2142
0
Денисов Роман

Малоэтажные скандалы

За год на карте строящихся малоэтажных комплексов появились новые горячие точки. Причиной конфликтов становились, как правило, корпоративные разборки и «бумажные» проблемы. Из-за них под вопросом оказалась судьба нескольких коттеджных поселков и проектов с таун-хаузами.

В пригородах Петербурга и Ленобласти можно насчитать десятки проблемных объектов. В основном это касается многоквартирных домов, но и в малоэтажном секторе скандалов предостаточно. За развитием некоторых конфликтов наш журнал следит не первый год (например, за достройкой ЖК «БельВиль» в Тосненском районе, проектом «Сторожевая гора» под Всеволожском). К сожалению, появляются и новые проблемные адреса.

Элитные разборки

В паутине арбитражных споров оказался проект коттеджного поселка премиум-класса «Юкки-Каньон». Генподрядчик взыскивает с заказчика около 130 млн рублей долга, но сам угодил под обвинения в мошенничестве. 

Проект был анонсирован пару лет назад. Фирме «Юкки-Каньон», связанной с Финансовым домом «Континент», принадлежит надел 4,4 га в дер. Порошкино, в шести километрах от КАД. 
На пятне запланировали два десятка домов от 450 до 550 кв. м. Заявленная цена — 40 млн рублей за коттедж. В качестве подрядчика фирма «Юкки-Каньон» привлекла компанию «Глав Ал-Строй», которая также имела отношение к ФД «Континент». 

В прошлом году в Финансовом доме возник корпоративный конфликт. Владельцы фирмы «Глав Ал-Строй» разошлись с нынешними собственниками «Континента». Работы встали. «Глав Ал-Строй» обратился в арбитраж, требуя взыскать 117,8 млн руб.за выполненные работы и свыше 11 млн руб. пени. Ответчик подал встречный иск, чтобы признать договор генподряда недействительным. 

По словам девелопера, бывший партнер мог фальсифицировать документы и незаконно приписывает себе заслуги других подрядчиков. Возбуждено уголовное дело. По словам директора «Глав Ал-Строя» Геннадия Тё, фирма успела возвести первые этажи в шести домах и залить фундаменты еще под два коттеджа: «После того как мы подали иск, оппоненты действительно добились возбуждения уголовного дела (в отношении неустановленной группы лиц), но все это шито белыми нитками». 

Стороны воздерживаются от подробных комментариев до завершения спора. Генеральный директор ООО «Юкки-Каньон» Александр   Буряк уточнил: фирма не успела открыть продажи и пострадавших дольщиков нет. 

В прошлом году возник конфликт вокруг еще одного элитного проекта – Bellagio. Подрядчик просил взыскать с застройщика более 130 млн рублей и даже пытался наложить арест на часть домов, но безуспешно.

Элитный клубный поселок в Репино введен в эксплуатацию в 2011 м. Здесь построено 30 домов площадью до 315 кв. м. Изначально девелопером выступала «Балтийская коммерция». 

В собственность подконтрольного ей ООО «Стройкомфорт» был оформлен участок 1,1 га. Генподрядные работы выполнял «Балтинвестстрой». Осенью 2010-го построенный, но не сданный ЖК выкупила Fort Group. К началу 2012-го девелопер ввел объекты в эксплуатацию. Нереализованные дома оформляли в собственность выкупленного «Стройкомфорта». 

Год назад эта фирма получила иск от бывшего генподрядчика — «Балтинвестстроя». Якобы долг за подрядные работы еще не погашен. Истец потребовал взыскать 87,5 млн рублей долга и свыше 43 млн рублей неустойки. В качестве обеспечительных мер он попросил наложить арест на четыре нереализованных дома. В компании Fort Group заявили: «Когда мы выкупали этот проект, о претензиях “Балтинвестстроя” не было известно». 

Соответчиком в деле стала «Балтийская коммерция». По ходу спора претензии к «Стройкомфорту» были сняты, суд постановил взыскать деньги только с экс-девелопера. Сумма претензий также уменьшилась. В итоге арбитраж признал, что подрядчик недополучил за работы чуть более 10 млн рублей. 

