597
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Временное явление

«Доходные дома» — модная тема. Прошло всего-то 5–6 лет, а уже и власть, и бизнес начали соображать: ипотека — штука полезная, но круг ее пользователей ограничен. К тому же многолетний кредит закрепощает, что сразу идет вразрез с идеей мобильности населения.

По данным Минрегиона, чуть более 20% россиян могут приобрести жилье в собственность самостоятельно или с ипотекой. Для остальных эти затраты неподъемны. Развитие института «доходных домов» — это, в первую очередь, механизм, который позволит привлечь в регионы инвесторов и обеспечить создание производственных кластеров с профессиональными трудовыми ресурсами.

Действующее законодательство не препятствует формированию подобного жилищного фонда для коммерческого использования. Однако для запуска эффективных схем понадобится доработка на муниципальном и на региональном уровне.

Бизнес не готов самостоятельно строить такое жилье. Себестоимость строительства с учетом цены земли и платы за подключение к инженерным сетям получается слишком высокой, а с учетом ставки по кредитам — неподъемной. Сюда надо добавить накладные расходы — на управление, содержание, эксплуатацию имущества. По проекту, например, 100-квартирного дома эконом-класса на точку безубыточности можно будет выйти не раньше, чем через 10–12 лет. (Приводим цифры по расчетам журнала «Эксперт».) Для российского бизнеса это слишком длительный срок инвестиций.

Тем не менее Минрегион ожидает, что к 2020 году 20% от ежегодно строящегося жилья в РФ будут составлять «доходные дома».

Подобные проекты уже запущены в Костроме, в Новосибирске и в некоторых других регионах.

В этом году в Петербурге Жилищный комитет планирует ввести 10 таких объектов со ставками в полтора-два раза ниже рыночных; они будут предназначены прежде всего для очередников. Но эта схема позволяет решать и другие важные задачи.

Экспертный курултай

Игорь Голдобин, генеральный директор компании «БиГ-Дюрисол»:

– Несомненно, доходные дома с ценами на аренду ниже сложившихся на рынке — это очень востребованный формат. Сразу можно назвать несколько групп населения, которым такое жилье поможет решить проблемы. Во-первых, это молодые семьи. Если у них будет возможность арендовать качественное, комфортное жилье — у нас демографическая ситуация улучшится за несколько лет. Во-вторых, есть производственные задачи, требующие перемещения большого числа сотрудников. Создается ли автомобильный кластер в Калуге, строится порт в Усть-Луге — персоналу нужно где-то жить. Если строить за счет инвестора — это сразу отяготит финансовую составляющую проекта. В-третьих, у нас в стране есть (и, наверное, всегда будет) значительное число людей, которым собственное жилье просто не по карману. Для них арендное жилье — это очень достойный выход.

Конечно, такие проекты должны предусматривать участие и государства, и бизнеса. А сами доходные дома должны быть недорогими, но качественными и энергоэффективными — потому что теплоносители дорожают, тарифы растут, и содержание жилого фонда тоже будет неизбежно дорожать.

Мы, кстати, с интересом рассмотрели бы возможность участия в таком проекте — если кто-то обратится к нам с таким предложением.  Думаю, эту тему стоит предложить вниманию НАМИКС.

Владимир Петров, депутат ЗАКСа Ленинградской области:

– Я вижу единственный путь к решению этой задачи — через развитие государственно-частных и муниципально-частных партнерств. Считаю, что муниципалы должны активнее работать с инвесторами, не бояться и не лениться применять новые формы взаимодействия с бизнесом. Пока такие примеры единичны.

Для развития арендного жилья необходим «социальный заказ», подкрепленный госгарантиями по кредитам, налоговыми льготами застройщику либо субсидиями жильцам-арендаторам. Не менее важно — решение властными структурами вопросов обеспечения льготной арендной ставки для участка под застройку и его подключения к коммуникациям.

С правовой точки зрения в отношении социальной аренды необходимо решить такие вопросы, как запрет на сдачу в субаренду, регулиро-вание изменения ставок по аренде, возможность временной регистрации. Очень серьезная тема — аренда квартир пожилыми людьми. Например, если предприятие субсидировало работнику арендную плату за «служебное» жилье, важно, чтобы, выйдя на пенсию, человек не оказался «на улице».

Денис Качкин, управляющий партнер юридической компании «Качкин и Партнеры»:

– Мне видится очень перспективным привлечение в подобные проекты АИЖК.  У агентства есть различные механизмы финансирования служебного жилья. Источниками финансирования могут быть как бюджетные средства, полученные с участием АИЖК либо федеральных целевых программ, так и кредитные. На эти средства инвестор строит объект, прокладывает сети и обеспечивает социалку. Муниципалитет за несколько лет по схеме ГЧП компенсирует инвестору затраты на сети и социальные объекты; за счет поступлений от аренды инвестор возвращает кредит. Администрация МО также возвращает свои затраты — за счет увеличения налоговой базы (налог на имущество и, возможно, часть налога на доходы физических лиц). Для этого понадобится принятие соответствующих положений на уровне МО и (возможно) «рамочный закон» регионального уровня. Типовые решения полезны, но все же это «индивидуальный пошив»: документы надо разрабатывать под конкретный проект.

В результате все в плюсе: регион получает новое производство плюс налоги, инвестор — трудовые ресурсы (и возможность их ротации), строители — заказы и подряды, а государство — успешную реализацию публичной функции по статье «развитие территорий» и снятие социальной напряженности.

comments powered by HyperComments

февраль 2012

Город в пригороде
Спорт: адреналин
Обустройство