Городские застройщики прикидывают, как жить без льготной ипотеки и прогнозируют на 2024 год спад продаж на 20-30%. (Это оптимистичный прогноз).

За 2023 год в Ленобласти граждане приобрели 101 010 участков под индивидуальное строительство — на 37,4% больше, чем в 2022 году, когда Росреестр зарегистрировал 73 495 сделок. И на 59% больше, чем в 2021-м (63 497 продаж). Это серьезный задел на будущее. Напомним: эти участки — более 100 тысяч — куплены для того, чтобы построить на них дома. Для постоянного проживания или как дачу — это уже другой вопрос.

Частное домостроение в регионе тоже держится на приличном уровне: за 12 месяцев на кадастровый учет поставлено 18 835 индивидуальных домов для постоянного проживания — практически столько же, как и в 2022-м (18 632 дома). И на 12% больше, чем в 2021 году, когда в области было построено 16 814 домов. Часть зарегистрированных объектов, возможно, была построена ранее и лишь теперь поставлена на учет; обычно эта доля составляет 10-15%, но в данном случае это неважно. Внесение постройки в кадастр, конечно, создает обязанность по уплате налога. Но с другой стороны — дает право на участие в программе догазификации и возможность претендовать на налоговый вычет при продаже.

На вторичном рынке частных домов тоже все ровно: за год зарегистрировано 31 874 сделки купли-продажи домов для постоянного проживания (дачи не в счет). Если сравнивать показатели за три квартала (в первом квартале 2022-го статистику еще не вели), то в 2023 году спрос был на 23% активнее.

В целом за год, по предварительным данным, в Ленобласти введено в эксплуатацию около 4 млн кв. м жилья. Доля частного сектора составляет почти 2/3: 2,49 млн кв. м. Такая пропорция держится последние годы, и в том, что регион стал лидером по вводу жилья на душу населения основная заслуга принадлежит частным застройщикам.

Но развитие индивидуальной застройки создает и серьезные проблемы.

Первая (и, наверное, главная) — отставание инженерной инфраструктуры, катастрофическое состояние сетей, дефицит мощностей. В полной мере это проявилось в драматических событиях первой недели года, когда без тепла и света остались тысячи домовладений, в основном — в СНТ и коттеджных поселках. Но и в населенных пунктах тоже. (http://www.vprigorode.ru/news/2024-01-09/rozhdestvenskiy_blekaut_razbor_poletov/). Убытки от лопнувших труб и бойлеров еще предстоит подсчитать; повторение этой ситуации может удержать часть потенциальных покупателей от переезда загород.

Вторая сложность — отставание социальной сферы. Пока обитатели новых коттеджных поселков и массивов ИЖС не предъявляют к муниципальным властям серьезных претензий из-за отсутствия школ и детских садиков. Раз переехали — значит, рассчитывали как-то выкручиваться. Но дефицит социалки также сдерживает потенциальный спрос. И вряд ли решение лежит в плоскости строительства школ на 1000 мест и миллиардных затрат. Скорее, речь должна идти о гибком подходе к открытию небольших (возможно, частных) образовательных учреждений. То же относится к медицине.

Третий фактор — дороги. Реконструкция Приозерского шоссе привела к бурному развитию прилегающих территорий. Но южном направлении тоже есть несколько масштабных дорожных проектов. Но как будут планироваться крупные федеральные инвестиции, какова будет судьба, например, КАД-2 и других масштабных затей, сегодня даже приблизительно судить сложно.

Таблицы к обзору по ссылке: https://disk.yandex.ru/d/HQ1uPIKSnwdO5A

Табл. 1. Регистрация новых домов для постоянного проживания

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,

вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Реализация участков ИЖС, СНТ и ДНП

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Мнения экспертов

Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

— В 2024 году состояние загородного рынка будет определяться рядом факторов. В числе ключевых — доступность ипотеки, поскольку в 2023 году заметно вырос объем сделок с использованием кредитных средств. Активность спроса на покупку/строительство индивидуальных домов будет зависеть от изменений условий ипотеки. Государство планирует ввести новою программу поддержки ИЖС, конкретики пока мало. Пока, по крайней мере, известно, что на льготную ипотеку в сфере ИЖС не распространяется необходимость субсидирования со стороны застройщика (как это пытаются сделать на квартирном рынке.

Для сохранения платежеспособного спроса в 2024 году будет сохраняться тенденция к уменьшению площадей участков и домовладений.

Объем нового предложения постепенно сокращается, что в перспективе приведет к дефициту качественных объектов. В первую очередь это коснется формата готовых домовладений: если в 2022 году в продажу вышло 10 поселков централизованной застройки коттеджами, то в 2023 – вдвое меньше. Да и в целом вывод новых проектов тормозится В 2021 году было выведено в продажу 104 поселка, в 2022 году — 52, в 2023-м — всего 48 поселков.