Блочные разночтения

Целая серия конфликтов связана с возведением таун-хаузов на землях ИЖС. Наш журнал неоднократно писал о проблеме незаконного строительства многоквартирных домов на таких участках. Но эти конфликты мы оставим за рамками обзора. В центре внимания – другая правовая «загогулина». Некоторые компании возводят на землях ИЖС блокированные дома с отдельными входами в каждую секцию, уверяя покупателей, что это не противоречит статусу участков. Однако все не так просто. Если земли отнесены к ИЖС, то таун-хауз должен считаться односемейным домом, просто не отдельно стоящим, а сблокированным. Для этого ПЗЗ должны допускать строительство на небольших пятнах (например, от 1,5 сотки), а градплан – блокированную застройку. В домах не должно быть общих помещений, подвалов и чердаков, общих инженерных сетей.

Если эти условия не соблюдены, то у застройщиков (и покупателей) возникнут проблемы. Показательный конфликт недавно разгорелся вокруг проекта «Лахта-Модерн». Суд признал самостроем два таун-хауза по 11 трехэтажных секций размером от 148 до 216 кв.м. ЖК начали возводить в конце «нулевых» на участке ИЖС в Ольгино (Коннолахтинский пр., 55). Девелопером проекта называли ИСК «Сфера». 
Застройщик получил разрешение районных властей, но в нем говорилось об индивидуальных домах. Инвестор уверял потенциальных покупателей, что разрешительные документы позволяют возводить блокированные здания (с отдельными секциями). 

К концу 2011 го работы были завершены. К тому времени фирма реализовала не более трети секций, оставшиеся стоили от 65 000 руб./кв.м (минимальный блок — 9,6 млн рублей). В прошлом году у фирмы возникли проблемы с оформлением собственности.    По кадастровым документам на участке находятся два трехэтажных здания (1852 и 1868 кв.м). Управление Росреестра посчитало, что они не относятся  к индивидуальным домам. Общество «Коннолахтинский 55» обратилось в арбитраж. Суд назначил экспертизу, чтобы установить, насколько оправданны сомнения. В ходе работы выяснилось, что строители заделали гипсокартоном часть отдельных входов (с улицы), а разные секции объединили новыми проходами. Однако это не помогло. Суд указал: основные признаки свидетельствуют о том, что дома предназначены для проживания разных семей (например, в каждой секции свой гараж, свой санузел и т.д.). Эти здания относятся к домам блокированной застройки, а градостроительные нормы не позволяют возводить такие объекты на пятнах ИЖС. О судьбе покупателей пока ничего не известно.

Параллельно рассматривался другой спор по поводу сблокированной застройки. В этом случае суд кассации подтвердил, что фирма «Стройкомплекс XXI» вправе строить блокированные дома на участке ИЖС в Лисьем Носу. Чиновники отказались выдать ей разрешительные документы, однако суд указал, что градплан конкретного надела площадью 1 га (который относится к зоне Т1Ж2–1) позволяет строить здесь малоэтажные дома не более чем на десять отдельных жилых блоков.  В администрации района заметили, что в этом случае инвестор должен сначала разграничить участок, чтобы выделить отдельное пятно под каждый жилой блок, но судьи решили, что это можно сделать и после завершения стройки.

Долевой тупик

За последние полгода многое изменилось на тех проблемных объектах, о которых наш журнал уже писал. Так, из-за ссоры между инвесторами ни с чем рискуют остаться десятки покупателей квартир и секций в комплексе «Охтинский ключ». Застройщик — ЗАО «СПб дивелэпмент» — арендовал у муниципалов 1,5 га в пос. Мурино. В 2004-м здесь начали строить сблокированные дома, в которых предусмотрено 66 квартир. Большинство из них причиталось соинвестору - компании «Еврострой». Часть - субподрядчику – фирме «Абсолют Строй Сервис».  Комплекс готов примерно на 90%, однако работы давно не ведутся. Партнеры рассорились и выясняют отношения в судах. В 2012-м дольщики «Евростроя» смогли добиться признания собственности на квартиры в незавершенном поселке через третейский суд (в договорах была соответствующая оговорка). Однако в прошлом году «СПб дивелэпмент» оспорил эти решения в судах общей юрисдикции. Более того, фирма «Еврострой» оказалась в состоянии банкротства, и теперь граждане вынуждены искать правды в арбитражном процессе. 

Покупатели «Абсолют Строй Сервиса» также остались без квартир в Мурино. Но инвестор передал им помещения на других своих объектах, поэтому пострадавших с его стороны нет.

