758
0
Дмитрий Синочкин

Генеральный директор АН "Итака" Сергей Галалу: «Уже и до кризиса чувствовалось, что земельный рынок перегрет»

По характеру и по манере ведения бизнеса Сергей Галалу — не игрок. Скорее, системный администратор. Если уместны шахматные аналогии — не Таль, но Ботвинник. Внешне, по крайней мере. Он может понемногу накапливать локальные преимущества, а потом противник (или конкурент) вдруг обнаруживает, что его позиция выглядит печально… Он очень аккуратен в высказываниях и сдержан в оценках.

– Что изменилось на рынке загородной недвижимости за последние полтора года?

– Кризис, который пришел на смену предшествовавшему разбуханию рынка, безусловно, нанес серьезный удар по сегменту загородной недвижимости, по земельному рынку. И в начале 2010 года мы не можем констатировать, что ситуация стабилизировалась. (В отличие от городского рынка.) Думаю, что приведение спроса в соответствие с предложением еще впереди.
В предыдущие несколько лет люди вкладывались в землю, покупали участки и загородные дома после решения основных вопросов, связанных и с бизнесом, и с личными проблемами. Я неоднократно встречался с бизнесменами, которые построили или приобрели прекрасные дома на рынке, где их стоимость неуклонно росла. Принимая такое решение, они, конечно, не в последнюю очередь учитывали инвестиционный интерес. Эти люди не любят терять! Для них непросто зафиксировать неизбежный убыток, констатировав, что особняк, который, по их расчетам, стоил $2–3 млн, теперь стоит вполовину меньше. Это неприятная определенность.

– Они покупали, чтобы перепродать?

– Даже если говорить о покупателях, которых называют олигархами, нуворишами, «новыми русскими», — даже для тех (или тем более для них), кто покупал дачу, уже решив свои бытовые проблемы, согласиться с потерей 30–50% — не очень комфортно.

Тем не менее для некоторых из них процесс избавления от активов, которые стали обузой, или потому, что просто потребовались деньги, — это факт 2009 года.

Я вижу перед собой живых людей, которые были психологически не готовы согласиться с тем, что их представления о справедливой цене дорогостоящего актива отличаются от реальности.

Хотя и до кризиса определенная пе­регретость земельного рынка уже чувствовалась. Кризисные явления конца 2008-го — начала 2009 года драматически усугубили ситуацию. Сейчас на рынке присутствует довольно много переоцененных объектов, цены еще не пришли в соответствие с разумным реальным уровнем.

– И часть продаж можно рассматривать как вынужденные?

– Вынужденные продажи происходят, когда владельцу катастрофически нужны деньги и по-другому их не получить, либо когда хотят вывести средства за рубеж, потому что не верят в российский рынок недвижимости и считают, что на Западе все стабильней. Это массовый сюжет, я могу судить и по своим контактам, это сквозит и в маркетинговых отчетах и докладах. Цены спроса и предложения на сегодня не соответствуют друг другу.

– Вы говорите об интересах клиентов с поправкой на инвестиционную составляющую. Но если покупаешь дачу, чтобы жить, какая разница, сколько она теперь стоит? Не все же покупали с расчетом непременно вскоре продавать?

– Люди верили в то, что земля — самое дорогое, что она всегда будет неуклонно дорожать. Развитие событий за последние полтора-два года показало, что эта убежденность не соответствовала действительности.

В принципе, на рынке жилья новое равновесие достигнуто. На городском рынке происходили аналогичные процессы, но сейчас цены «квартирных» сделок отличаются от цен предложения на 7–10%. И эта разница сокращается. Это уже практически нормальная ситуация. Конечно, есть супердорогие квартиры, там все сложнее, но даже в этом сегменте драматизма, который есть по земле, не наблюдается.

– Потому что рынок городского жилья более массовый, более насыщенный?

– Общее правило — отставание земельного рынка по времени от других сегментов.
На квартирном рынке я могу улучшать условия, могу ухудшать с доплатой, и процесс изменения сложившихся жилищных условий, как правило, не завершается разовой покупкой или продажей. В городе кризисные явления протекают мягче. В сегменте коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается баланс спроса и предложения.

Наиболее серьезное расхождение между ценой массового предложения и уровнем массового спроса — в сегменте земли и загородной недвижимости. Условно говоря: клиент хочет продать за 300, а покупатель готов приобрести за 150. Для нашей компании это не было драматичным, у нас большая часть оборота не концентрировалась на супердорогих и крупных участках. Мы работаем
в области от Сланцев и Кингисеппа до Тихвина, от Выборга до Луги и Пскова, мы имеем возможность пускать в оборот небольшие наделы по приемлемым для покупателей ценам. Выводим на рынок участки, с которыми владельцами не жаль расставаться за 50 000 – 70 000 рублей. Мы ориентировались на вытаскивание интересного для платежеспособного покупателя предложения на месте. Наши загородные офисы имели резерв для маневра, потому как второй сегмент, с которым мы активно работаем, — областные квартиры. И здесь ситуация уже в прошлом году, пусть с неким опозданием, но тоже развивалась по петербургскому сценарию: началась стабилизация. Нам удалось избежать существенных потерь, которые были бы неизбежны, работай мы только с землей или только с клиентами элит-класса.

