1871
0
Дмитрий Синочкин

Генеральный директор компании «Весна» Юрий Гоняев: «Загородная жизнь ближе, чем могло бы показаться»

Пригородный эконом-класс — это (все-таки) не обязательно та же многоэтажка, только положенная на бок. Есть и другие представления о том, как за относительно небольшие деньги обустроить жизнь на природе.

– Вы ведь недавно на рынке коттеджных поселков?

– 27 февраля 2009 года я провел первый показ в «Киссолово». Можно считать это точкой отсчета. Меня заинтересовал загородный рынок, прежде всего — возможностью привнести что-то новое. Так появилась концепция первой очереди «Киссолово»: участки по 6 соток, дома по 4,5 млн рублей. Тогда эконом-класс только начал появляться на рынке: фактически участвовал лишь «Балтрос» с «Новой Ижорой». У нас были очень неплохие дома из кирпича и камня, это выстрелило. Мы за первые два года продали 72 дома и около 200 участков.
Учтите, мы ведь запускались практически в период кризиса. И когда планировали эти дома по 4,5–4,7 млн рублей, попали именно в ту точку рынка, где это было необходимо.

Тогда решили строить дома, по цене соответствующие двух-, трехкомнатной городской квартире. Но при этом — качественные. Минимум из газобетона, максимум — из керамического кирпича.

– И как идут дела в «Киссолово»? Что-то меняете по ходу проекта?

– «Киссолово» — готовый объект. Осталось всего три непроданных дома в третьей очереди, сейчас открываем продажи в пятой. Там используем новые интересные технологии стройки. Всего (вместе с пятой очередью) будет 430 домовладений. Мы планируем строить из керамического немецкого кирпича. На российском рынке ничего подобного нет, ближайший аналог — изделия «Рауф. Теплая керамика».

Мы надеемся, что пятая очередь «Киссолово» будет востребована рынком. Новое Приозерское шоссе — это идеальная доступность, с трассы съезд прямо к нам. Территория застройки находится между лесом и речкой Пипполовкой. И рядом нет ни старых садоводств, ни ИЖС — это тоже плюс.

В четвертой очереди мы спланировали 98 участков, начали продавать в апреле 2012-го и в декабре заключили последний договор. Средняя стоимость — 2,3 млн рублей (за землю с коммуникациями).

В первой-второй были уже и вторичные продажи, там некоторые наделы по три раза перепроданы. Когда частные инвесторы зарабатывают на земле — это один из показателей успешности проекта.

Участки реализуем и с подрядом, и без него: есть зоны плановой и индивидуальной застройки. То есть строительство идет независимо от того, как продаются участки. Но обычно у нас все раскупают раньше, чем мы успеваем достроить.

– Какие технологии используют те, кто покупает у вас участки?

– Я недавно проезжал по поселку, считал. Из 102 домов — 92 газобетонных, остальное — комбинированные материалы.

– Насколько серьезна конкуренция со стороны других проектов, например «Кивеннапы»?

– У них свой рынок и свой сегмент.

– А вы не верите в загородную жизнь за 1,5 млн?

– Я — нет.

– Какие особенности загородной жизни не учитывает обыватель, привлеченный яркой рекламой?

– Это самое интересное. Люди мыслят стандартами квартир. Приехал, сделал ремонт и начинаешь жить. И так же подходят к загородной жизни: купили летом, приехали, наняли человек десять рабочих, занялись отделкой... Наступает осень. Дренаж участка и парковка не сделаны, подходы не обустроены...

Это первая ошибка. Начинать надо все-гда с участка, а уж потом переходить к ремонту внутри дома. Еще одна распространенная ошибка: многие жители не учитывают, что в доме всегда должна быть плюсовая температура. Если в квартире мы сделали ремонт и уехали на два-три месяца, нас обогревают соседи. В загородном доме люди делают чистовую отделку: белые стены, гипсокартон, разводка коммуникаций, потолки. «Замечательно, — говорят, — на следующий сезон приедем, обои поклеим и поселимся». И с этой мыслью, не включая систему отопления, уезжают. А на следующий год получают потрескавшуюся штукатурку, размокший гипсокартон, массу переделок.
Я обычно призываю всех покупателей трезво оценивать свои силы и время, которое они готовы выделить для ухода за участком. Все хотят надел большой площади. Однако, проезжая по нашему поселку, нетрудно заметить: у большинства расчищены место под парковку и дорожка к дому, в редких случаях — к мангальной. К бане — у единиц.

Большинство людей под словосочетанием «загородная жизнь» понимают дачи или особняки друзей, куда приезжают на праздники. Среди наших клиентов очень мало людей, у которых есть опыт проживания в загородном доме и кто понимает, что дом — это не только радость, но и постоянная забота.

– Наверное, есть свои подводные камни и в теме управления, в том, кому принадлежат сети?

– Это щекотливый вопрос. Наше законодательство не изменилось с советских времен, практику многоквартирных домов использовать сложно, приходится выдумывать. Обязательно в поселке должно быть ДНП или дачный кооператив, чтобы собственники по старинке решали общие проблемы голосованием.

