Аналитики компании «Петербургская Недвижимость» подсчитали, как за год изменились предложение технологий малоэтажного домостроения и спрос на них. Оценивались только проекты комплексной застройки, в которых предлагают готовые дома или участки с подрядом. (После кризиса, напомним, многие компании переключились на продажу пустых наделов. Так, прошлой осенью около 55% сделок приходилось на участки без подряда, еще 33% — на жилье в сблокированных домах (таун-хаузах, дуплексах), 8% — коттеджи.)

Бетонный прорыв

Производители бетонных блоков усилили позиции на рынке. Прежде всего речь идет о газобетоне. В некоторых проектах строители используют более дешевые аналоги, например пенобетон, но аналитики не разделяли эти материалы по категориям. По данным «Петербургской Недвижимости» за 2012 год, доля ячеистых бетонов в строительстве коттеджей составила 39%, а в сооружении таун-хаузов достигла 86% (исходя из общего количества домовладений в поселках). Доля панельно-каркасных домов оценивается в 33% (без учета таун-хаузов). Во многих проектах девелоперы предлагают на выбор две-три технологии, чаще всего — газобетон и панель-каркас. В прошлом году панельно-каркасные коттеджи в среднем стоили около 40 000 руб./кв.м (с учетом земли), а дома из газобетона — порядка 52 000 руб./кв.м.

Эксперты отмечают, что каркасные технологии прежде всего востребованы при реализации масштабных проектов, где важны скорость сборки, простота монтажа и т.д. При строительстве небольших поселков разница в цене каркасных домов и коттеджей из газобетона становится менее существенной. Например, компания «АТ-Инвест» одной из первых предложила покупателям выбор в проекте «Малый Петербург». При этом стоимость квадратного метра отличалась незначительно. Но, как показывает практика, из газобетона девелоперы обычно строят дома большего метража. Например, в «Балтийской слободе» (от КФ «Кантри») каркасный коттедж площадью 86 кв.м оценивался на момент открытия продаж в 1,84 млн рублей, дом из газобетона (от 110 кв.м) — в 2,4 млн рублей.
За минувшие годы на рынке появилось много новых производителей газобетона, что дало толчок развитию технологий. Несмотря на рост конкуренции, в июле —сентябре 2012-го в Петербурге наблюдался даже локальный дефицит этого материала. А перед началом прошлого строительного сезона крупнейший производитель поднял цены с 3050 руб./куб.м до 3800 рублей.

Впрочем, по данным «ПН», на стоимости коттеджей в строящихся поселках это не сказалось. Квадратный метр дома из газобетона (с учетом земли) подорожал всего на 0,7%. Панельно-каркасные коттеджи подешевели за год на 6,7%, хотя производители сэндвич-панелей заявляли о росте себестоимости в пределах 10%.
Кирпичный ренессанс

По данным аналитиков,  спрос на каркасные коттеджи снизился по итогам года на 6%. В 2011-м доля таких домов составляла 43% в общей структуре продаж у девелоперов, в 2012-м она опустилась до 37%. Домов из газобетона продано почти столько же — 36% от общего числа. В сегменте таун-хаузов лидерство газобетона стало бесспорным. На долю таких домов пришлось более 60% сделок.

Другая тенденция: возросший спрос на кирпичные дома (в эту категорию включают коттеджи из крупноформатных керамических блоков). Доля проектов, где применяются эти материалы, остается неизменной — примерно 4% от общего числа коттеджей. Но продажи выросли. По этому показателю эксперты оценивают долю таких домов уже в 9%, тогда как в 2011 году — только в 5%.

Коттеджи, целиком построенные из кирпича, — элитный продукт. По данным аналитиков, средняя стоимость их квадратного метра (с учетом земли) — 118 000 руб./кв.м. В кирпичных таун-хаузах цены более демократичные — порядка 72 000 руб./кв.м. За год цены подросли, но несущественно.

Производители кирпича напоминают, что с оценкой доли таких домов часто возникает путаница, ведь кирпич применяют не только для возведения несущих стен. Многие дома из газобетона (и даже каркасные постройки) облицовывают лицевым кирпичом, а значит, совокупная доля применения этого материала значительно выше. В прошлом году на рынке появился новый крупный производитель кирпича: в Тосненском районе заработал Рябовский керамический завод.

Несгибаемое дерево

Массивная древесина наиболее востребована у застройщиков, которые возводят жилье для сезонного проживания. Как правило, это небольшие поселки, цены в которых — выше среднего. В структуре предложения доля деревянных коттеджей составляет 22%, спрос (если основываться на данных «ПН») — порядка 16%. За год этот показатель не изменился.