В 2023 году на рынке зафиксировано значительное удорожание строительных материалов. Дальнейшее развитие ситуации на этом рынке также будет определять динамику цен на загородном рынке для конечных покупателей.

При этом во втором полугодии 2023 года активность спроса на домовладения была выше, чем в период пандемии сразу после него: за июль-декабрь в организованной застройке было реализовано около 420 коттеджей (в предыдущие годы — не более 390 лотов за полугодие). Почти 2/3 сделок – это коттеджи в посёлках класса «комфорт» в зоне до 40 км от КАД.

Хорошие показатели продаж были обусловлены появлением в 2021—2022 году интересных предложений в Токсово, Колтушах, Вартемяги и пр. Еще один фактор — активизировались агенты и брокеры, которые ранее работали только с квартирным рынком жилья.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:

— В первую очередь на рынок будет оказывать влияние объем денежной массы. В 2023 году ликвидность была высокая, поэтому и спрос был высоким. В 2024 году повышенная ключевая ставка ЦБ РФ (пока — 16%) будет приводить к снижению ликвидности на рынке. Также этот фактор негативно скажется на показателях доходности компаний, выплате дивидендов и т.п. Эти причины также будут сокращать ликвидность и покупательскую способность в сфере ИЖС.

Во второй половине весны потребление энергоресурсов будет сокращаться и можно ожидать снижения цен на нефть. Это дополнительно приведет к сокращению ликвидности. Льготная, семейная и IT-ипотека поддержат рынок, но скорее всего будут лимитированы и могут начать постепенно сворачиваться. Повышается первый взнос, банки вводят дополнительные комиссии и т.д. Ориентировочно это может начаться после первого квартала 2024 года.

В целом мы прогнозируем замедление темпов продаж земельных участков и снижение объёмов продаж готовых домов, а также заказов домов по договорам подряда.

Правительство пытается сделать ИЖС массовым продуктом, стандартным товаром. Но массовая застройка ИЖС будет пользоваться спросом только при условии низких цен и развитой транспортной и социальной инфраструктуре. А это — дополнительная нагрузка на бюджет проекта, что приведет к существенному росту цен и нивелирует преимущества загородного строительства. Или государство (бюджет) должно взять на себя эти расходы, что в настоящее время вряд возможно.

Вадим Новиков, руководитель проекта КП «Оберег»

— На рынок действует набор разнонаправленных факторов. Какой из них будет преобладающим, судить сложно. Есть изменения в льготной ипотеке; на загородном рынке ее используют в основном в эконом- и комфорт-классе. На квартирном рынке льготы сворачивают, в сфере ИЖС пока не трогают.

Есть определенный рост в промышленности, за счет импортозамещения, но не только. В реальный сектор пошли деньги — это видно, например, по производству мебели. В целом вырос потребительский спрос. Промышленность наполняется деньгами. Регулятор держит высокую ключевую ставку, чтобы придерживать инфляцию и сбить потребительский спрос. Думаю, через два-три месяца инфляция пойдет на спад. А затем и ключевая ставка будет снижаться. Все взаимосвязано. Взрывного роста потребительского спроса, как в 2023 году, больше не будет. Это отразится на всех отраслях, включая загородное домостроение.

Реальные показатели инфляции — 17-20%, в отличие от того, что рисует Росстат. В стоимости земли и стройматериалов инфляция составляет около 10-15%. В сфере оплаты труда, из-за дефицита рабочей силы, рост затрат за год составил около 30%. Суммарно получается 15-20%.

В дорогом сегменте загородного рынка предложение сократилось, новые проекты единичны, спрос держится примерно на том же уровне, что и в предыдущие год-два. Дефицит предложения в дорогом сегменте возникает из-за высокого градуса неопределенности. Трудно строить долгосрочные планы и рассчитывать инвестиции.

Состоятельные граждане, из «верхних» 10%, будут тратить деньги на загородные дома. Это долгосрочная тенденция: все больше людей строят планы комфортной загородной жизни. Так, чтобы в город наведываться временами, по необходимости. А жить загородом, где плотность населения меньше и соседи примерно одного круга.

Конкуренция с предложением вторичного рынка довольно условна. У нас относительно высокие цены, и прежде чем подписать договор, люди ездят, смотрят, и нам рассказывают. Те поселки, которые строились в «нулевые» годы, обычно отличаются упрощенным отношением к инфраструктуре и обслуживанию. Как правило, не решены проблемы, связанные с подъездами, проездами, мощностями, электричеством и так далее. Это характерно для 80-90% предложения на вторичке. В них продаются просто квадратные метры дома и сотки участка. Дом есть, и образа жизни нет.

