1520
0
Дмитрий Синочкин

«Субурбанизация Подмосковья будет продолжаться»

–Можно ли говорить о едином рыночном пространстве столичного региона, или сохраняется деление на Москву и Подмосковье?

– Есть существенные различия, в том числе — в условиях деятельности застройщиков.
Граница проходит по МКАД. Хотя есть «выпучины» и за Кольцевую — Митино, Жулебино, Молжаниново, Куркино... МКАД уже не стягивает Москву так сильно, как раньше. Тем не менее существует жесткая административная граница, идет борьба между городом и областью за каждый сантиметр приграничной земли…

– Где условия для инвесторов более благоприятны?

– С одной стороны, все инвесторы рвутся в Москву — потому что норма доходности выше. Но Москва вся поделена, трудно найти свободные участки. Это позволяет власти более жестко ставить условия, требовать от инвесторов сверх того, что следовало бы. А в области еще достаточно земли, и область настроена на привлечение инвесторов, в том числе — на производственные объекты. Здесь значительно легче получить возможность строить.

– В Петербурге отмечается некоторое смещение спроса на окраины и в пригороды…

– Такая тенденция есть и в Подмосковье. Пригородный спрос формируют две категории населения. Первая — граждане, которые собирались приобрести квартиру в Москве, но рост цен не позволил. Граница с Москвой — рубеж, который снижает средний уровень цен минимум на $200–400/кв.м. Это при­в­лекает покупателей с низкими доходами. Тем более что транспортная система и инфраструктура в области улучшаются.

Вторая категория — состоятельные люди, которые имеют квартиру в Москве и покупают второе жилье в Подмосковье. Некоторые приобретают дом как единственное жилье. Как правило — те, кто недавно приехал, еще не обосновался в городе.

– Сформировался ли подмосковный пригород — как специфическая среда, со своими ценами, со своими ценностями и стереотипами, представлениями о комфорте?

– Безусловно. Мы ведем ежегодные исследования потребитель­ских предпочтений на рынке подмосковного коттеджного строительства. Есть устойчивые пожелания и предпочтения, но есть и определенная динамика, изменчивость.

Постоянным остается территориальное распределение. Запад, юго-запад, северо-запад — это наиболее привлекательные для покупателей направления. Рублевка, Новорижское шоссе остаются популярными, в последнее время — Киевское, Калужское и Ленинградское. Это традиционно — еще со времен московских князей. Играют роль соображения экологии, роза ветров; река Москва течет с северо-запада на юго-восток, всю грязь с собой уносит… И князья, и партийно-советская аристократия селились на севере и северо-западе Подмосковья. Там строились и царские поместья, и барские усадьбы, и санатории для партийной элиты. Отсутствуют промышленные предприятия, нет загрязнения. Менее престижны — юг и восток.

Высокий спрос определяют экология плюс престиж, и по спирали эти факторы друг друга усиливают.
По ряду исследуемых аспектов предпочтения покупателей за последний год не изменились. Это относится к следующим аспектам: размеры дома и земельного участка; архитектура коттеджей и предпочитаемые стили; основные материалы; количество машиномест и типы гаражей; количество и размеры помещений (спален, гостиных, кухонь). Меньше стало покупателей, желающих приобрести готовый коттедж, выросла доля желающих купить недостроенный объект, особенно — с коммуникациями. Покупка недостроя дает экономию средств в условиях роста цен на рынке. Те, кто не стеснен в средствах, могут привлечь собственного архитектора и дизайнера.
Новая тенденция — покупатели предпочитают отдельно стоящие или пристроенные гаражи без входа из дома.

Более важным стало наличие ограждения коттеджного поселка, снизилась значимость индивидуального ограждения участка.

недавно ближним пригородом считалось все, что в 15–20 от МКАД, дальше 40 км риэлторы даже не хотели заниматься объектами. Сейчас ближнее Подмосковье — до 40 км...

– Где проходит граница спроса на дома для постоянного проживания?

– Примерно до 60 км активно возводится жилье. На самом деле и в пределах 100–120 км в некоторых городах Московской области оживилось жилищное строительство. Покупатели — не обязательно москвичи. Нередко это люди из близлежащих областей: Калужской, Тульской, Владимирской… Как правило — те, кто работает в Москве. Но не обязательно. Возникают новые центры притяжения — Калуга, Обнинск.

– Как соотносятся изменения цен в Москве и Подмосковье?

– Коттеджи никогда не дорожали так динамично, как квартиры. Если в 2005-м – 2006 годах удельные цены на квартиры выросли более чем на 100%, то на коттеджи — на 20–40%.0 Но зато в период стагнации (например, 2004-й — начало 2005-го) на коттеджном рынке хотя и было затишье, но все же с небольшим ростом. Рынок частных домов более консервативный, продавцы устойчиво держат цены и плавно повышают — в расчете, что все равно купят.

В 2002 году, когда мы проводили опрос, покупателей мало интересовала архитектура. Прошло года два — интерес к этой сфере вырос. А теперь это уже стало чуть ли не обязательным условием успешности продаж: важны и архитектурные особенности дома, и планировка поселка, ландшафтный дизайн, интересная инфраструктура, гроты и водопады. Раньше все говорили только о без­опасности и уединенности — сейчас об эстетике и инфраструктуре.

