- В области начал действовать закон, расширяющий перечень объектов, на строительство которых не нужно получать разрешение. Что изменилось?

- Областной закон № 38 был принят весной 2012-го. Без разрешения можно было строить кафе и одноэтажные гостевые дома на территории баз отдыха, игровые и спортивные площадки, колодцы, пруды, водохранилища объемом до 100 кубометров, частные дороги не общего пользования, вводные газопроводы.

Поправки, принятые в декабре 2014-го, существенно расширяют этот список. В него добавили газопроводы низкого давления, линейно-кабельные сооружения связи, линии электропередач до 10 киловольт, трансформаторные подстанции (не более двух трансформаторов до 1250 киловольт-ампер каждый). В крестьянских хозяйствах без разрешения можно возводить хозяйственные и иные постройки не более двух этажей, а также другие сооружения, необходимые для фермерской деятельности. На территориях баз отдыха и пансионатов можно строить любые капитальные объекты площадью до 1500 кв. м высотой до двух этажей.

Расширен перечень объектов, на строительство которых не нужно получать разрешение, если есть положительное заключение госэкспертизы.

- На практике предпринимателям уже приходилось сталкиваться с тем, что при регистрации в Росреестре объектов, на строительство которых не нужно разрешения, регистраторы требуют у застройщика справку из Госстройнадзора о том, что разрешения не требуется!

- Да, это пробел в законодательстве. Нет разъяснения в Градкодексе, что такое капитальные объекты вспомогательного использования. Росреестр ориентируется на судебную практику и смотрит, какие еще постройки есть на участке, каково их назначение.

В принципе, застройщик должен самостоятельно определять, нужно разрешение или нет. Мы, конечно, даем разъяснения. И проектная документация на объекты должна быть в любом случае.

- С прошлого года все построенные и введенные в эксплуатацию дома ставятся на кадастровый учет. Строители жалуются на нарушение сроков, отказы в регистрации, приостановки. Росреестр требует, чтобы сведения в кадастре опирались на данные проектной документации. А ведь редко бывает, чтобы постройка по факту сходилась с проектом до сантиметра…

- Да, есть такая проблема. Параметры проекта указаны в проектной документации, в заключении о соответствии (ЗОС), в разрешении на ввод, в техплане и в кадастре. И часто эти цифры разные.

Форма разрешения на ввод устарела. И пока МЭР и Минстрой не утвердили новую форму, мы обращаемся к строителям с просьбой: на итоговую проверку Госстройнадзора выходить уже с готовыми техническими планами. Чтобы в ЗОС и в разрешение на ввод попадали не проектные, а фактические сведения. Я надеюсь, что при таком подходе не будет проблем с постановкой построенного на кадастровый учет. Мы понимаем, что отклонения возможны, и если они в пределах СНИПов и не критичны, дадим разрешение на ввод. Не менять проектную документацию (на это уходит много времени, до трех месяцев, а то и более), а регистрировать на основании техплана, ЗОС и разрешения на ввод.

- Областные строители используют в работе и привлечение средств по ДДУ, и кооперативную схему. Удается ли контролировать ЖСК?

- Конечно, есть проблемы с получением информации, с организацией проверок. Некоторые застройщики на нас жалуются – на превышение полномочий.

Строители, возводящие дома с использованием кооперативной схемы, под наш надзор не попадают. Гражданин вступает в кооператив, становится пайщиком. Если что-то пошло не так, он может предъявлять претензии к кооперативу, то есть в конечном счете - к самому себе. Кстати, в Ленобласти по схеме ЖСК строится около 25% домов. В среднем по стране – 50%.

Мы обратились в наше Законодательное собрание, через него, получив поддержку, – в Государственную думу, чтобы изменить законодательство в этой сфере, чтобы мы могли контролировать правильность привлечения и использования ЖСК денег. Учитывая, что им занимается депутат Александр Хинштейн, думаю, шансы на прохождение этого документа неплохие.

- Недавно было опубликовано решение Верховного суда по одному из споров. В нем подтверждается, что органы власти вправе контролировать и проверять ЖСК, если речь идет о привлечении денег в стройку. Это не аргумент?

- Аргумент, конечно. Но все-таки прокуратура опирается не на конкретные решения, а на прямые нормы закона. В том числе – закона о защите прав юридических лиц. Это такой пограничный случай: интересы пайщиков в полной мере защищать сложно.

Вот когда речь идет о серьезных нарушениях, об обманутых дольщиках – там уже неважно, какой договор человек подписывал, паенакопления или долевого участия. Но профилактические меры, чтобы человек не стал жертвой обмана, мы проводить можем только в очень жестких рамках.

- Нередко в новостройках возникают трудности с инженерным обеспечением. Можно ли отслеживать такие ситуации на ранних этапах, чтобы предупредить граждан?

- Это надо делать на стадии экспертизы. Например, компания «О2 development» законно получила разрешение на строительство, прошла экспертизу проектной документации. Но технические условия были выполнены формально, только на бумаге. Организация, выдавшая ТУ, находилась в стадии банкротства, имела точку подключения в десятках километров от стройки и так далее. Дома построены, а с инженерией вопрос не решен.

- А сдать дома без очистных не получится?