– Но часть офисов все же пришлось закрыть?

– Мы сохранили офисы, которые у нас в собственности, закрыли часть арендованных. Не обязательно навсегда: с изменением ситуации мы готовы быстро вернуться, в области это легче. Закрыли отделение в Гдове, но перенесли эти операции в другой филиал, в Сланцах; по Волхову и Подпорожью отдельные офисы, наверное, сейчас не нужны — достаточно лодейнопольского и кировского. Мы в отличие от других компаний работаем не только от городского покупателя. Наши специалисты на местах активно взаимодействуют с продавцами. Это позволяет находить приемлемые в сложной экономической ситуации варианты.

– Насколько сильно влияет на предпочтения покупателей активное продвижение коттеджных поселков: реклама, картинки, журналы?

– У нас большинство продаж происходит в эконом-классе, и на наших клиентов этот сегмент почти не влияет. В нем другие люди решают другие вопросы за совершенно другие деньги. А вот покупка за объекта 100 000 – 300 000 рублей, за полмиллиона — это к нам.  Мы захватываем и покупателя, и продавца.

– Почему на рынке Северо-Запада почти нет поселков эконом-класса?

– В последнее время у нас снова появились предложения по поселкам, причем такие, которых раньше не было, например в Сланцах. Поселков сегодня предлагается много, но реальные сделки у нас большей частью проходят в антикризисном формате. Чаще всего это земля без подряда. Это то, что привлекало клиентов. Денег, которые массовый покупатель мог себе позволить потратить, раньше с трудом хватало на что-то не самое выдающееся. Сейчас он может потребовать за свои средства совершенно другого наполнения сделки. Например, купить участок в приличном поселке. Это нормально, и нельзя говорить о том, что у них в голове кризис.

– Почему приобретают без подряда? Ведь если у человека есть деньги на дом, сейчас он может потребовать лучше и больше?

– Девелоперы стали сговорчивее. В коттеджных поселках мы оцениваем падение цены на 15–30%. За минимальные деньги можно купить самое главное — землю, причем в хорошем месте и без жестких обязательств в короткие сроки вкладывать еще. Именно такое решение покупатель полагает наиболее рациональным.

– Когда вы прогнозируете восстановление загородного рынка не в докризисных объемах, а хотя бы в нормальных?

– Кризис на российском рынке недвижимости был бы гораздо мягче, если бы удалось удержать ипотечные ставки на приемлемом уровне и кредитование в прежних объемах. Этот вопрос могло решить государство. Но банки к этому были не готовы. Поэтому ипотека умерла. Восстановление загородного рынка будет зависеть от финансовой политики банков и государства.

– Сегмент коттеджных поселков останется маленькой резервацией для богатых или постепенно будет формировать другой статус загородной и дачной жизни?

– Хочется верить, что будет, но в 2010 году этого не произойдет. Основные проблемы российской действительности — дорогая ипотека, перегрев цен, высокие операционные издержки, связанные с институциональной недоразвитостью рынков и высоким уровнем монополизации во всех аспектах. Достижение баланса между тем, что может позволить себе нормальный человек, и предложением, надеюсь, приведет рынок к формированию цивилизованных — с точки зрения соответствия цены и качества — форм загородной жизни.

– Чего недостает в сложившемся предложении? Что бы вы поставили на первое место? Может быть, безопасность?

– Для массового клиента это не является первой необходимостью. Критично решение вопросов, связанных с эксплуатацией построенного за разумные деньги. Есть люди, которым принципиально нужно уединение, которые в принципе не хотели бы связываться с организованной застройкой. Они не видят реальных предложений от девелоперов.

– У вас есть дача?

– Дачи у меня нет. Если хочется провести какое-то время  за городом, мы едем к родственникам, у них небольшой дом в Кировском районе.

– Какие направления для вас более интересны?

– Я учился и работал в Университете, провел часть жизни в Петродворце и по-прежнему питаю к этому месту самые теплые чувства.

– Решая свои жилищные проблемы, вы рассматриваете вариант приобретения собственного дома?

– У меня двое сыновей... С точки зрения внешних атрибутов, которые должны быть у человека, давно занимающегося бизнесом, может быть, собственный дом и нужен. Но в жизненных планах на ближайшие несколько лет у меня есть более важные задачи, связанные с моей работой в компании и ответственностью за то, чтобы обеспечить ее развитие. Если говорить о более отдаленной перспективе — я этого не исключаю, семье требуется пространство для жизни.

comments powered by HyperComments

февраль 2010