В конце 2023 года средний чек при покупке жилья в областных новостройках составлял 6 млн рублей. Год назад — 5,9 млн рублей. Основное удорожание пришлось на предыдущие два года: в декабре 2020 года кварирка в областном ЖК стоила 3,72 млн рублей, в декабре 2021-го — 4,82 млн. (Данные сервиса DataFlat.ru). За три года средний бюджет сделки вырос на 63%. Как это соотносится с ростом доходов, читатель может решать самостоятельно.

Главным мехнизмом, запускающим рост цен, оказалась льготная ипотека. Ее ввели в 2020 году, чтобы поддержать спрос на строящееся жилье в период пандемии. Предполагалось, что это временная мера. Поначалу так и выглядело, и застройщики наперебой рассуждали о том, что теперь главное — не стоимость «квадрата» или лота, а размер ежемесячного платежа по ипотеке. Постепенно оказалось, что и регулярный платеж вырос, и жилье стало менее доступным; кроме того, льготы требуют постоянной подпитки из бюджета, а он не резиновый. В результате: в 2019 году, до пандемии и СВО, застройщики продали около 24 тысяч квартир и заработали 70 млрд рублей, а за 2023 год — реализовали 22,5 тысячи лотов и получили почти вдвое больше, 136,9 млрд рублей. И банки отчитываются по итогам года о рекордных доходах: за 2023 год прибыль Сбербанка, который в России выдает больше половины ипотечных кредитов, составила 1,5 триллиона рублей. (Это к вопросу о том, кого поддержала льготная ипотека.)

Ипотечный двигатель

В Ленобласти в декабре 2023 года заключили 2813 сделок по договорам долевого участия, сообщает Управление Рореесра по ЛО.

Продажи квартир в новостройках региона в конце года даже чуть-чуть подросли: в ноябре было подписано 2808 сделок, в декабре 2023 года — 2818. А всего за год Управление Росреестра по ЛО зарегистрировало 24 680 ДДУ — на 6% больше, чем в 2022-м, и на 14,6% больше, чем в 2021 году. Правда, в 2019-м, до СВО и до пандемии, областным застройщикам удавалось реализовать более 27,6 тысячи квартир. Данные Росреестра немного расходятся со сведениями аналитиков DataFlat.ru, но это не принципиально: в целом динамика сходная: спад продаж в 2020 и 2021-м, постепенное восстановление в 2022 и 2023 году (см. табл. 1 и 2).

В начале 2024 года в регионе строится 3,55 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, доля непроданных квартир составляет 45% (1,58 млн кв. м).

По вводу жилья Ленобласть обошла Петербург, правда, основная заслуга в этом принадлежит не девелоперам, а мелким частникам. В этом году в регионе строители ввели в эксплуатацию 3,96 млн кв. м, из них 2,49 млн — в частном секторе (дома ИЖС и дома для постоянного проживания на садовых участках) и 1,47 млн кв. м — в многоквартирных домах.

Стабильным продажам способствовала разумная ценовая стратегия застройщиков. За год цены в новостройках области выросли всего на 1,5%, во Всеволожском районе — на 2,7%, то есть ниже инфляции.

Ипотека на протяжении 2023 года оставалась главным драйвером спроса: количество кредитов устойчиво росло, в сентябре в Ленобласти впервые было выдано более 10 тысяч ипотечных займов, и ниже этой отметки рынок кредитования уже не опускался. Всего за прошедший год жители региона взяли 101 287 ипотечных кредитов — на 40% больше, чем в 2022 году.

Вторичный рынок тоже демонстрирует стабильность: начиная с марта в Росреестре фиксировали более трех тысяч договоров купли-продажи квартир в месяц. За год — 41 534 сделки. Отметим, что квартиры — самый популярный формат, но показатели купли-продажи индивидуальных домов тоже в порядке: за 12 месяцев на «вторичке» было продано 26 034 жилых дома. Конкуренция между квартирным сегментом и индивидуальной застройкой расширяет возможности выбора.

Синусоида цен

В декабре цены на новостройки Ленинградской области выросли на 0,7%, а за год на 1,5%. Это наименьший показатель в регионе. Текущий уровень составляет 146 549 рублей за квадратный метр.  Из прилегающих к Петербургу районов снижение зафиксировано в декабре только в Гатчинском, а за год — еще и в Тосненском.

Наиболее заметен ценовой рост за год в Ломоносовском районе: 11,5%. Причина не столько в подорожании объектов (хотя и это имело место), сколько в увеличении предложения в относительно дорогих комплексах «NEWПИТЕР», «ЛесART» и «Таллинский парк» (все — в Новоселье). А в октябре на рынок вышел ЖК «Экография», расположившийся неподалеку от Петергофа, там цены еще выше.

Отставание области от спальных районов Петербурга за год увеличилось от 41 до 43%, от городских окраин (без метро) с 20 до 22%, а от пригородов с 11 до 18%.

В ценовом рейтинге традиционно лидирует Всеволожский район, отстает Тосненский. В популярных локациях декабрьские колебания оказались несущественными.

Что касается результатов за год, то прибавка более 10% зафиксирована в Новоселье (по указанной выше причине) и в Новосаратовке, где подорожал ЖК «Город первых» и вышли на рынок ЖК «Невская Долина» и «Южная Нева».

Рекордное снижение (без малого 30%) отмечено во Всеволожске, где в связи с заменой застройщика из листингов ушел ЖК «Gröna Lund».

Наиболее дорогим местом вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом является Кудрово (на конец года — 186 681 рубль за «квадрат»). Внизу рейтинга прочно утвердились Романовка со Щеглово (чуть более 100 000).

Число областных объектов в продаже подросло до 115. Год назад их было 77, так что прирост составил около 50%. В Ломоносовском районе число активных проектов удвоилось. Новые объекты появились в Красном Селе, Лаголово, Низино, Новогорелово и Новоселье. В наиболее интересных локациях Всеволожского района ассортимент меняется мало. Здесь вне конкуренции Мурино — 15 проектов.

За 12 месяцев доля области в структуре предложения в регионе увеличилась, причем заметно. По количеству проектов — с 24 до 31%, по количеству квартир в продаже — с 33 до 45%.

Таблицы к обзору доступны по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/1XP_bdovFD7piw

Табл. 1. Ленобласть: новостройки, ипотека, вторичный рынок.

Зарегистрированные договоры, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Динамика розничных продаж на первичном рынке ЛО

Данные сервиса DataFlat.ru

Табл.3. Динамика средних цен по территориям, СПб и ЛО, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл.4. Динамика средних цен по локациям ЛО, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 5. Количество ЖК в продаже, шт.

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»