Устройство пригородной зоны становится все более сложным. То ли дело раньше: сплошная зеленая полоса с пятнами садоводств и редкими островками коттеджных комплексов. Сейчас рынок все меньше напоминает осмысленную картину с сюжетом и все больше — абстрактную мозаику.

Закономерности все же присутствуют.

По данным «Петербургской Недвижимости», в начале 2013 года на рынке продавались дома и участки в 353 коттеджных поселках (КП); к этой цифре надо прибавить 51 очередь в уже существующих комплексах. Объем предложения за год увеличился на 24% — сейчас в продаже 20 200 объектов. Участки без подряда и смешанные варианты предлагают в 77% поселков. Доля эконом-класса в общем объеме новых проектов за 11 месяцев 2011 года составляла 70%, за 11 месяцев 2012-го — столько же. Стоимость коттеджей средней ценовой категории и эконом-класса за год практически не изменилась — хоть по площади считать, хоть бюджет покупки в целом сравнивать (см. таблицы).

Специалисты БАРН отмечают снижение темпов роста в этом сегменте рынка: если в 2010 году на рынке появилось 98 новых проектов, в 2011-м — 90, в 2012-м — 80. Похожие цифры приводят консультанты «ПН»: за 2012 год на рынок выведено на 15% меньше новых проектов, чем в 2011-м. А если считать в штуках — то прирост сократился на 28%.

Рынок КП все еще растет. Но медленно и печально.

В прошлом году, отмечают аналитики БАРН, девелоперы сняли с продажи почти столько же проектов, сколько появилось «новичков». Только в сентябре из листингов ушли 40 проектов. В октябре и ноябре — еще 23. Всего же в этом году была приостановлена реализация примерно 80 коттеджных поселков. За по-следние месяцы были сняты с продажи «Осельки» и «Чайпиле», «Ириновский» и «Кискелово», «Лосось и окунь», «Сюрья», «Шугозеро», «Семиозерье», «Малая земля», «Новые Пороги», «Юкки-Каньон», «Пасторский ручей», «Куккузи», «Федоровская горка», «Солнечное» (имеется в виду проект от ГК «Мидгард»)…

При этом общее количество сделок на загородном рынке увеличилось, по эксперт-ным оценкам, на 35–40% (примерная цифра, без учета квартир — 6500–7000 сделок). Но этот «плюс» застройщики, скорее всего, получили в других сегментах.

Вдвое ускорился вывод на рынок таун-хаузов: с января по ноябрь 2011-го прибавилось 11 проектов, за такой же период 2012-го — 22 проекта. Если считать количество секций, ускорение еще заметнее: 381%!

Сейчас объем предложения таун-хаузов — около 4000 секций. Количество проектов в продаже за год выросло на 28%, число объектов — на 170%.

При этом «новая волна» сблокированных домов подчиняется иной ценовой стратегии. Если в средней ценовой категории стоимость площади в таун-хаузах осталась практически на том же уровне, то в эконом-классе снизилась на 15,6%. Бюджет покупки в средней категории не изменился, в эконом-классе «похудел» на 25,5% (с 5,5 млн рублей в начале года до 4,1 млн — в конце). Естественно, статистику «придавливает» модный нынче минимализм: приобретение секции в 65 кв.м сегодня некоторым покупателям кажется едва ли не расточительством. Потому что на рынке есть жилье площадью  45 кв.м и даже 36 кв.м. (Как это существует в двух уровнях — сложно представить.)
Рынок малоэтажных многоквартирных комплексов (ММК) не отстает и движется примерно в том же направлении.
По данным «ПН», сейчас в продаже 39 ММК (3390 квартир, 166 385 кв.м), прирост за год по количеству проектов — 95%, по числу квартир — 193%. И если год назад средняя площадь квартиры в ММК составляла 57,6 кв.м, то сегодня — 49 кв.м. (Подчеркнем: это не минимальная, а именно усредненная площадь. И это еще без учета самых свежих экзотических предложений вроде студии в 17,4 «квадрата» от «НДВ» и СК «Эверест».) То есть во многих случаях речь идет уже не о «городском комфорте в окружении природы», а о жесткой и рискованной борьбе за массового покупателя. И риск не вписаться в себестоимость и оставить клиентов ММК с недостроем или без сетей совершенно реален.

Другая опасность — наступление многоэтажных новостроек. Показательна история проекта «Семь столиц» (подробнее см. в разделе «Город в пригороде»). Начатый как комплексный и амбициозный проект комфорт-класса, он неумолимо скатывается в сугубый «эконом». От первоначальной идеи осталась одна «Вена».
И ни международный опыт, ни прежняя репутация застройщика не спасают: если западный концерн по юридическим условиям может втиснуть на пригородную площадку несколько сотен квартир в 25-этажке — он именно так и поступит. Под причитания о «зеленой архитектуре». (Впрочем, если в Девяткино и впрямь затеют строить транспортный узел — может, компания NCC не так уж и неправа?)

Эти факторы дополнительно усложняют ситуацию, дезориентируют покупателя.

Областные власти предпринимают титанические усилия, пытаясь ввести процесс в рамки. Но у них не всегда получается противостоять тесному (и, наверное, небескорыстному) альянсу муниципалов, вооруженных 131-м законом, и застройщиков, вытесняемых из Петербурга новой стратегией городской администрации. Количество областных новостроек за год выросло на 48,8%. В спальных районах Петербурга — минус 6,5%. 

Девяткино, Кудрово, Мурино, Ручьи, Янино, Новоселье пора перестать считать пригородной зоной. Это уже не деревни, а городские кварталы со специфическими особенностями. Или это превращение произойдет в ближайшие два-три года. Токсово — под вопросом, Юкки — под угрозой.

Парадокс, но именно девелоперы коттедж-ных поселков и администрация области сейчас больше других заинтересованы в том, чтобы в Петербурге воплощалась европейская концепция «компактного города».

Данные БАРН

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»