1214
0
Дмитрий Синочкин

Элитный оптимизм

Практически сенсация: спрос на коттеджи в элитном сегменте вырос на 70%!

Это если в относительных цифрах. А вот в абсолютных все не так весело. В 2011 году зафиксировано 20 сделок, в 2012-м — 34. Если учесть, что в этом сегменте насчитывается 38 поселков, — все равно меньше одной сделки в год.

Распределение в этой категории неравномерное (как, впрочем, и по рынку в целом): у лидеров одна-две продажи в квартал — это норма; следовательно, есть проекты, не первый год сидящие без реализации вообще.

По данным экспертов Knight Frank SPb, вторая половина 2012 года отмечена резким увеличением объема предложения. «На смену продолжительной стагнации пришли интересные анонсы и эксклюзивные предложения, — говорится в аналитическом отчете компании. — При этом новые поселки появились на разных направлениях, в том числе в весьма востребованных локациях».

Тут не поспоришь: ассортимент элитного предложения действительно обновился. На рынке появились HONKANOVA Concept Residence и «Медное озеро–2» (девелопер — «Росса Ракенне СПб»), Liikola Club от компании FreeDom и «Сестрорецкие дачи» (застройщик — одна из структур группы ПАН) и другие. В целом в этой категории за год появилось восемь новых проектов — столько же, сколько и в бизнес-классе. Сейчас на рынке выставлены на продажу около 280 элитных домовладений.

В категории В предложение стало даже скромнее: 38 поселков (год назад — 55). Впрочем, объем предложения практически не изменился: 1300 объектов. В этой категории спрос также вырос: за год реализовано около 200 коттеджей. Из новинок стоит отметить начало продаж в рамках первого в Ленобласти гольф-курорта, который компания «Горки Гольф клуб» строит на участке в 139 га рядом с деревней, соответственно, Горки. Гольф-поле займет 76 га; рядом разместятся 200 домовладений в стиле golf-dacha; цены на дома из газобетона и клееного бруса варьируются от 10 млн до 30 млн рублей.

Ассортимент становится разнообразнее. Например, в Зеленогорске компания «Мир квартир Элит» продвигает проект апарт-отеля, построенного на месте известного (сгоревшего несколько лет назад)  ресторана «Олень», на пересечении Приморского шоссе и Кавалерийской улицы.  Отель рассчитан на полсотни апартаментов; в конце года здесь прошли первые сделки: квартира площадью 69 кв.м приобретена за 12,5 млн рублей, апартаменты в 223 кв.м — за 44 млн рублей. В марте пройдет официальная презентация проекта. (Аналитики обычно такие предложения не учитывают; впрочем, они и таун-хаузы редко склонны считать элитным жильем, сколько бы те ни стоили. А в Курортном районе именно этот тип дорогого жилья преобладает.)

Весенне-летнее оживление интереса к дорогим объектам эксперты связывали (отчасти) с приходом в Петербург структур Газпрома и некоторых федеральных учреждений.

Однако в конце года на рынке дорогого загородного жилья наметился спад. 

Максим Берг, генеральный директор компании «ПетроСтиль», связывает состояние рынка с политической ситуацией: «На рынок влияет затянувшаяся стабильность, иначе говоря — застой. Власть не обновляется, экономически значимые кланы все те же. Новых элит нет, и непонятно, откуда они могли бы взяться». (В этом плане и третий срок президента, и закон о разрешении высшим чиновникам занимать свои должности до 70 лет для рынка, безусловно, вредны.)

«Ощущается то ли спад, то ли фактическое давление кризиса, — комментирует Александр Царев, председатель совета директоров “Росса Ракенне СПб”. — Мы видим стремление покупателя минимизировать бюджет. Дома площадью 220–250 кв.м — такой формат пользуется спросом в последние два-три года. На более крупные объекты спрос тоже есть, но существенно ниже, чем в 2007-м».

Отчасти отсутствие «свежих» покупателей компенсируется ротацией «старых».

«В последнее время к нам все чаще приходят покупатели, которые приобретали у нас дома в конце 1990-х,— рассказывает Александр Царев. — Сейчас их уже многое не устраивает: изменились вкусы, возможности стали больше; хочется снять с себя часть забот по уходу за домом и участком и переложить их на управляющую компанию».
«Повторные» клиенты есть и у «Петро-Стиля». «Один хочет дом побольше, другой, наоборот, поменьше, третьему надоели хлопоты, связанные с индивидуальным домовладением, и он предпочитает переехать в благоустроенный поселок», — замечает Максим Берг.

