673
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Стратегические запасы

За 2011 год количество непроданных объектов (коттеджей и участков) в организованной застройке в Ленобласти и петербургских пригородах увеличилось на 50%. В конце 2010-го у девелоперов насчитывалось около 10 000 нереализованных объектов, в конце 2011-го — 15 500. И с этим резервом надо что-то делать: он ведь не просто лежит на складе горкой — это постоянные затраты. А с 2013-го, с введением новой налоговой системы, такой запас может запросто разорить владельцев.

В 2010-м году прибавка составила примерно 100 новых поселков, в 2011-м — более 110. И примерно 30 проектов владельцы сняли с продажи.

Еще в 49 проектах застройщики предлагают секции в таун-хаузах; общий объем этого предложения — 1350 единиц жилья. Кстати, аналитики отмечают резкий рост спроса на таун-хаузы, особенно во второй половине года.

Коэффициент поглощения (доля реализованных объектов) за год практически не изменился: примерно 10%. (Для сравнения: на городском квартирном рынке — около 90%. То есть что выставили, то и продали.)

По данным «Петербургской Недвижимости», объем спроса в организованной застройке за 11 месяцев составил 1950 единиц (участки, коттеджи, таун-хаузы). Годовой показатель, возможно, составит около 2100–2200.

По мнению аналитиков Ассоциации риэлторов Петербурга и ЛО, общий объем спроса оценивается в 4000–4500 единиц. (Нам эти показатели представляются завышенными — резоннее, на наш взгляд, предполагать продажи на уровне 2500–3000 сделок.)

Участники информационного обмена (85 компаний — примерно половина активных участников рынка) зафиксировали 1346 сделок: 241 договор в первом квартале, 345 — во втором, 360 — в третьем и в четвертом — ровно 400. При этом почти половина годового объема сделок (640 из 1346) пришлись на восемь проектов (из 85 участвовавших в обмене): «Дружное», «Солнечное», «Усадьба Волковицы», «Горки-3», «Охтинский парк», «Золотые ключи», «Кивеннапа», «Петергофские предместья». Тогда как 24 проекта-участника остались вовсе без сделок.

В эту статистику не попали, например, поселок «Горки» компании «ЛэндКей» (85 продаж за год) и «Новые Дубки» от «ЭкоСтрой» (более 60 сделок). С другой стороны, десятки «примороженных» проектов с нулевыми продажами тоже остались за кадром.

В элитном сегменте — картина аналогичная. По данным Knight Frank SPb, за год продано 20 дорогих домов — вдвое меньше, чем в 2010-м. На рынке представлено около 100 объектов этого класса, и еще несколько проектов на подходе. Брокеры, работающие в элитной нише, жалуются на недостаток действительно качественных объектов: те, у кого есть средства для покупки (от $1 млн и выше), хотели бы за свои деньги приобрести дом поприличнее. Имеющийся ассортимент их устраивает далеко не всегда, на перебор вариантов уходят месяцы.

В целом по рынку предложение растет, существенно опережая спрос. Для покупателей это означает вот что: с одной стороны, можно повыбирать и не спеша, со вкусом поторговаться. С другой — чем ниже цена, тем выше риск остаться в чистом поле с десятком таких же соседей-неудачников.

Фактором, определяющим рыночную активность в конкретной локальной зоне, остается транспортная доступность. Причем в динамике: за несколько месяцев до завершения работ на каком-то конкретном отрезке сообразительные граждане начинают интенсивно интересоваться участками. По сведениям Knight Frank SPb, в прошлом году рынок спасло завершение строительства Кольцевой автодороги. Реконструкция Приозерского шоссе с вводом в эксплуатацию участка Скотное — Агалатово стимулировала предложение (рост в полтора раза) и спрос во Всеволожском районе. Приведение в порядок Киевского шоссе обеспечило рывок на южном направлении. КАД и Киевское шоссе «виноваты» в том, что суммарное предложение в Ломоносовском и Гатчинском районе выросло за год в три раза.

Резонно предположить, что весенняя активность покупателей в высокой степени будет зависеть от того, разберутся, наконец, дорожники с выездами из города по Приморскому проспекту и проспекту Просвещения, или ценителям загородной жизни придется в массовом порядке закупать дельтапланы.

Второй важный фактор — межвидовая конкуренция.

