Теперь важно, чтобы кто-нибудь все это купил.

В конце года (начиная с ноября) аналитики отметили спад спроса на загородном рынке.

Одновременно притормозилось и кредитование. Хотя за год объем рынка розничных кредитов (включая ипотеку) вырос на 40%, зимой граждане занимают у банков все с меньшей охотой.

Насколько кредитные средства удобны и важны для пригородных покупателей? Может быть, спад спроса и кредитной активности обусловлен какими-то общими причинами? Какими?

Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский мыс»:

– Кредитование — очень важный фактор для любого рынка, а для сегмента «вещи длительного пользования» (жилье, автомобили, дорогая бытовая техника) — тем более.

Но в сфере недвижимости в последнее время кредит из финансовой схемы, позволяющей быстро аккумулировать средства на крупную покупку, стал еще и инструментом уменьшения рисков.

Если банк соглашается кредитовать покупку жилья — значит, финансисты уверены, что дом будет построен, что им не придется разбираться с неплатежами. Эта тенденция просматривается даже в элитном сегменте, где ипотека вообще-то редкость.

Именно поэтому большинство кредитов погашается задолго до истечения указанного в договоре срока. Человек покупает в кредит не потому, что у него нет полной суммы, а (в том числе) чтобы еще дополнительно подстраховаться.

Поэтому, кстати, либерализация условий кредитования и снижение ставок имеет и оборотную сторону: банки теряют бдительность, на рынке начинает надуваться «кредитный пузырь». Именно это и случилось в Америке.

Владимир Петров, депутат Законодательного собрания Ленинградской области:

– Для значительной части клиентов покупка загородного жилья — шаг не обязательный. Собственный дом — это, конечно, мечта, но не то, без чего уж совсем никак не обойтись.

Поэтому динамику кредитования и показатели спроса на загородные объекты можно считать параллельно работающими индикаторами. Они по-разному сигналят об одном — насколько человек уверен в завтрашнем дне, в своих будущих доходах, в том, что ему не придется куда-то срываться и ехать в поисках работы или лучшей доли.
Стабильный, плавно растущий рынок жилья — показатель того, что в экономике все нормально, показатель потребительской уверенности.

Я надеюсь, что спад, отмеченный аналитиками в конце года, — это не перелом в массовых настроениях, а просто результат наложения нескольких факторов. В начале года царила некая даже потребительская эйфория: продажи автомобилей увеличивались, девелоперы уже в феврале-марте вдруг ощутили рост интереса к своим объектам.

Весной и банки шли навстречу заемщикам, смягчали условия. По данным ЦБ, в России даже появилась группа «кредитозависимых граждан»:  люди обслуживают по 3–5 кредитов одновременно! Это уже, конечно, не вполне здоровое явление. Некоторый откат, охлаждение рынка — это нормально. Показательным периодом будет весна.

Михаил Дмитроченко,  генеральный директор компании «Загородная перспектива»:

– В начале девяностых, общаясь с ино-странными девелоперами и выслушивая вопросы о рынке российской недвижимости, о количественных оценках спроса и необходимости маркетинговых исследований, мы молча кивали. Мы понимали, что они, наверное, правы, но в России практически невозможно получить объективные данные, выполнить грамотный анализ: рынка или просто не существовало, или он был, но не подчинялся западным правилам.

Маркетинг — это интуитивные предсказания на основе статистического анализа.

Возможно, и сегодня девелоперы, реализующие те самые 20 200 домов и участков, чуть-чуть предсказывают, чуть-чуть анализируют — то есть применяют «маркетинг-лайт». Создается впечатление, что девелоперы располагают деньгами, но скорость  строительства, бюрократические препоны,  инфляция и повышение стоимости материалов явно не сопрягаются с такой формой анализа. Во многих проектах ожидания завышены, цены заоблачные, дома не достроены,  покупатели не найдены…

Падают продажи — значит, не хватает денег. Зарплаты не растут, иные пути получения усложнились, родительские накопления закончились. Кредиты не берут — так разумно ли брать кредит при таких ставках?

В Австрии, где каждый говорит о кризисе, банки кредитуют под 2,75–3,25% годовых. В России 12% — это очень повезло.

Мы привыкли искать одну причину всех  проблем. Может быть, корень всех бед в высоких ставках? Снизится цена кредита, люди купят квартиры и коттеджи,  у них еще останутся деньги — и они приобретут товары, заводы обрадуются, выпустят новые и заплатят сотрудникам премии, и люди снова купят дешевые квартиры, и жизнь образуется…

Слишком все это просто, чтобы было правдой.