Срочных продаж стало меньше, цены стабилизировались. Рубль (в перспективе) будет слабеть, затем, с определенным лагом, начнется рост цен на стройматериалы. Примерно с 2014 года валютная стоимость качественного жилья в России плавно снижается. Россия вообще страна ценовой конкуренции. У нас трудно приживается конкуренция по качеству, любой «Мерседес» превращается в «Ладу-Гранту».

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

— Полагаю, в дальнейшем показатели ввода частных домов будут снижаться. Строительный цикл — в среднем примерно 1,5 года. Сейчас вводятся частные дома, строительство которых начато осенью 2021-го — весной 2022-го, еще на инерции «пандемийного» роста. С началом СВО количество новых строек сократилось. Кроме того, существенная часть загородных объектов в конце 2022-го — начале 2023-го приобреталась с использованием ипотеки, пока ставки были приемлемыми. Но с августа 2023 года ЦБ начал «душить» рынок ипотеки постоянными подъемами ключевой ставки. А в середине декабря правительство добавило к этому увеличение до 30%в первоначального взноса и уменьшение до 6 миллионов лимита по льготной ипотеке для московского и петербургского регионов. На загородном рынке доля первички меньше, чем в городской недвижимости. Поэтому эффект от изменения условий по льготной ипотеке будет менее сильным.

С середины осени наблюдаем тенденцию: слабо и неохотно, но все же пошло снижение цены на загородные объекты, пока — на 10-15%. (На участки — поменьше, на готовые дома — более заметно). Следует учесть, что это данные по нашим продажам, мы строим (в том числе и на продажу) в самом Петербурге, в черте города. Здесь цены выше областных. Например, в Парголово — миллион рублей за сотку.

Исходные требования покупателей, как правило, завышены. Они хотят иметь дом на природе, рядом с водоемом, чтобы тихо и чтобы при этом рядом находились рестораны, сервисы, развлечения м основные магистрали были рядом. Так не бывает.

Аренда будет отбирать часть спроса на загородном рынке. Дома с начала пандемии подорожали в полтора-два раза. Но арендная ставка за эти годы вообще не выросла, наоборот, снизилась с 0,6% от рыночной стоимости дома до 0,4% процента. В абсолютных цифрах — практически не изменилась. При такой ставке срок окупаемости составляет 20 лет. Но предложение ограничено. Вложение средств в строительство дома для сдачи его в последующую долгосрочную аренду — дело невыгодное. Кроме того, загородный дом требует постоянного ухода: уборка, снег, покос травы и т.д. Найти толкового помощника, которому можно доверить хозяйство и за которым не надо все перепроверять — дело почти невозможное.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

 — Мы надеемся, что спрос в первой половине 2024 года будет по крайней мере не ниже, чем в 2023-м. Сейчас это не просчитывается. Первый квартал (до выборов) будет относительно спокойный, выжидательный. После выборов — в зависимости от сопровождающих этот процесс событий, но скорее всего — плавный подъем спроса, не исключено, что достаточно долгосрочный.

В связи с ужесточением условий по льготной ипотеке в многоквартирных домах, часть людей переориентируется на загородное жилье. Но это относительно небольшая группа, возможно, 10-15% покупателей. Те, кто поймет, что небольшая квартира обходится дорого, и ипотека, с отменой льгот, становится неподъемной.

Недорогая «единичка» стоит 5-6 млн рублей, за эти деньги уже можно что-то себе позволить и на загородном рынке, по крайней мере, что-то более просторное, больше по площади. Приобретая небольшой участок и домик 80-100 кв. м может попробовать уложиться в ту же сумму. Возможно также, часть «городских инвесторов» пересмотрит свои планы.

Инфляция — лишь один из факторов. Существенное влияние на ценообразование оказывает спрос, и не вообще по рынку, а в конкретной локации.

Спрос сосредоточен на объектах для постоянного проживания, дачный формат сейчас за скобками. Ареал ПМЖ расширяется (удаленка, сервисы, инфраструктура понемногу строится и т.д.). Гостиничная инфраструктура тоже развивается — и так ли нужно тратить деньги на дачу? Часть потенциальных покупателей уходит в аренду.

На вторичке достаточность или дефицит предложения зависит о локации. Например, к югу от Всеволожска — Кальтино, Колтуши, Воейково, Бор, Каниста — предложения достаточно. Но нельзя сказать, чтобы здесь загородное жилье было сильно востребовано. А в Курортном районе предложения мало, потому что там все жить нравится, продавать никто не спешит. Или продают очень дорого.