РАЗНОБОЙ ОЦЕНОК

От ответа на вопрос, сложилось ли пригородное com­munity как среда обитания, насколько внятно сформировались его вкусы и предпочтения, зависит эффективность маркетинговой политики девелоперов, ориентированных на пригород. Например, для столичного аналитика Геннадия Стерника подмосковное сообщество — свершившийся рыночный факт.

Генеральный директор компании «Сэтвилл» Алексей Иванюк уверен, что петербургский пригород вполне сформировался; этой же точки зрения придерживается директор управления проектами ком­пании «Олимп-2000» Сергей Щерба. Зам. генерального директора ЗАО «Содружество» Ирина Смирнова считает, что «тенденция смещения спроса в сторону загородной недвижимости прослеживается все ярче» и что ситуация у нас будет развиваться по аналогии с московской.
Руководитель «Петербург­реконструкции» Александр Красников более осторожен в оценках: он полагает, что повышенный спрос на пригородное жилье — явление непостоянное и пока слишком зависит от городской конъюнктуры. Генеральный директор холдинга «Эталон ЛенСпец­СМУ» Вячеслав Заренков думает, что формированию «идеальных пригородов» мешает «гипертрофированное чувство собственности»: наш человек уверен — раз участок принадлежит ему, значит, на нем можно лепить все, что угодно, и вместо европейских предместий возникает очередной «шанхайчик». Председатель правления ПО «Лен­стройматериалы» Дмитрий Игнатьев считает, что спрос на пригородное жилье есть, и весьма объемный — беда в том, что нет адекватного предложения (см. «Пригород», №11/2006 — «У нас пока не поселки, а поселочки…»).

Разноголосица мнений обусловлена вполне понятным обстоятельством: цивилизованный пригород может формироваться в условиях массового спроса и адекватного предложения. Массовый спрос ориентирован на жилье эконом-класса, на частный дом по цене городской квартиры, неподалеку и с полной инфраструктурой. А вот об этом — отдельная песня с грустным припевом.

Ольга Астахова, директор загородного департамента компании «Адвекс», говорит: «Очень хочется, чтобы эта пригородная недвижимость представляла собой классические предместья, то есть кварталы одно-двухэтажных домов, чистые, уютные, с хорошими дорогами, с развитой инфраструктурой (это и современные коммуникации, и достойная сфера обслуживания, и безопасность проживания). В общем, места для комфортного проживания среднего класса. Пока же наши предместья развиваются в соответствии с представлениями наших застройщиков об уровне и скорости получения прибыли».

Сейчас большинство «коттеджного» предложения — дома, превышающие по цене аналогичные строения в Финляндии или в Испании, хотя и уступающие по качеству. На вторичном рынке пока господствует неликвид, а приличные дома располагаются, мягко говоря, в разнородном социальном окружении.

Но процесс идет, и динамика положительная. Например, специалисты компании «Особняк» главной тенденцией 2006 года назвали «поворот в умах»: «Загородный рынок наконец-то стали воспринимать серьез­но, как перспективный рынок, на котором можно реализовывать крупные прибыльные проекты».

Что, собственно, и происходит.

РЫНОК КОТТЕДЖЕЙ: ЦИФРОВОЙ ПОРТРЕТ

По данным отдела аналитики агентства «Итака», на январь 2007 года в пригородах Петербурга и области на площади около 780 га строятся 76 коттеджных поселков.

Общий объем застройки в них составляет 500 000 кв.м, суммарное количество объектов (домов, участков с подрядом и участков под застройку) — 3420 (из них 3200 — в продаже).

Основная доля коттеджей, отмечают специалисты «Итаки», возводится не далее 70 км от Петербурга; 37% расположены в 30-километровой зоне и еще 39% поселков сооружаются на расстоянии от 30 до 70 км от города.

Сходные цифры приводят маркетологи компании «Нира-Фондс». По их данным, общий объем предложения рынка загородной недвижимости, включая отдельно стоящие дома и земельные участки, оценивается (на декабрь 2006 года) в 9000–9500 объектов. Рынок коттеджей составляет 30–35%, и эта доля увеличивается.

По данным директора АН «Бекар» Ирины Гудкиной, последние три года цены на загородные коттеджи растут на 15–30% ежегодно (в основном — за счет удорожания участков), цены на землю — на 30-50% в год в зависимости от локации. Однако, отмечает Ирина Гудкина, в 2006 году удорожание земли заметно приостановилось, а рост цен на коттеджи составил 13–15%.

Ольга Астахова отмечает увеличение спроса на участки на южном и восточном направлениях, ранее явно недооцененные. Правда, иногда повышение интереса вызывает неадекватную реакцию собственников: например, в Вырице предложение по земле дошло до $10 000 за сотку.

Данные «Бекара» подтверждают активное развитие сегмента коттеджных поселков: количество сделок по продаже коттеджей увеличилось на 20–30%, приблизительно на столько же за год выросло и предложение.

По прогнозам аналитиков компании «Особняк», в 2007 году усилится конкуренция в классах «элита» и «комфорт», но в «элите» будут конкурировать концепции, а в «комфорте» — цены.