И еще. Мы давно ждем, когда начнут строиться дома эконом-класса. Еще в 2001 году, когда мы проводили первое исследование, таких домов было не более 7%.0 Мы написали, что за этим сегментом будущее, что таких объектов будет много. Но пока ничего подобного не случается. Девелоперы строят элитные поселки и бизнес-класса. Эконом-класс не развивается…

– От какого ценового порога начинается эконом-класс в Подмосковье?

– Это не столько цена, сколько качество, цена же зависит от направления и удаления от МКАД. Наиболее распространена следующая ценовая сегментация рынка: эконом-класс — до $450 тысяч; бизнес-класс — от $450 до $800 тысяч; бизнес-плюс — от $800 до $1500 тысяч; де люкс — более $1500 тысяч.

– Насколько перспективны смешанные проекты, в которых сочетаются малоэтажные многоквартирные дома, коттеджи и таун-хаузы?

– Несколько таких комплексов уже строится. Я называю их «городки». Смешанная застройка: дома в 3–5 этажей, коттеджи и таун-хаузы — все три типа присутствуют. Здесь не предусмотрены ограждения, нет периметра с охраной, это открытое пространство. Такой городок либо ориентирован на социальную инфраструктуру ближайшего населенного пункта, либо располагает собственной. И масштаб побольше, чем у поселка. Есть генеральный план, есть административно-общественная зона. Интересный проект — Рублево-Архангельское. В пойме Москва-реки, в стиле средневекового западно-европейского города. Куркино — тоже пример такого смешанного городка, в лесной зоне, хотя это и городской район. Можно назвать еще «Новое Лапино», «Опали­ху», микрорайон Анино в Красногорске и др.

– Насколько корректно сравнивать подмосковный рынок частных домов и рынок петербургских пригородов?

– Сравнивать можно, хотя разница очень большая. Как петербург­ская элитная застройка отстает от московской примерно на пять лет (по архитектуре, по качеству) — так и пригородная. Еще отличие: в Питере часть земель под малоэтажную застройку отводится прямо в черте города. У нас это тоже есть, но всего 100–200 коттеджей, не более, за все годы. Кроме того, у вас нет кольцевой радиальной структуры. У вас — «языки», один тянется на север и северо-запад, другой — на юг (Стрельна и прочее). Еще слышал про Всеволожск. И структурироваться рынок будет несколько иначе.

Что касается продвинутости и освоения архитектурных стилей — наверное, у вас это быстрее пойдет, может быть, с учетом того, что петербуржцы в целом более продвинутые, чем москвичи. Поэтому поселки и дома будут быстрее превращаться в целостную среду.

– Судя по отчетам, в Подмосковье количество домов в поселках увеличивается, площадь каждого дома — уменьшается…

– Был такой период… Сначала строили большие дома — 500–700 кв.м. Потом все поняли, что это избыточно и не нужно. Сейчас 350-400 кв.м — средняя площадь. С другой стороны, застройщики жадничают, делят территорию на участки поменьше, а дома на них хотят поставить побольше. И на 10–12 сотках строят 500-метровые дома, да еще «дворянского» стиля, с колоннами. Получается, что в ряд стоят похожие дома, каждый из которых красив сам по себе, но под них надо бы гектар.

Соотношение площади дома и участка — это очень важно. Покупатели это понимают, застройщики — далеко не всегда.

– А у вас есть загородный дом?

– Была дача, я ее продал… Зачем мне дача? Я живу в зеленом месте, рядом — большой водоем в лесу, до него — полтора километра по асфальтовой дорожке. Это закрытая территория, с охраной, пропускная система. Одинцовский район, Кубинка. Военно-научный городок. Дети гуляют без сопровождения: никто их за забор не выпустит. Я как получил от государства квартиру, ремонт сделал, больше мне ничего не надо.

Тяги к земле нет, а живу я и так фактически на даче. Лес: березы, ели, сосны — соловьи поют в мае, синички на окошке кормятся.

Правда, это 40 км от МКАД. Самые большие затруднения — при въезде-выезде из Москвы. На Минском шоссе всегда пробки.

– Ваш прогноз: в каком направлении будет развиваться подмосковный рынок?

– Субурбанизация Подмосковья продолжится. Оно все плотнее будет застраиваться жильем — и многоквартирным, и индивидуальным. Все больше сельхозземель будет переводиться в земли поселений. Этот процесс будет развиваться по основным магистралям, но не только. Так называемую старую бетонку будут превращать в областное кольцо. Где дороги — там жизнь. Вокруг бетонки будут формироваться центры развития: и поселения, и торговые центры.

Станет развиваться и дальнее Подмосковье. У состоятельных людей появилась мода на поместья — по два, по пять гектаров земли, с большим домом и прочими строениями. Это легко делается на удалении в 80–100 км от МКАД. Там землю еще можно купить довольно дешево.

Экспансия продолжается, объемы растут, до насыщения рынка еще далеко. Другое дело — есть некие волны повышения-понижения спроса. В последние 6–7 лет цены все время растут. Циклы есть, но они выражаются в колебаниях темпов роста цен. От нуля до плюс 100–120% в год.

В Москве, в Подмосковье, в Питере и в пригородах в ближайшие 10–15 лет цены будут расти на 20–25% в год, в долларовом номинальном исчислении от уровня 2006 года.

К сведению:

Геннадий СТЕРНИК — полковник в отставке (25 лет занимался системным анализом бронетанкового вооружения и техники).

В настоящее время — профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН

если понравилась статья - поделитесь:

февраль 2007

Новости поселков