1155
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Индикаторы спада

Печатной продукции выходит много, сетевых публикаций о рынке недвижимости — и вовсе немеряно. Мы решили помочь нашим читателям, которым, наверное, не хватает времени и сил, чтобы сориентироваться в этом потоке. Сегодня расскажем о главных публикациях коллег, вышедших в январе.

Паника закончилась, начался поиск ориентиров. Участники рынка пытаются осознать новую реальность - с падением доходов, запретительными ставками по ипотеке.

На портале БН.ру 12 января размещен обзор итогов 2014 года.

Цена предложения по незастроенным участкам в среднем по Ленобласти повысилась на 0,9%, в петербургских пригородах – на 5,8%. Стоимость сотки земли на конец декабря по области составила 84 300 рублей (в среднем - 1,1 млн за участок), по пригородным районам – 279 300 (3,8 млн рублей за участок).

Средний домик (без учета стоимости земли) обойдется в области в 3,1 млн, в пригородах – 6,3 млн.

Стоит учесть, что в новой ситуации разрыв между ценами предложения и спроса будет расти.

 

В петербургском разделе «Новой газеты» от 13 января – материал «Застройка областных лесов – свершившийся факт». Это часть интересного проекта «Поймай жука»: читатели сообщают о нарушениях, журналисты проверяют факты и добиваются комментариев от чиновников.

В разделе приводятся мнения экспертов. «Особенности действующего законодательства и сложившейся модели управления территорией таковы, что застройка участков лесного фонда становится чуть ли не единственным экономически оправданным способом освоения лесов, особенно в пределах 100–150-километровой зоны от мегаполиса»,- говорит Алексей Травин, координатор РОО «Новый экологический проект».

С чиновниками, правда, не сложилось:  В Департаменте государственного лесного надзора ЛО заявили, что «не уполномочены отвечать на вопросы СМИ», из депутатской комиссии по экологии сообщили: «Это не наша компетенция».

Кто бы сомневался…

 

На портале РБК 16 января – статья, посвященная столичному рынку аренды жилья. Спрос в декабре-январе понизился на 50% (обычный уровень сезонного спада – 30-40%). В декабре спрос превысил предложение в три раза. Из-за низкого спроса арендодатели готовы идти на скидки до 15-20%. С ноября цены зафиксировались, и сейчас снять однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве можно за 26 000 рублей в месяц.

Этой же теме посвящен обзор на сайте журнала «Большой город» от 23 января. Аналитики, опрошенные БГ, существенного падения ставок пока не заметили.

В Петербурге за год спрос на аренду квартир «просел» на 30-50%, свидетельствует портал Kvadrat.ru(материал опубликован 21 января). Цены начали снижаться, пока незначительно. «Еще полгода назад найти двухкомнатную квартиру в центре за 25 000 рублей в месяц было практически невозможно — сейчас таких предложений несколько десятков»,- говорится в статье.

Стоимость аренды и активность спроса в этом сегменте – важные показатели, по ним можно (со всеми необходимыми оговорками) судить о настроениях на рынке жилья в целом. Падающий интерес к аренде, возможно, поддержат те, кому ипотека оказалась не по карману, а жить где-то надо. Но в целом «эпоха рантье» заканчивается.

Так и называется материал в «Новой газете» от 30 января: «Метры рантье».

«Кризис угрожает социальному слою москвичей, сытно живших на деньги от сдачи недвижимости в аренду», пишет автор обзора. Судя по тексту, он как раз снимал квартиру в столице несколько лет, и к арендодателям относится без особой симпатии. Дауншифтерам приходится возвращаться из теплых и недорогих мест на «шарике», более того – искать работу. А тут подстерегает неприятность: «Халява не может длиться вечно. В связи с инфляцией и девальвацией падает покупательная способность денег, которые платят за квадратные метры “понаехавшие” в Москву, сокращается деловая активность, а вместе с ней - количество рабочих мест и уровень зарплат». Вернувшихся в столицу рантье ждет жесткая конкуренция с теми, «кто давно привык работать с перерывами на обед в “Крошке-картошке” и на сон в съемной комнате».