КОНКУРЕНЦИЯ НА НИЗКОМ СТАРТЕ

Пригород — вовсе не только малоэтажка. Все больше горожан, смущенных актуальными квартирными ценниками, решаются тратить на дорогу на полчаса-час больше, но сэкономить 20–30% стоимости, отдав предпочтение квартире в пригороде. Предложение квартир в типовой застройке на окраинах, в городках и поселках области уже довольно разнообразно, а ведь застройщики еще не успели адекватно отреагировать на ценовой пик 2006-го: исход строителей в предместья (вслед за спросом), возможно, будет главной «фишкой» текущего года.

Владимир Головань, коммерческий директор Центрального агентства недвижимости, отмечает рост относительно недорогого предложения типового жилья в новостройках пригородов и области. География довольно обширная: Пушкин, Сестрорецк, Зеленогорск, Гатчина, Колпино, Тосно…

Например, квартиры в клубном доме неподалеку от Золотого пляжа на берегу Финского залива в январе продавались по цене от $1800 до $2000 за «квадрат». Срок сдачи — IV квартал 2007-го. Квартиры в гатчинских панельных домах и в малоэтажных комплексах дешевле петербург­ских, по оценкам ЦАН, на 25–30%.0 Жилье в пушкинском комплексе «У трех парков» (полчаса до метро «Московская») продавалось по $1250/кв.м. (Сдача комплекса — во втором и четвертом кварталах 2007 года.) Десять панельных домов строятся в Шушарах, и т.д.

Интересно сопоставить городскую и областную динамику изменения цен.

В городе заметный рост цен начался в марте-апреле 2006-го (см. таблицу), когда среднестатистический «квадрат» подорожал почти на сто долларов, и затем продолжался по нарастающей(май — плюс $126, июнь — плюс $250, июль — плюс $215 ) примерно до сентября-октября, когда динамика роста иссякла. В области продавцы отреагировали с заметным опозданием. В июне и июле цены росли на $40–50/кв.м, в августе стоимость областного «квадрата» увеличилась на $127 (в городе на $327!). Зато инерция оказалась тягучей: областные цены росли и в декабре, и в январе. Общая цифра годового прироста оказалась внушительной — 113%, но по уровню средних цен область вдвое уступает городу, и вряд ли в боль­шинстве случаев можно говорить о жилье вдвое худшего качества. Скорее уж — о традиционной недооцененности, о престижности городской «прописки» и о проблемах с инфраструктурой.

Пока сложно судить, конкурируют ли областные квартиры с коттеджами. В сегменте сезонного жилья (а на него, по экспертным оценкам, приходится до 80% коттеджного рынка) — вряд ли, хотя некоторые приобретают «квар­тиру-дачу» в Сестрорецке или Зеленогорске. А вот в сегменте жилья постоянного — вполне вероятно. И здесь хорошие перспективы открываются для поселков эконом-класса, и особенно — для смешанных проектов.

ГОРОДОК: ВЗБОЛТАТЬ, НО НЕ СМЕШИВАТЬ

Примеры комплексных проектов в Петербургском пригороде пока можно пересчитать не напрягаясь. Самый известный — «Рай в шалаше» рядом с Сестрорецком. Повидимому, смешанной будет застройка территории завода им. Воскова в том же Сестрорецке (13,9 га, проект компании «Сестра Ривер Девелопментс»). Сочетание малоэтажных многоквартирных домов, таун-хаузов и коттеджей предполагает концепция поселка «БельВиль» на границе Павловского парка. Комплексное решение будет воплощаться в масштабном проекте «Евразия» в Юкках (девелопер — компания «Пантикапей»). Геннадий Стерник считает это направление самым перспективным.

Сергей Щерба предполагает, что смешанные проекты — это следующий этап развития петербургского пригородного рынка: «Он обусловлен потребностью покупателей иметь хорошую социальную инфраструктуру, которая не может сформироваться в рамках небольшого поселка на 15–20 домов. Никакой бизнес этого не потянет, или цена на услуги должна быть космической… Возможность формирования инфраструктуры начинается от 200–300 семей, постоянно проживающих на территории поселения. Это позволяет предположить равномерную загрузку небольшого магазинчика или объектов соцкультбыта, причем хорошего уровня…

Важно, что и развитие областной многоквартирной застройки, и формирование крупных смешанных комплексов, и развитие пригородной инфраструктуры (инженерной, социальной, рекреационной) размывает городские границы.

Следующий этап — превращение пригородов Петербурга в зону мегаполиса, с развитыми городами-спутниками, с цивилизованными предместьями. Но это — даже не послезавтра.

Дмитрий Синочкин

Цена предложения коттеджных поселков в зависимости от класса (январь 2007-го)

Данные АН «Итака»

Средний уровень цен на типовое жилье в области и в Петербурге (вторичный рынок), $/кв.м

Данные Управления маркетинга компании «Петербургская Недвижимость» и АН «Итака»

Распределение участков в коттеджных поселках по форме владения и статусу на январь 2007-го (в продаже)

Данные АН «Итака»