Согласно дарвиновскому учению (надеюсь, мы не оскорбили чувства верующих этим упоминанием?), залог выживания вида – способность адаптироваться к переменам.

В стилистике жесткого капитализма этот тезис звучал бы примерно так: «Меняйся или сдохни».

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2013 год на рынке загородных объектов появилось 110 новых проектов. В них продается около 10 000 участков, домовладений и таун-хаузов. Это на 18% меньше, чем в 2012-м – тогда открыли продажи 134 «новичка», и за год предложение увеличилось на 12 200 объектов.

Но не будем строить иллюзий: сокращаются темпы прироста, но объем невостребованного предложения (непроданных лотов) продолжает увеличиваться.

По расчетам аналитиков, в начале прошлого года граждане могли выбирать секцию, коттедж или участок примерно из 24 200 объектов. В начале этого года выбор стал богаче: в свободной продаже – примерно 28 800.

«В 2013 году самый большой объем продаж на загородном рынке придется на участки без подряда, - говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ “Петербургская Недвижимость”. – Эти объекты займут в общем объеме спроса на рынке коттеджных поселков не менее 76-78%. На втором месте по объему продаж – таун-хаузы, их доля 15-16%. На последнем месте – готовые коттеджи и участки с подрядом (6-7%). Уже не первый год участки без подряда остаются безоговорочным лидером спроса благодаря относительной низкой стоимости (чаще – до 1 млн рублей за надел) и возможности самостоятельного строительства, не ограниченного во времени. Также остаются популярными таун-хаузы эконом-класса. В 2014-м структура спроса на загородном рынке вряд ли существенно изменится».

Итоги по спросу за 2013 год эксперты пока не подвели; по предварительным оценкам, объем продаж будет на 25-30% меньше, чем в 2012-м. То есть в пределах 4500-5000 продаж. На всех. Это подтверждается и сведениями аналитиков БАРН (см. материал А.Терентьевой в этом разделе). Программа информобмена включает примерно 30% активных участников рынка;  те, у кого продаж нет совсем, сведения о себе, как правило, не предоставляют.

В сложившейся ситуации эффективными могут быть разные стратегии. О первой выше сказала Ольга Трошева: значительная часть решений (и рисков) перекладывается на покупателя. Когда строить, что именно строить. Вторая – выжидательная. Несколько фирм (строительные компании и землевладельцы) отложили планы развития коттеджных проектов «до прояснения ситуации». Такой подход позволяет избежать серьезных потерь, но несет и собственные риски. Никто не гарантирует, что завтра-послезавтра положение дел на рынке изменится к лучшему. Третья стратегия – адаптивная: фирма выходит на рынок, активно продвигает проект, но корректирует предложение в соответствии с запросами покупателей.

Эта тема активно обсуждалась в ходе дискуссии, прошедшей на вручении премии «Амбиция года». Экспертов спросили, насколько быстро морально устаревают загородные проекты, через какой срок даже успешные проекты приходится актуализировать под текущий спрос, меняя параметры предложения.

«Выводя проект “Охтинский парк” в разгар кризиса, мы вообще не понимали, как он будет продаваться,- комментирует Андрей Бочков, генеральный директор УК “ПулЭкспресс”.- Сегодня прогнозировать на пять лет вперед невозможно. Ситуация на рынке меняется довольно быстро. Фактически получается, что параметры корректируются каждый год».

Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые Территории», уверен, что через пять лет объекты, построенные по сегодняшним меркам, будет почти невозможно продать. «Мы, как и многие коллеги, выводим проект очередями. И каждый раз смотрим, как покупатели реагируют на наше предложение. В среднем раз в год у нас обновляется линейка предлагаемых домов. Невостребованные проекты заменяем другими».

Елена Машедо, генеральный директор «ПетроЗемПроект», предостерегает: «С одной стороны, идти за требованиями покупателей необходимо. С другой - представьте проект, концепцию которого меняли бы под каждый едва наметившийся интерес со стороны клиентов. Такой поселок, как мне кажется, обязательно потеряет “лицо”.

Дальновидность девелоперу всегда была нужна. Однако не стоит каждый раз очертя голову нестись за модой. Есть классика. И она всегда будет востребована».

С последним утверждением могли бы поспорить девелоперы таких проектов, как «Пертергоф-Сити», «Мариньи» или коттеджного комплекса в Касимово. Дома построены, и построены неплохо, но случилась какая-то промашка: то ли с площадями застройщик не угадал, то ли с ценообразованием. А может быть, параметры не соответствуют месту… В общем, реализация домовладений в этих поселках затянулась на годы.

А это создает дополнительные сложности. Потенциальный покупатель непременно задумается: если в этом проекте все хорошо, отчего он до сих пор не распродан?

Похоже, готовность к переменам становится одним из факторов успеха. И возможность трансформации надо закладывать еще «на берегу», на старте проекта.

Динамика рынка коттеджных поселков и таун-хаузов

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»