Некоторые банки приостановили выдачу льготных кредитов, лидеры ипотечного рынка (Сбер, ВТБ и Альфа-Банк) ввели дополнительные платежи (комиссионные от 0,5 до 1 млн рублей); крупнейшие застройщики (Setl Group, ПИК, РСТИ) объявили, что поищут других партнеров. В общем, туман, «кино и немцы». Загородные девелоперы запасаются попкорном и занимают кресла в первых рядах.

Но по порядку.

15 декабря правительство приняло постановление № 2166: по льготным ипотечным программам увеличен первый взнос (ПВ — с 20 до 30%), ограничен максимальный размер кредита (для Петербурга и Ленобласти — с 12 млн рублей до 6 млн рублей); введен принцип «одну «льготку» в одни руки»; на 0,5% снижены доплаты банкам.

Первая реакция: в области бОльшая часть предложений на первичке укладывается в лимит (средний размер лота — как раз 6 млн рублей), просторные квартиры продавать будет труднее, увеличение ПВ приведет к сокращению спроса, но не критично.

Однако 26 декабря Сбер через сервис «Домклик» объявил, что льготные кредиты будет выдавать не по всем объектам, а только лишь по тем, застройщики которых подписали с банком «партнерский договор о субсидировании». В Ленобласти список ЖК с доступными льготными кредитами («семейка», господдержка, IT-ипотека) сократился со 126 объектов до 52-х. (https://nsp.ru/37940-sberbank-ogranicivaet-perecen-zk-po-kotorym-budet-dostupnaya-lgotnaya-ipoteka). При этом выдача льготных кредитов должна была сопровождаться уплатой «комиссионных» — от 7,5% до 11,5% от суммы займа. В среднем — от 0,5 до 1 млн рублей, в зависимости от программы. Предполагалось, что эту сумму банку перечислит застройщик. А уж откуда он ее возьмет — из прибыли или, увеличив цену лота, с дольщика — это кредитору не интересно. К инициативе Сбера, с небольшими оговорками, присоединились ВТБ и Альфа-Банк. Новый порядок вступил в силу с 11 по 15 января. Кстати: эта тройка выдавала в петербургском регионе более 80% ипотечных кредитов.

Застройщикам новый порядок не понравился. В СМИ прозвучало слово «бойкот». Несколько крупных строительных холдингов объявили, что комиссионные кредиторам платить не будут и что накручивать дополнительные выплаты на государственные льготы — неприлично. И накатали жалобу в УФАС. По предварительным прикидкам, введение «комиссии» увеличит цену объектов на первичке на 5,5 — 10%. Это обвалит спрос.

Напомним вкратце предысторию.

Льготная ипотека была введена в 2020-м, на начальной стадии пандемии — для поддержания покупательной способности граждан (спроса), ну и строительной отрасли в целом. (Потому что мультипликатор: стройматериалы, перевозки, энергетика и т.д. Плюс налоги, конечно). Льготы вводились как временная мера. Но быстро были усвоены и превратились в рыночный фактор. К концу 2023-го 70-80% сделок на первичке проходили именно по льготной схеме. Заодно за 2,5 года на 60-70% выросли цены и доходы застройщиков. Кстати: и прибыль Сбера за 2023 год составит около 1,5 трлн, половина — от ипотеки.

Строители получили дополнительных покупателей — из тех групп, которые ранее (на рыночных условиях) купить будущее жилье не могли бы или могли с трудом. Банкам компенсировали недополученную выгоду из бюджета, ежемесячно, по формуле: ключевая ставка плюс 2,5% минус льготная ставка (в основном — 6% по семейной или 8% по льготной). При ключевой ставке 13% размер выплат по ипотеке с господдержкой составлял 8,5%, при КС 16% — уже 11,5%.

Засада в том, что расходы бюджета на компенсации банкам невозможно планировать — они зависят от решения, которое примет ЦБ на очередном заседании совета директоров.

В сентябре постановлением правительства компенсацию банкам урезали на 0,5%, в декабре — еще на 0,5% Казалось бы, немного. Однако банки (наверное) решили, что с таким профитом заниматься льготной ипотекой невыгодно. Хлопот много, навару мало.

Анализ ситуации доступным языком можно посмотреть на телеграм-канале «Деньги и песец». (https://t.me/moneyandpolarfox/6997 и далее — https://t.me/moneyandpolarfox/6999).

В рыночной экономике все было бы просто: место лидеров моментально заместили бы конкуренты — банки «второго эшелона». Банки «Санкт-Петербург», «Дом.РФ», «Абсолют» и некоторые другие заявили, что «комиссионных» брать не будут.

Но! Еще одна засада. Банки могут выдавать льготные кредиты не сколько хотят, а строго в рамках отпущенного им лимита. Лимиты распределяет банк «Дом.РФ», кому сколько — секрет… А если банк навыдает займов сверх лимита — так может и не получить компенсацию из бюджета. То есть уйдет в убытки.

За кулисами происходит ожесточенная торговля. Застройщики ищут более сговорчивых банкиров, Сбер и ВТБ (наверное) готовятся смягчить условия «в индивидуальном порядке», часть девелоперов активно продвигает собственные программы: группа «Самолет» — аренду с выкупом, «Ленстройтрест» — рассрочку на 8 лет и т.д.

В этой сумятице оглушительно молчат регуляторы: к середине января ни ЦБ, ни Минфин, ни УФАС, ни Минстрой никак не прокомментировали ситуацию.

Что на загородке: ухудшение условий, а тем более — повышение цен на квартиры в новостройках дополнительно сместит интересы части покупателей в пользу покупки или строительства загородного дома. Тем более, что в льготном кредитовании ИЖС никаких «комиссионных» пока не предусмотрено. Так что неопределенность ситуации в новостройках может дополнительно подтолкнуть спрос на загородные объекты…