Еще два громких конфликта на рынке коттеджного строительства связаны с проектами «Сторожевая гора» и «Антоновка». Здесь события развиваются по сходным сценариям.

За первый проект отвечала фирма «Родэкс Северо-Запад». Продажи были открыты в 2008-м. На участке 49 га в Агалатово планировали построить более 300 домовладений: коттеджи, таун-хаузы и дуплексы. Компания заключала с гражданами предварительные договоры, а деньги принимала по вексельной схеме. В 2012-м фирму признали банкротом, а поселок решили пустить с молотка (имущество находится в залоге Инвестторгбанка). Большинство из полусотни покупателей предъявили денежные претензии, надеясь, что средств от продажи имущества хватит для расчета с ними. 15 граждан решили добиваться собственности на участки. Но это им не удалось. Первые торги по продаже недостроенного поселка были признаны несостоявшимися из-за отсутствия претендентов. По нашим сведениям, сейчас обсуждается вопрос о том, чтобы сохранить объект за структурами банка, который должен будет выплатить компенсацию другим кредиторам.

Под вопросом перспективы и другого незавершенного проекта – «Антоновка». В результате корпоративного конфликта обанкротилась фирма «Арсенал-Девелопмент», которая строила этот поселок под Всеволожском (в нем предполагалось 250 домовладений на 62 га). Теперь незавершенный комплекс пытаются реализовать на торгах. Пока безуспешно. До банкротства девелопер успел продать семь домовладений; пять собственников оформили права на постройки и уже живут, двое оказались в списке кредиторов и надеются вернуть свои деньги.

По-прежнему не ясно, что будет со многими дольщиками, вложившимися в строительство комплекса «БельВиль» в Тосненском районе. В проекте были предусмотрены как отдельные коттеджи, так и многоквартирные дома. Судьба большинства дольщиков сейчас решается в рамках банкротного дела. До начала процедуры застройщик успел передать права на достройку отдельных кварталов жилищным кооперативам (чтобы граждане могли самостоятельно завершить работы), но арбитражный управляющий пытается оспорить эти сделки в арбитраже. 

Покупателям коттеджей проще вывести объект из конкурсной массы и достраивать его своими силами. 

Интрига на полигоне

Еще один тренд прошлого года – конфликты, связанные с застройкой земель военных полигонов. Так, ДНП «Медное озеро-3» занимает порядка 150 га из состава земель Левашовского лагеря. Росимущество, а следом и арбитраж не увидели доказательств того, что дачники законно распоряжаются землей.

По ДНП удар пришелся рикошетом: дачниками заинтересовались в ходе кампании против экс-министра Анатолия Сердюкова. 

Земля под Левашовский лагерь передана военным в 1993 м. Осинорощинская КЭЧ получила в бессрочное пользование 3779,55 га. По версии следствия, в конце «нулевых» топ-чиновники МО начали незаконно отказываться от участков. 

Надел, оказавшийся в центре нынешнего спора, расположен на 36-м км Средне-Выборгского шоссе. Он был отчужден семь лет назад — еще до того, как г-н Сердюков возглавил МО. В 2006 м начальник КЭЧ подписал отказ от права постоянного бессрочного пользования участками площадью 150 га, чтобы разместить на них ДНП «Медное озеро 2». 

В 2008 м было создано ДНП «Медное озеро 3», которое назвало себя правопреемником партнерства и продолжило осваивать территорию. Как сообщали СМИ, среди владельцев коттеджей — немало высокопоставленных военных. 

После того как следователи заинтересовались судьбой Левашовского лагеря, дачники забеспокоились. В ДНП решили сыграть на опережение и обратились в Росимущество, требуя заключить с партнерством долгосрочный договор аренды участка. В ведомстве посчитали, что представленных документов недостаточно. Тогда ДНП обратилось в суд. 

Представители МО заявили в суде, что участок не выбывал из бессрочного пользования военных структур: «Отказ, подписанный Коржавиным, не может быть признан достоверным доказательством, поскольку указанный участок не идентифицирован». Суд первой инстанции согласился с аргументами военных.

Дачники сначала подали апелляционную жалобу, а затем ее отозвали, не поверив в перспективность дела. О дальнейших планах они пока не говорят.

если понравилась статья - поделитесь:

февраль 2014

Спорт: адреналин