Тот же клееный брус считается атрибутом бизнес-класса. Строительство такого дома под финишную отделку стоит, как правило, от 35 000–40 000 руб./кв.м. За год стоимость коттеджей из массивной древесины не претерпела существенных корректировок.

Примечательно, что самое дорогое предложение на рынке зафиксировано в сегменте таун-хаузов из массивной древесины. Стоимость — порядка 220 000 руб./кв.м. Аналитики поясняют: предложение по деревянным таун-хаузам всего одно — «Репино Village» в Курортном районе.

Что касается других технологий, то их доля не столь невелика. Девелоперы не спешат широко применять несъемную опалубку, хотя в регионе запущено несколько крупных производств щепоцементных плит и блоков для устройства монолитных стен. Причем цена таких домов ниже, чем коттеджей из ячеистого бетона. Производители заявляют, что в частном секторе их технологии более востребованы (см. экспертный курултай). В коттеджных поселках на долю монолита эксперты отводят только 2% от общего объема предложения.

За минувший год стоимость таких коттеджей увеличилась на 5% — до 57 500 руб./кв.м (с учетом земли).

Доля прочих технологий пока несущественна. Например, многие фирмы давно пытаются популяризировать идею строительства домов на основе металлического каркаса. Но массового применения подобные ноу-хау пока не получили.

Экспертный курултай

Леонид Сандалов, замдиректора АН «Бекар»:

– Повышение доли газобетона объясняется тем, что люди предпочитают строить более капитальное и долговечное жилье и имеют на это средства. Это позитивные изменения, хотя подобные решения большей частью продиктованы иррациональными причинами, и газобетон выбирают ради толстых стен. И хотя панельно-каркасный дом не уступает по многим характеристикам, эмоционально он кажется менее монументальным.

Алексей Воронин, директор по продажам ГК «Дюрисол»:

– Год был непростой. Наибольшим спросом пользовалось жилье в многоквартирных домах. В коттеджном секторе в основном продолжалось строительство поселков по уже выбранным технологиям и готовым проектам. К сожалению, был отложен старт нескольких крупных поселков, где заложена технология строительства «Дюрисол», что и не позволило существенно увеличить долю несъемной опалубки в этом сегменте. Вместе с тем мы в два раза от предыдущего года увеличили количество построенных многоквартирных домов, нас хорошо знают индивидуальные застройщики, которые не гонятся за инвестиционной прибылью, а стремятся построить современные дома.

Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга филиала ООО «ЛСР» — «Стеновые»:

– Чтобы получить объективную картину, нужно иметь данные по рынку в целом, включая сегмент частной застройки. Этот сектор не исследован. Если его учитывать, то доля кирпича составляет, думаю, не менее 15%. Это вместе с лицевым, который широко используется для облицовки тех же газобетонных домов. Об увеличении спроса свидетельствуют данные различных дилеров и мелкооптовых баз, ориентированных прежде всего на частников. Растет и конкуренция в отрасли, что связано с выходом на рынок нового игрока.

По газобетону также могу подтвердить положительную динамику. У нашей компании на долю малоэтажного сектора приходится около половины всех поставок. Газобетон сейчас воспринимается как универсальный материал, уместный в проектах разного ценового уровня. Его кубометр стоит даже больше, чем куб кирпича, но в конструкции стен его использование обходится дешевле. Несмотря на то, что газобетон сейчас производят пять региональных заводов, в разгар сезона на рынке возникает дефицит.

Полагаю, что в нынешнем году структура спроса особенно не изменится. Конкуренция между различными технологиями переходит в новое русло. Каждая из них постепенно занимает свое место на рынке. Покупатели начинают лучше ориентироваться в разнообразии стройматериалов, поскольку у многих граждан уже есть опыт эксплуатации тех или иных коттеджей.

Александр Водовозов, генеральный директор компании «ТКДом Гатчина»:

– Отношение к панельно-каркасным домам изменилось. К нам приходят уже не те клиенты, которые считают, что наши дома — бюджетные, а те, кто хочет получить качественный, теплый, добротный дом за адекватную цену. И это уже не самый дешевый продукт. Мы выпали из категории самого доступного жилья, но это не повод для пессимистических прогнозов. Наоборот. В этом году наша компания планирует строить в 1,5–2 раза больше, чем в прошлом.

Эта технология по-прежнему идеально подходит для массового строительства. К примеру, крупнейший производитель Северо-Запада — Славянский ДСК — освоил применение стеновых панелей на деревянном каркасе в многоэтажных зданиях из железобетона. Это открывает новые возможности.

Распределение объема предложения в коттеджных поселках в зависимости от технологии строительства, по данным на конец 2012-го, %

Изменение спроса на дома в коттеджных поселках в зависимости от технологии строительства, %

Динамика цены 1 кв. м домов в коттеджных поселках в зависимости от от технологии строительства, тыс. руб.