- Ни в коем случае. Нет канализации – нет цивилизации. Дома почти готовы, а проблема с водоснабжением и канализованием так и не решена, срываются сроки, пайщики начинают жаловаться. Если бы фирма работала по ДДУ – сразу было бы понятно, какие шаги предпринимать. А с кооперативом мы мало что можем сделать, разве что привлекать внимание СМИ.

– С начала января к Госстройнадзору перешли полномочия по выдаче разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. Вы уже начали выдавать документы в рамках новой схемы?

– Да. Компания «Арсенал» получила разрешение на ввод дома в Новом Девяткино. Компании «ЕСК» выдано разрешение построить примыкание дороги к новому Приозерскому шоссе. Если про жилье — пока поступили первые заявки. Например, фирма «Норманн-Запад» планирует возвести жилой дом в районе Порошкино — Бугры. Пришлось перестраивать работу отдела. Нам добавили две штатные единицы, всего пять человек будут заниматься выдачей разрешений на строительство (РС) и на ввод. Отдел перевели на Малоохтинский пр., 68; это удобнее, там же размещается областная Госэкспертиза. Строители могут воспользоваться и услугами частной экспертизы. Но если кто-то захочет проходить ее у нас, можно будет просто к заявке на экспертизу проекта приложить заявление на выдачу РС.

То же с вводом: застройщик просит выдать заключение о соответствии (ЗОС), а к нему автоматом — разрешение на ввод. Это упрощает процесс.

– Большой поток документов ожидаете?

– До 600 пакетов в год. Примерно пополам на строительство и на ввод. В этом году сдали в эксплуатацию около 1,6 млн кв.м — это рекорд… Надо учесть, что в конце декабря застройщики подали документы еще на 220 000 кв. м. Так что фактически построено более 1,8 млн кв. м.

– Какие полномочия остались у муниципалов?

– ОМСУ согласовывают промышленные и деловые объекты площадью до 1500 кв.м и жилье высотой до трех этажей. Мансарда считается отдельным этажом. Таких домов в области строят немало: выдано разрешений примерно на 500 000 кв.м, около 8000 квартир. И чем дальше от Петербурга, тем популярнее такой тип застройки.

– Как складывается ситуация в тех районах, где больше всего строят: Девяткино, Мурино, Кудрово?

– Новых высотных проектов там не будет. Все по нормативам: максимум 12 этажей для сельских поселений, 16 — для городских – если, конечно, иное не предусмотрено согласованным генпланом и ПЗЗ. Осталось последнее спорное пятно в юго-восточной части Девяткино, его осваивает «Дальпитерстрой». Там по суду отменены ПЗЗ и градпланы; прокуратура подала иск об отзыве разрешения на строительство.

За мостом через Охту, если ехать от города по Токсовскому шоссе, справа работает компания «Град» (входит в «ГлавСтройКомплекс») — с ними мы ведем переговоры о строительстве школы. У них там 14 га, порядка 180 000 кв. м. В Девяткино школа переполнена, в Мурино ее нет вообще. Заставить девелопера начинать застройку именно со школы не можем, но попытаемся уговорить.

А слева «Дальпитерстрой» заявлял о возведении 240 000 кв.м, сейчас по действующим нормативам получается 115 000–120 000.

– Что с транспортной инфраструктурой?

- Принято решение о продолжении Пискаревского проспекта. Сейчас эта трасса переходит через КАД и превращается в сельскую дорогу в районе деревни Новая. С одной стороны — Петербург, комплекс «Группы ЛСР» («Новая Охта»), с другой — массив, который строит ГК «ЦДС» («Новое Мурино»). С точки зрения согласований этот маршрут намного проще: не надо ничего сносить или переносить сети; уже есть развязка, путепровод через Кольцевую. Осталось обойти Мурино и выйти на Токсовское шоссе за Девяткино. Транзитный транспорт пойдет в обход, у жителей появятся варианты выезда. Эта часть дороги, скорее всего, будет платной, юридическая схема — государственно-частное партнерство.

– Затраты все равно окажутся в цене квадратного метра…

– Цену диктует рынок. Если с учетом затрат на дороги жилье окажется слишком дорогим и не будет востребовано — значит, новой трассы пока не будет. Но тогда и жилья строить придется меньше: без транспортной доступности квартиры тоже никому не нужны.

– Что с инженерией? В конце года был крупный скандал с канализованием в Новом Девяткино…

– В левой части этой территории, между границей города и железной дорогой, все нормально, идет присоединение к сетям «Водоканала». В правой — сложнее. Новые дома обеспечены водоснабжением и канализованием. А вот старый массив, построенный в 80-е годы прошлого века… Там очистные сооружения замыкались на институт «Поиск», мощности перегружены. Надо строить коллектор. По закону это забота муниципальных властей. И два крупных проекта — компаний «Град» и «Дальпитерстрой» — все равно должны будут получать ТУ на подключение. Вот в них и надо «вписать» строительство коллектора и к нему присоединять небольшие участки сложившейся застройки. Проблема решаемая, нужно найти разумный компромисс.

- Тех, кто строит без разрешения, стало меньше?

- Таких компаний практически не осталось. Застройщику выгоднее соблюдать закон, чем платить штрафы.