Впрочем, встречается и другой подход: владельцы жилья пытаются решить свои проблемы обычным способом - повысить ставки и даже перевести расчеты в валюту. Моя коллега, столкнувшаяся с таким предложением, задала хозяйке резонный вопрос: «Вы и правда думаете, что вам будут платить за комнату 800 долларов?». Ответ покоряет: «Русские не сдаются!».

 

На аналитическом портале IRN.ru 21 января – подведение итогов: обзор «Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья после декабрьского ажиотажа».

Некоторые компании отмечают сохранение активности покупателей в праздники. Например, в «Интеко» говорят, что активность покупателей на этих каникулах была ощутимо выше обычной праздничной: «Это, конечно, в основном объясняется неопределенностью в экономике». Люди активно покупают недорогое жилье: небольшие однокомнатные квартиры и студии в доступных проектах. Среди них – много тех, кто получил одобрение кредита еще до повышения ключевой ставки ЦБ.

В сегменте загородной недвижимости наибольшим спросом пользуется квартиры в малоэтажных комплексах.

 

«В Подмосковье активно скупают участки без подряда», сообщает РБК-Недвижимость от 21 января. Причина простая и очевидная: «Из-за низкой стоимости входного билета (участок в дальнем Подмосковье можно купить уже за 200 000–300 000 руб.) для некоторых категорий инвесторов – это единственный доступный сегмент на рынке недвижимости».

Сейчас в Московской области реализуется более 650 поселков без подряда. При этом средняя цена надела поднялась за год с 2,6 млн руб. до 3,5 млн. Средняя площадь увеличилась с 14,9 до 15,2 сотки). То есть «сберегательная» сотка подорожала со 174 000 до 230 000 рублей. Ликвидность таких вложений сомнительна, однако покупать пять плазменных панелей и вовсе глупо.

 

Петербургский «КоммерсантЪ» 21 января рассказывает о завершении расследования дела о мошенничестве с землей в Гатчинском районе.

Обвиняемые – бывший чиновник областной администрации Герман Терешкин и бывший помощник муниципального депутата Станислав Петров. По версии следствия, они причастны к хищению более 30 участков земли, расположенных на берегу реки Оредеж (поселок Вырица) и предназначенных под коттеджную застройку.

Схема несложная: один из организаторов группы подыскивал свободные участки; на них изготовляли поддельные документы о праве собственности, датируемые 1990-ми годами. Затем подбирали «владельца» (старичка или сильно пьющего человека), оформляли на него собственность и продавали по коммерческой стоимости.

При обыске у одного из участников аферы обнаружили список участков. Это сильно упростило работу следствия.

 

«Ведомости» от 21 января рассказывают об одном из самых интересных объектов в петербургских пригородах – о Пулковской обсерватории: «У правительства не будет денег в 2015 году на ремонт объектов Пулковской обсерватории».

Обсерватория в прошлом году дважды просила денег у ФАНО. Не получила. Тогда ученые обратились в Министерство культуры, попросили около 70 млн рублей на реставрацию. (В составе комплекса - почти 40 особо ценных объектов, архитектурных памятников. Ремонта требуют здания, фасады, телескопы.) Ответа нет.

На балансе обсерватории есть и жилые помещения, в которых проживают 1300 человек. Чтобы только привести недвижимость в порядок, требуется около 300 млн рублей.

Кстати, статус памятника и требований ??? ученых сильно мешают девелоперам, которые ведут активную застройку на прилегающих к обсерватории участках.

 

Новостной сайт Lenta.ru 23 января публикует статью «Дайте две: как зарабатывают на недвижимости в кризис». Риэлторы рассказывают, как в 2009-м приобретали подешевевшие квартиры и потом – на подъеме - с выгодой их перепродали.

