Однако именно сейчас, в январе-феврале, закладываются те особенности рынка, которые будут определять его в ближайшие несколько месяцев.

Год назад мы писали: «Движение “организованных” застройщиков в глубинку продолжится. Стоимость проектов будет снижаться за счет сокращения инфраструктурного “ассортимента”.

Основная доля спроса будет сосредоточена в сегменте недорогих объектов (участки без подряда за 1,5–3 млн рублей, дома с участками за 3–6 млн рублей). Коррекция цен в “примороженных” проектах продолжится; часть комплексов сменит владельцев.

Рынок пригородных квартир постепенно будет оформляться в самостоятельный сегмент с тяготением к сложившейся инфраструктуре». («Пригород», февраль 2010-го.)

В общем, практически все наши предположения подтвердились. Новые коттеджные комплексы появились в Лужском (три поселка), Кингисеппском (четыре поселка) и Волховском (один проект) районах.

Средние цены действительно снизились. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за год средняя стоимость коттеджа эконом-класса упала на 2%, в среднем классе снижение составило 3,4%. В бизнес-классе — плюс 4%, в категории «элита»  — плюс 7,3% (за счет выхода в продажу жилого парка «Уварово» в IV квартале 2010-го). Если учесть официально признанную инфляцию — 8,8% — то минус будет зафиксирован по всем категориям.

Снижение цен подтверждается данными вторичного рынка: во Всеволожском районе в январе 2010-го выставленный на продажу коттедж оценивался (в среднем) в 26,5 млн рублей, в декабре — в 25,2 млн. В категории «дом» — 4,08 млн и 4,02 млн соответственно, участки без строений подешевели с 210 600 рублей за сотку до 185 274 руб.

При этом в некоторых успешных проектах («Охтинском парке», «Новых Дубках», «Колокольцево», «Кантеле» и др.) на протяжении года цены, наоборот, повышались, причем это не приводило к заметному сокращению продаж.

Разве что с предсказанной нами сменой собственников получилась накладочка. Действительно, на протяжении года на продажу было выставлено полтора-два десятка коттеджных комплексов и земельных массивов, но желающих так и не нашлось.

Предложение продолжает расти. По данным «Петербургской Недвижимости», в 2010 году в продажу поступило свыше 100 новых проектов. Кроме того, были открыты продажи новых очередей в уже известных проектах: 5-я и 6-я очереди в «Новом Минулово», 2-е очереди в «Малом Петербурге», «Прилесном» и пр.

Аналитики отмечают, что новые коттеджные комплексы становятся все более масштабными: в «Новых Дубках» — 361 участок, в «Рыбицах-1» — 246, в «Петровских садах» — 276 коттеджей и участков в первой очереди, а всего — около 750 домовладений, в ДНП «Доминанта» — 234 участка, «Горках» — 240, в «Аропаккузи» — 115, в «Одуванчике» — 170…

За год на 8% увеличилась доля участков без подряда, сейчас она составляет 42%.

Всего в малоэтажных проектах и комплексах, представленных на рынке, насчитывается около 15 000 объектов; 10 000–11 000 — непроданные.

Примерно 40% предложения приходится на зону постоянного проживания, то есть конкурирует с областными и пригородными квартирами.

Усиливается давление «квартирных» застройщиков на сегмент частных домов в ближнем радиусе. Весной-летом 2011 года в продаже появятся квартиры в малоэтажных многоквартирных комплексах Karela Hills (застройщики — RBI и «Петростиль»), NCC Village (шведская компания NCC); на окраине Всеволожска компания «Норманн» вместо ранее запланированных домов на две — четыре семьи будет строить аккуратные пятиэтажки. На весну же запланирован старт масштабного проекта «Юнтолово» (компания «Главстрой СПб»).

Конкуренция будет жесткой: в сегменте сезонных домов — из-за переизбытка предложения, в зоне постоянного проживания — в связи с усилением квартирного сегмента. Увеличения доходов граждан не ожидают даже оптимисты из Минэкономразвития. Некоторый прирост спроса может быть обусловлен разве что смягчением ипотечных программ.

Наверное, имеет смысл сравнить нашу ситуацию с тем, что происходит в Подмосковье.

Столичные аналитики уверяют, что «рынок загородной недвижимости готовится окончательно выйти из кризиса». По данным компании Vesco Consulting, в прошлом году покупатели «съели» около половины загородных новостроек, а количество сделок увеличилось на 20%. Эксперты предсказывают, что в этом году подмосковные домовладения могут подорожать на 15%.

В 2010 году количество новых коттеджных поселков в Подмосковье сократилось более чем на 43%, а объем продаваемой земли — на 60%. Всего в Подмосковье за год было продано свыше 12 500 домовладений. (В Петербургском регионе — 2500–3000.)