Однако то, что хорошо в теории, не все-гда применимо на практике. Например, в поселке живут 20 семей, еще 50 делают ремонт, а еще 10 приезжают только на выходные. У них разные потребности и разные возможности уделить время и прийти на собрание. В итоге управлением занимаются 10 активистов и, допустим, принимают решение с завтрашнего дня платить за коммунальные услуги не 3000 рублей, а 1000. Большинством проголосовали «за», а поселок остался без охраны и без уборки, потому что денег не хватило.

Пока большинство людей не привыкли к загородной жизни и просто не готовы управлять самостоятельно. Мы решили: пока объект не достроится и не будет полностью сдан, управлять станет ДНП. С точки зрения бизнеса управление убыточно, зато в поселке поддержат порядок.

– И все-таки, кому принадлежат сети в «Киссолово»?

– Сети принадлежат ДНП. Собственники проживают на «территории ДНП», но долей в общем имуществе не владеют и не являются членами ДНП.  Пока поселок не построен, мы не можем позволить себе такую роскошь, как демократия.

– А когда поселок будет построен, вы станете смотреть: то ли делать из управления прибыльный бизнес, то ли отдать жителям?

– Правильно. Хороших управляющих компаний, с опытом работы, у нас в области практически нет.
 
– О рисках поговорили. Какие плюсы загородной жизни вы считаете для клиента очевидными, но недостаточно оцененными?

– Думаю, покупку загородного дома можно рассматривать как выгодное вложение средств. Главное — выбрать перспективный поселок, в котором есть необходимые коммуникации. Важная составляющая выбора — локация. Мы строим поселок всего в 14 км от города. А в перспективе черта города может дойти до Агалатово или Скотного и превратить домовладение в «Киссолово» в серьезный актив.

– Любой банкир скажет, что загородный дом — менее ликвидный товар. И оценить его труднее, и просчитать.

– Потому что мало хорошего загородного жилья, построенного по определенным стандартам. В «Киссолово» все дома определенного стандарта: газобетон, кирпич, натуральная черепица. Такой дом стоит определенных денег, и меньше он стоить не может, будет только дорожать.

– Другое распространенное опасение: загородный дом в отличие от квартиры — не типовое жилье, и придется долго искать покупателя.

– Это также связано с отсутствием культуры загородного проживания. В последнее время люди все чаще ездят в Европу и видят, что в той же Финляндии меньше людей живет в многоквартирных домах, нежели в частном секторе. Мы возлагаем большие надежды на то, что население постепенно европеизируется.

– То есть вы хотите опираться на западное представление, согласно которому многоквартирные дома — это или социальное гетто, или даун-таун, дорогое жилье в центре.

– Ощущение собственного дома — это то, что мы утратили еще в царские времена. Дом можно передать детям, он может стать родовым гнездом, центром сосредоточения семьи. В квартире этого никогда не будет. Мне действительно ближе европейский подход к собственности. И когда человек на машине разворачивается на чужом участке, потому что там нет забора, — это просто ножом по сердцу. В Европе у многих заборов нет, но на твою территорию никто никогда не заедет!

– Вам не кажется, что в наших экономических и юридических условиях, при сложившемся отношении к собственности со стороны граждан и даже государства это как-то несвоевременно, что ли?

– Согласен, но лучше быть первым. Пример нашего поселка показывает, что люди воспитываются, они готовы к компромиссам, могут убирать за собаками в пакетики, не ставить машины на проезжей части, делать прозрачные заборы.

В наших поселках средняя цена домо-владения — примерно 6,5 млн рублей. Это стоимость «двушки» в «Юбилейном» или трехкомнатной в процессе стройки. В «Киссолово» большой процент собственников — это люди, которые продали квартиры в городе и вложили деньги в собственные дома. Часто молодые семьи или люди, которые уже вырастили детей и хотят жить рядом с природой.

– И вы верите в то, что такой образ жизни станет преобладающим?

– Работа нашей компании направлена на то, чтобы доказать: загородная жизнь ближе, чем могло бы показаться.

У меня накопился изрядный опыт. Я живу в коттеджном поселке уже полтора года. Жили на генераторе, были перебои с водой, но сейчас все хорошо. Я знаю минусы: и когда снег сходит с крыши, обрывая водостоки, и порванные шланги, и неработающий септик, потому что идет слишком большая нагрузка. Но я знаю и все плюсы. У меня дочка, ей семь лет, и никаких аллергий, хотя в городе были постоянно. Она растет среди зелени, травы; просыпаешься и видишь небо и елки. У меня на шести сотках дом 120 метров. В идеале я бы добавил к дому еще метров 12, а от участка оставил бы 4 сотки. Каждый человек, решивший переехать за город, должен понимать: дом — это ответственность, но это стоит того. 

К сведению

Основная задача девелоперской компании «Весна» — создание комфортабельных коттеджных поселков в Ленинградской области. В портфеле компании три успешных проекта: «Киссолово» (Всеволожский район), «Ландыши» (Тосненский район) и «Одуванчик» (Ломоносовский район). Все объекты расположены не более чем в 17 км от города, оснащены необходимыми коммуникациями и имеют развитую инфраструктуру.

Продуманный выбор локации, ясное позиционирование объектов и отлаженная система продаж — это основные принципы, на которых строится работа компании. Владельцам крупных наделов «Весна» оказывает услуги по разработке концепции развития территорий и организации розничных продаж.

если понравилась статья - поделитесь:

февраль 2013

Дома и люди