Что жилье подешевеет – вполне вероятно. Сомнения вызывает будущий подъем экономики: пока не очень видно, за счет чего.

«Особенно хорошо складывается ситуация у тех, кто имеет доход либо сбережения в долларах или евро,- пишут авторы обзора. - За год доля инвестиционных сделок выросла почти вдвое». Причем если в 2009-м инвестиционные покупки, по данным экспертов компании Welhome, составляли 22%, то сейчас - около 50%.

Далее следует несколько странных советов: девелоперам рекомендуют покупать землю (чтобы потом запустить новые проекты), рантье советуют искать новые рынки и диверсифицировать портфель. Бабушку с комнатой наставляют: лучше сдавать комнату одной положительной девушке-трудоголику со стабильным доходом, чем двум шумным студентам».

Ну, наверное, такая «аналитика» тоже кому-то нужна.

 

В «Ведомостях» два важных материала подряд: 22 января – «Коровники вместо многоэтажек», 23-го – «Подмосковье удачно вложилось в землю».

В первом материале – о том, как подмосковные власти, запретив высотную застройку, еще и штрафуют собственников за использование земли не по назначению. Правительство Подмосковья запретило переводить земли сельскохозяйственного назначения под многоэтажное строительство (выше трех этажей). Цель - вовлекать больше земель в сельскохозяйственный оборот. А с середины прошлого года стали взимать плату за изменение разрешенного вида использования земли. По итогам 2014-го Московская область планирует собрать около 25 млрд рублей от земельного налога - на 8 млрд  больше, чем годом ранее. Кстати, всей этой «кухней» рулит петербургская команда – специалисты, почему-то не пригодившиеся в городском КУГИ.

Вторая статья – про то, как пять компаний вынуждены были продать землю Московской области за бесценок. Есть такая норма: если собственник хочет продать «сельхозку», то у муниципалитета есть преимущественное право выкупа участка по заявленной цене. А владельцы норовят экономить на налогах. Вот на этом их и ловят. За последние два года Московская область приобрела по этой схеме более 200 участков общей площадью 1270 га на общую сумму 1 млрд рублей. В пять-шесть раз ниже рыночной стоимости. Что дальше – не совсем понятно, скорее всего, выставят земли на торги, чтобы пополнить бюджет.

 

«КоммерсантЪ» от 26 января публикует заметку «Инвесторы присели на дорожку» - о том, что застройщики Мурино и Нового Девяткино готовы инвестировать в строительство платной трассы. Строительство платной дороги в обход Мурино-Девяткино обойдется примерно в 2,5 млрд рублей. Речь идет также об аналогичных схемах для Кудрово, далее – везде…

Тенденция понятная, но грустная. Потому что все дополнительные затраты (на социалку, на сети, на дороги) ложатся в стоимость квадратного метра и сокращают спрос.

 

Журнал «Эсквайр» в январском номере поместил статью с невнятным названием «Богатые тоже дачи». Заголовок так себе, а материал полезный. Историки архитектуры Владимир Паперный и Марина Хрусталева объясняют, что загородные дома чиновников и депутатов говорят о хозяевах и почему их стоило бы переселить в дворянские усадьбы.

«У новой российской элиты, как правило, гораздо меньше земли, чем было у дворян. Семь гектаров Якунина с комплексом из шести домов, прудами и теннисным кортом кажутся невероятными для тех, кто вырос на шести сотках, но меркнут перед сотнями и тысячами десятин среднерусских поместий. А вот сам дом, как правило, сегодня гораздо больше».

Авторы статьи полагают: если бы чиновники не строили гигантские посредственные дворцы и не нанимали военизированную охрану, чтобы этих дворцов никто не увидел, а вместо этого вкладывали деньги и влияние в реставрацию усадебного наследия, это было бы настоящим, а не показным проявлением патриотизма и заботы о национальной культуре.

Впрочем, Якунина хоть в дворец Демидовых пересели – дворянином он от этого не станет.

comments powered by HyperComments