 92 232 91 766 90 976 88 247 88 850 92 232 91 471 92 708 92 299 91 591 88 319 -0,5
Петродворц. 73 284 74 804 76 442 71 813 69 904 69 829 66 829 68 684 68 569 67 347 66 260 65 599 -7,7
Пушкинский 67 565 68 110 68 956 67 981 68 227 67 077 65 837 67 252 66 008 67 787 67 200 67 669 0,6
Обл. Всевол. 66 156 66 909 67 227 67 697 68 296 66 912 66 240 65 978 66 640 67 428 67 352 67 991 4,6
Ост. районы 50 191 50 931 51 746 51 286 52 794 52 989 53 261 52 063 52 258 52 514 52 997 52 046 4,2

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга

 

Динамика средней стоимости участков без построек

Локация Цена Дек. 2013 Дек. 2014 Изм. %
Ленобласть Руб./сот. 83 547 84 318 + 0,92
Тыс. руб. 1109 1144 + 23,16
Петербург и пригороды Руб./сот. 264 007 279 311 + 5,8
Тыс. руб. 3473 3754 + 8,49

Данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

 

Структура продаж в 2013-м и 2014 году

Объект

2013,%

2014,%

2014, колич.*

Коттеджи

9

7

500

Участки

75

73

5300

Таун-хаузы

16

20

1500

*Цифры округленные.

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Динамика цен в зависимости от типа дома

Тип дома

Средняя цена предложения

Изменения за год

Ленобласть

СПб и пригороды

Ленобласть

СПб и пригороды

Тыс. руб.

Руб./кв. м

Тыс. руб.

Руб./кв. м

Руб./кв. м

Изм., %

Руб./кв. м

Изм., %

Блочный

4773

27 706

5720

32 720

+ 4695

+ 20,40

-7402

- 18,45

Бревенчатый

2609

24 168

4047

30 412

- 1178

- 4,65

- 4898

- 13,87

Газобетон

4427

29 194

9430

40 716

+ 4108

+ 16,38

- 3123

- 7,12

Кирпичный

4352

26 480

8691

42 166

- 1235

+ 4,89

+ 1931

+ 4,80

Щитовой

875

15 497

1822

25 765

- 900

- 5,49

+ 6021

+ 30,49

Данные Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости»

 

Динамика средней стоимости предложения дорогих домов и коттеджей

 Класс

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

А

Стоимость, млн руб.

43,4

45,6

43,1

45,5

50,5

55,1

65,5

74,8

Динамика, %

+ 7

+ 5

- 5

+ 6

+ 11

+ 9

+ 19

+ 14

В

Стоимость, млн руб.

16,2

18,6

16,9

16,6

15,9

18,7

19,9

20,8

Динамика, %

+ 10

+ 15

- 9

- 2

- 4

Данные Knight Frank St. Petersburg Research

comments powered by HyperComments