451
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

«Я никогда не вкладываюсь в восторженные ожидания»

Компания Village Consulting напоминает пулю со смещенным центром: идет по пути набольшего сопротивления. Когда все причитают, что рынок падает, Рогов рассказывает про новые сделки и открывает новые направления бизнеса. Когда загородная ипотека пребывает в полном ауте, Village Consulting начинает кредитовать покупателей, уверяя, что через год-два все восстановится, и можно будет рассрочку переоформить в нормальный кредит… Похоже, что заплыв против течения – это у них вместо утренней зарядки.

– Ситуация, сложившаяся на рынке: что она дает рынку, что отнимает?

– Нынешнее состояние рынка, с моей точки зрения, носит краткосрочный характер и имеет достаточно мощную оздоровляющую функцию, поскольку предыдущая спекулятивная волна, которая началась летом 2006 года, раскручивала рынок по экспоненте. За счет этого в сфере загородного жилья оказалось много спекулятивного капитала и непрофильных игроков. В нее пошли те инвесторы, которые ранее вкладывали деньги, допустим, в квартиры. Я имею в виду частный наличный капитал. Это неизбежно ведет к раскрутке ценовой спирали. Понятно, что у отдела продаж каждого коттеджного поселка есть определенный план: если он перевыполняется, то автоматически повышаются цены. В структуре спроса появилось слишком много спекулятивных денег, а в структуре предложения — слишком много непрофильных игроков. Доля инвестиционного спроса доходила до 30%.0 Люди покупали на этапе котлована для последующей перепродажи, считая себя способными грамотно просчитать риски. С уходом из структуры предложения непрофильных игроков предложение становится более здоровым. На рынке остаются компании, которые знают, что делают, имеют оборотные средства и не рассчитывают только на деньги клиента. В то же время здоровый спрос со стороны конечных потребителей, ориентированных на использование приобретаемого коттеджа в соответствии с его прямым назначением, не ведет к раскрутке ценовой динамики.

– Много ли у нас таких конечных потребителей? Насколько покупка загородного дома происходит по необходимости, а насколько — из-за, например, соображений статуса?

– Я не могу сказать, что для большинства наших клиентов покупка коттеджа является настоятельной, жизненно важной потребностью. Исключение — приобретение коттеджей эконом-класса для постоянного проживания. Их покупают не столько из-за прелестей пригорода, сколько ради метража и большей функциональности. Впрочем, и состоятельные покупатели нередко используют загородный дом как основное жилье. Приобретение коттеджа здесь сочетает в себе несколько мотивов. Функциональные потребности — допустим, желание разводить цветы в зимнем саду, иметь бассейн; забота о своем здоровье, поскольку большинство покупателей в этом сегменте являются собственниками бизнеса, и работа у них стрессовая. Играет роль и статус: наличие загородного дома в элитном поселке дает возможность пригласить деловых партнеров, способствует заключению новых контрактов.

– Спекулятивный спрос сегодня минимален, но и те, кто покупает коттедж, чтобы жить, тоже, наверно, выжидают: вдруг еще снизится стоимость?

– «Потребительское ожидание» обычно носит краткосрочный характер. Человек — существо не абсолютно терпеливое. Сейчас складывается ситуация, предшествующая возобновлению роста цен, поскольку новые проекты практически заморожены, с незавершенными проектами на ранней стадии отнюдь не все ясно, готовые дома вымываются с рынка покупателями, которые в процессе переговоров вышли на компромиссную цену. На момент восстановления спроса мы столкнемся с серьезным дефицитом качественного предложения, и это неизбежно приведет к восстановлению положительного ценового тренда.

– В начале кризиса мы отмечали смещение спроса в сторону вторичного рынка и в сегмент самостоятельно возводимых недорогих домов. На частные заказы начали работать НЖК-СПб, Haus-Konzept. Не станет ли это препятствием для прогнозируемого вами роста цен?

– На приобретение участка с последующей самостоятельной застройкой идут или люди неопытные, или те, кто может строить профессионально. При строительстве заводов, производящих домокомплекты, обычно оценивается не региональный рынок, а национальный. А он еще весьма далек от стадии насыщения. Этот вариант годится, если вы готовы мириться с издержками стройки, самостоятельно решать вопросы с подключением инженерии. Наши клиенты предпочитают покупать готовые дома, поскольку в своей жизни они хотя бы раз работали с подрядчиками, и их это не порадовало. Преимущества коттеджных поселков для покупателей становятся очевидны: нынешняя экономическая ситуация ведет к росту безработицы, что влечет ухудшение социального положения жителей обычных поселений и криминогенной обстановки. Возрастает привлекательность жизни в замкнутом периметре, на охраняемой территории и в однородной социальной среде.

– Как в последние месяцы меняется позиция девелоперов?

– Сворачиваются планы по выводу на рынок новых поселков, некоторые мелкие застройщики готовы продать свои проекты, большинство же пытается оценить перспективы, просят сделать выводы о возможной корректировке ценовой политики, о перемещении проекта в другой сегмент, о ренэйминге.

– И что вы им говорите? Когда закончится «период ожидания»?

– Пока идет игра на понижение. Мы предполагаем, что восстановление спроса начнется в мае-июне 2009 года.

– Вы ведь не только даете советы, но и сами участвуете в проектах. Это нетипично для консалтинговой компании.