Здесь стоит оглянуться на ближнее Подмосковье. Там много интересного, но выделим главное. Появилось предложение, циничное даже по петербургским меркам: 600 тысяч за таун-хауз и 1,2 млн рублей за коттедж в 50 км от столицы. (Комплекс «Аусбург» — правда, без коммуникаций и даже без гарантий, что эти коммуникации будут, но все-таки.) Второй интересный показатель — в Подмосковье доля продаж квартир в малоэтажных комплексах за год выросла более чем втрое: с 5 до 17% (данные портала IRN.ru). Под Петербургом примеры ММК пока или единичные («Рай в шалаше», клубный квартал «Альпенхофф») или неудачные (проект «БельВиль»). Масштабный дебют ММК запланирован как раз на 2012 год: первая очередь проекта «На Царскосельских холмах» в Пушкине, проект «Ленстройтреста» в Колпино, Lotuslux во Всеволожске, «Ванино» в Петродворцовом районе, «Мистолово» от RBI, начнет строиться NCC-village; в этом же формате весной-летом 2012-го стартует комплекс «Юнтолово» от «Главстроя СПб»…

Общеэкономические параметры оставляют мало шансов на оптимизм. По данным Росстата, реальные доходы граждан за год практически не изменились. При этом богатые (первая тысяча из Forbes) стали богаче, бюджетники и пенсионеры слегка приободрились. Значит, весь банкет по выходу из кризиса случился за счет среднего класса — то есть за счет целевой аудитории девелоперов загородного рынка.

Так что уровень спроса, по-видимому, останется прежним. Рост возможен, но вряд ли в разы. А предложение будет увеличиваться: какое-то иное коммерческое использование земель, закупленных впрок в «тучные» годы, еще более рискованно, чем коттеджное строительство.

 

Сведения о количестве зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений (2011 г.)

Период

Всего

ИЖС

Квартиры

Январь

1290

202

1088

Февраль

1073

115

1073

Март

1639

233

1406

Апрель

2432

833

2412

Май

2024

364

1660

Июнь

1577

638

939

Июль

1580

362

1218

Август

2031

345

1676

Сентябрь

1851

392

1469

Октябрь

2340

387

1947

Ноябрь

1806

401

1405

Декабрь

1767

423

1344

Всего

21 410

4701

16 709

Сведения Управления Росреестра ЛО

Распределение коттеджных поселков по районам ЛО и пригородам СПб

Район

Доля поселков в продаже, 4 кв. 2011 г., %

Доля новых поселков, вышедших в продажу в 2011 г., %

Всеволожский

31

34

Выборгский

16

9

Ломоносовский

14

19

Приозерский

12

10

Гатчинский

9

6

Курортный СПб

4

1

Тосненский

4

6

Кировский

3

5

Лужский

3

5

Волосовский

1

1

Кингисеппский

1

2

Волховский

1

 

Киришский

0,3

 

Петродворцовый

0,3

0,9

Приморский СПб

0,3

 

Пушкинский

0,3

 

Итого

100

100

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Распределение КП по типу застройки, %

Объект продажи

На 4 кв. 2011-го, всего

Вышедшие в продажу в 2011-м

Участки без подряда

42

55

Участки с подрядом

34

30

Коттеджи

24

15

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Коттеджные поселки: изменение объемов рынка

Период

1 кв. 2011 г.

2 кв. 2011 г.

3 кв. 2011 г.

4 кв. 2011 г.

Кол-во поселков. шт.

234

255

270

299

Кол-во коттеджей и участков, тыс. шт.

17,3

19,4

22,1

25,03

Кол-во непроданных объектов, тыс. шт.

12,1

11,74

13,7

15,52

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Коттеджные поселки: динамика средних цен, по классам

Класс/Период

4 кв. 2010 г.

4 кв. 2011 г.

тыс. руб./кв. м

млн руб./коттедж

тыс. руб./кв. м

млн руб./коттедж

Эконом

32,3

4,3

32,2

4,2

Комфорт

49,8

7,9

50,1

8,4

Бизнес

75,9

18,2

70

16,2

Элита

117,7

42,8

119,1

41,4

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

 

Динамика количества сделок (квартиры и дома ИЖС)

 

Период

2008

2009

2010*

2011

Количество

27 014

21 338

30 064

21 410

*Данные за 2010 год приблизительные. Сведения Управления Росреестра ЛО

 

 

comments powered by HyperComments

февраль 2012

Город в пригороде
Спорт: адреналин
Обустройство