В московской Penny Lane Realty вообще считают, что по количеству сделок компания уже вышла на докризисный уровень. При этом доля инвестиционных сделок составила около 10%.

По данным Vesco Consulting, наиболее востребованным форматом в 2010 году были участки без обязательного подряда на строительство. В данном сегменте сосредоточено 74% спроса.

Специалисты портала www.irn.ru более осторожны в оценках. Они также отмечают рост числа поселков с участками без подряда — на 58%. При этом за первое полугодие 2010-го средний уровень цен в таких проектах снизился на 15%. По состоянию на конец 2010-го средняя стоимость участка составляла около 4 млн руб.

Общий объем подмосковного рынка в денежном эквиваленте вырос почти на 35%: с 119 500 млн руб. в середине 2010-го до 161 200 млн в конце года.

Дмитрий Синочкин

экспертный курултай

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:

– Сильных ценовых скачков или колебаний спроса в 2011 году, скорее всего, не будет. Вероятно, увеличится разрыв между официально заявленными (в рекламе) ценами и теми, по которым проходят реальные сделки. Лидирующие позиции сохранятся за продажами участков  без подряда. Полагаю, что в массовом сегменте новые направления (Гатчинский, Тосненский, Ломоносовский районы) будут уступать традиционно популярным, и в Выборгском, Приозерском, Всеволожском спрос будет выше.

Затишье на рынке продлится до середины лета, во втором полугодии спрос будет расти — так это обычно и происходит на «падающем» рынке.

Сравнивать петербургский регион с Подмосковьем не стоит — по крайней мере, напрямую. Под Москвой много проектов, расположенных на землях ИЖС, в черте поселений. У нас основные дачные и садоводческие массивы размещены на сельхозземлях. К ним ниже интерес и у застройщиков, и у конечных покупателей. Особенно после прошлогодних выступлений Минрегиона с идеей запретить жилое строительство на землях сельхозназначения.

Усиливается дифференциация. Раньше непрофессиональные проекты, в которых из улучшений — только нарезка, маскировались среди приличных поселков. Теперь они совсем не привлекательны и просто тонут.

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:

– Думаю, что увеличение предложения, обозначенное статистками и аналитиками, — это чисто номинальный, бумажный прирост. Некоторые участники рынка поняли, что если кусок земли не назвать коттеджным поселком, так его и вообще не продашь. Другие, запуская проект, главной целью ставят прощупать спрос, прояснить конъюнктуру.

По моему ощущению, предложение даже сократилось. Часть проектов ушла с рынка, уходят из активных продаж и некоторые участники. «Евросиб-Девелопмент» допродает остатки и новых проектов не заявляет; то же относится и к компании Greenside. У «Стинкома» было три проекта («Зайчихино», «Заозерье» и «Гармония»), сейчас в продаже один, и с новыми площадками мы не спешим. «Петербургская Недвижимость» с рынка ушла, компания Village Consulting — тоже… (Наше частное мнение: VC ушла с рынка, потому что не желает платить долги за рекламу в журнале. И теперь ей стыдно. — «Пр.»)

Мне кажется, рынок в этом году отчетливо расслоится, разделится на части. Отложенный спрос будет направлен на приличные проекты в высокой степени готовности, где есть определенность по срокам, прозрачные документы и т.д. 

Рынку не хватает свежих идей — таких, какой была, например, концепция арт-поселков группы «Парабола». И даже когда они появляются, у компании обычно или нет ресурсов, чтобы их реализовать, или нет уверенности, что новая тема принесет успех.

И все же я думаю, что с апреля на рынке потеплеет. У людей есть деньги и есть желание прилично жить, причем сегодня, а не послезавтра.

Егор Логинов, генеральный директор компании Greenside:

– Предложение на загородном рынке действительно выросло, это чувствуется. А вот спрос не растет. Мы в планах компании ориентируемся по спросу на показатели 2010 года. И пока нет оснований полагать, что откуда-то возьмутся новые покупатели.
Мы, скорее всего, будем смещать акценты в деятельности фирмы с чистого девелопмента на подрядные работы, консалтинг, сопровождение проектов. Будем делать бизнес на своих компентенциях, и не обязательно на своей земле. Пока у нас нет на примете участка, который был бы однозначно привлекателен для развития с точки зрения девелоперского бизнеса.

В этом году на объем платежеспособного спроса позитивно повлиять может только один фактор — банковское кредитование конечных покупателей. Неважно, будет это ипотека или какая-то другая форма кредита. В банках сегодня накоплен изрядный запас ликвидности, и они заинтересованы в том, чтобы найти этим деньгам какое-то применение. А для этого необходимо снижать ставки, смягчать условия. Если такой сдвиг не произойдет — ничего на рынке не изменится, господствующим настроением будет стагнация.