– Это одно из наших конкурентных преимуществ. Я считаю, что компания, не вложившая ни копейки лично в этот рынок и не заработавшая денег, не вправе консультировать. Мы занимаемся бизнесом, аналогичным бизнесу тех лиц, которых мы консультируем. При этом консалтинговая структура допущена до внутренней информации. У нас сейчас собственных четыре рабочих проекта и два на выходе. Примерно столько же — проектов «со стороны», в которые мы тоже вкладываемся.

– Почему возникает потребность в ребрендинге, изменении концепции? Каковы типичные ошибки?

– Существуют нормы, по которым можно нарисовать генеральный план, полностью соответствующий генплану советского садоводства, а можно подойти к этому творчески. Но креатив автоматически означает потерю определенного процента территорий. Многие девелоперы стремились к максимизации потенциальной прибыли. А когда они стали сталкиваться с тем, что продажи не идут, выяснялось, что участки расположены неинтересно — как в рамках генплана, так и по отношению друг к другу. Необоснованная ценовая политика, неоптимальное конструктивное решение коттеджа, недостаточное инженерное обеспечение… Бывают и неудачные названия. Например, продавалась земля по адресу: Выборгский район, поселок Вещево, массив «Болото Поганое»… Изменилось распределение позиций на рынке. Если раньше собственники земельных участков, потенциально пригодных под застройку, занимали жесткую позицию по отношению к девелоперам, требовали только живые деньги, категорически не хотели входить в проект, то сейчас девелоперская структура, которая закончила год в прибыли и имеет потенциал, котируется по-другому. Я завален предложениями от собственников земельных участков.

– Значит, стоимость первичной земли будет снижаться. В каких пределах?

– До 40, а то и до 50%. Но Ленинградская область очень диверсифицирована как по качественным характеристикам, так и по ценовым. Некорректно было бы говорить о среднем снижении цен на землю.

– Нет опасения, что будут приостановлены инфраструктурные проекты: вторая кольцевая и т.д.?

– Я никогда не вкладывался в восторженные ожидания. Это скорее бизнес лэнд-девелоперов, тех, кто занимается первичным оформлением прав на землю путем скупки сельхозпаев и т.д. Я предпочитаю подключаться на второй-третьей стадии, когда юридически права оформлены и понятны перспективы при переводе земли в ту или иную категорию.

– Случившиеся и еще предстоящие экономические потрясения неизбежно приведут к тому, что люди будут осторожнее в тратах, тем более на вещи необязательные, такие как загородный дом…

– Меня это даже радует. Если ко мне приходит клиент, я понимаю, что он принял осознанное решение. Стратегией нашей компании никогда не являлось строительство мега-поселков на 300 домов с непонятными сроками окончания строительства и благоустройства. Мы быстро возводим свои дома и быстро продаем.

– Есть ли планы по расширению и развитию бизнеса?

– Мы нашли достойные кандидатуры, чтобы открыть архитектурное бюро, в течение первого полугодия 2009-го надеюсь получить все необходимые лицензии на осуществление проектирования. Большие планы по развитию нашей коммуникационной компании «Village Телеком». Есть желание построить базу отдыха — но это уже не в ближайшие год-два. Возможно, весной я заявлю о нашем первом крупном проекте в области малоэтажного строительства в ближнем радиусе. Создание собственного бизнеса всегда ассоциировалось у меня с уходом от «вторички» к «первичке», а сейчас наиболее динамично развивающееся направление связано с реализацией именно объектов вторичного рынка.

– Загородная вторичка сильно отличается от городской?

– За городом практически отсутствуют «цепочки». Есть ряд нюансов с точки зрения нахождения объекта, оценки его ликвидности. Выше трудоемкость сделок, больше времени требуется на просмотры, другая процедура организации показов, оценка перспективности покупателя. Оформление документов по классической загородной «вторичке» на порядок сложнее, чем на городском квартирном рынке. Сегодня клиент из бизнес-класса ушел в эконом. Наибольшие проблемы у тех фирм, которые работали в ценовом диапазоне от 9 до 15 млн рублей, поскольку здесь покупателями являлись либо топ-менеджеры, либо среднее звено, а они сегодня — наиболее уязвимая категория, для них коттедж — предмет не то чтобы не первой, а скорее последней необходимости. Элит-класс практически не пострадал, нам достаточно было снизить на 10% цену, чтобы вернуться к плановым темпам продаж. Общий объем уровня платежеспособного спроса упал, но свои объекты мы все равно продадим.

– У вас есть загородный дом?

– Я предпочитаю действовать по принципу «сапожник без сапог». Я арендую дом в поселке Стрельцово, на 126 километре трассы «Скандинавия», выезжаем туда на выходные. Дом небольшой, порядка 150 кв. м, и это полностью устраивает: не хотелось бы привлекать наемный персонал для уборки и т.д.

– Постоянная жизнь за городом вас не привлекает?

– Возможно, через какое-то время я созрею для такого решения.

к сведению

В группу компаний Village входят Village Consulting, Village Telecom и Village Estate. Специалисты головной компании Village Consulting занимаются исследованиями рынка загородной недвижимости, разрабатывают концепции развития территорий, консультируют инвесторов. Village Telecom специализируется на телекоммуникационном обеспечении коттеджных поселков и малоэтажных комплексов.

Основное направление деятельности Village Estate — продажа объектов коттеджного и малоэтажного строительства, как собственных, так и поселков бизнес-партнеров. Собственные проекты: «Вырица», «Лапландия», «Вартемяги», таун-хаузы в Выборге, «Мельничный ручей» (Всеволожск).

Беседовал Дмитрий Синочкин Текст готовила Анна Михед

comments powered by HyperComments