У Вадима Новикова, учредителя компании FreeDom, в первые два месяца после презентации поселка Liikola club (еще до открытия официальных продаж) забронировали несколько домов. «Это люди, которым не хватило домов в нашем пред-ыдущем проекте Patrikki Club», — говорит г-н Новиков.

Постоянство состава покупателей обусловливает и консерватизм вкусов и предпочтений. Резких перемен на рынке не будет, полагает Максим Берг.

«В потребительских предпочтениях ключевым приоритетом остается локация (место). Затем идут ближайшее окружение и инфраструктура, — комментирует Вадим Новиков. — Северное направление сложилось и устоялось как весьма престижное, и нужно немало времени и усилий, чтобы новые элитные проекты (например, в южных пригородах) завоевали внимание покупателей».

По мнению г-на Новикова, главный фактор успеха на рынке дорогих загородных домов — совпадение представления покупателя об элитности с тем, что ему предлагают.

Девелоперы, конечно, ищут новые форматы, но аккуратно и осторожно, step by step. (Хотя несколько лет назад сама идея «фахверковых» поселков — таких как Liikola или Patrikki — казалась безумно рискованной.)

Александр Царев полагает, что на спокойном рынке, в жесткой конкуренции за лояльность покупателей будут оправданы вложения в поиск наилучших планировочных решений: «Проект HonkaNova — это (отчасти) разрушение стереотипов: больше стали площади остекления, изменилось кровельное покрытие, более яркая архитектура.Люди стали более продвинутыми. Многие, бывая в Европе, специально интересуются архитектурой. Сейчас востребованы лаконичные, функциональные и выразительные решения».

 

Коттеджные поселки, продажа в которых началась в 2012 г.

Название

Адрес

Количество домов/таун-хаузов

Цена, млн$

Класс А

HONKA NOVA Concept Residence

Курортный р-н, пос. Солнечное

52

1,8

Liikola Club

Выборгский р-н, пос. Цвелодубово

33

0,7

Osko-Village

Всеволожский р-н, пос. Мендсары

26

0,8

Repino de Lux

Курортный р-н, пос. Репино

13

2,5

"Модное озеро-2"

Всеволожский р-н, пос. Медный Завод

38

0,6

"Озерный край"

Всеволожский р-н, пос. Токсово

14

1,6

"Сестрорецкие дачи"

Сестрорецк

11

1,9

"Уварово"

Всеволожский р-н, пос. Канисты

24

1,3

Класс В

"GORKI Гольф Курорт"

Ломоносовский р-н, пос. Горки

73

0,5

Noteburg

Кировский р-н, Шлиссельбург

203/61

0,5

"Александровкий"

Пушкин

56

0,2

"Петергофская мыза"

Петродворец

7

0,8

 

Данные Knight Fraght Frank

 

 

Основные показатели рынка дорогих поселков

Показатель

Класс А

Класс В

Количество коттеджных поселков, шт.

19

38

Общее число домов в КП, шт.

453

2751

Из них число свободных, шт.

283

1275

Число проданных за год домов, шт.

34

268

Количество поселков, продажи в которых начались в течение года, шт.

8

8

Средняя стоимость коттеджа, тыс. $

1800

600

Данные Knight Fraght Frank

 

Стоимость площади (коттеджи, тыс. руб./кв.м)

Класс

IV кв. 11

I кв. 12

II кв. 12

III кв. 12

III кв. 12

Бизнес

70

75,1

73,8

70,3

67,2

Элита

119,1

122,1

132,2

124,4

127,1

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Стоимость площади (таун-хаузы, тыс. руб./кв.м)

Класс

IV кв. 11

I кв. 12

II кв. 12

III кв. 12

IV кв. 12

Бизнес

107

94

94

93

?

Элита

149

159

159

166

?

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Стоимость объекта (коттеджы, млн. руб.)

Класс

IV кв. 11

I кв. 12

II кв. 12

III кв. 12

IV кв. 12

Бизнес

16,2

16,2

15,5

15,2

15,7

Элита

41,4

41,3

44,6

45,2

44,8

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Стоимость объекта (таун-хаузы, млн. руб.)

Класс

IV кв. 11

I кв. 12

II кв. 12

III кв. 12

IV кв. 12

Бизнес

23,7

21,6

21,9

21,8

?

Элита

48,6

48,6

49,0

43,5

?

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь:

февраль 2013

Дома и люди