378
0
Житков Дмитрий

Декабрьский рывок

В декабре цены на областные новостройки резко рванули вверх: плюс 7,5% за месяц.

 

Текущий средний уровень — 131 848 рублей за квадратный метр. В городских спальных районах тоже отмечен рост, но гораздо более скромный: плюс 2,5% (203 898 рублей за кв.м). Заметно подорожали новостройки в пригородах: плюс 6,9% в декабре, 149 170 рублей за «квадрат».

Отметим, что после корректировки льготных программ по ипотеке рост цен в новостройках региона практически остановился; в Ленобласти — с сентября; в октябре даже было отмечено небольшое снижение (см. табл. 1).

Декабрьский скачок стал неожиданным. Но причины вполне понятны: в середине ноября ЦБ объявил о повышении ключевой ставки до 7,5%. Вслед за этим начали дорожать рыночные ипотечные займы. Кроме того, в декабре стало понятно, что усилия ЦБ по охлаждению кредитного рынка дают результат. И продолжения льготных программ после июля уже не будет, даже в усеченном виде. (Хотя Минстрой и вице-премьер Марат Хуснуллин были бы не прочь их продлить.) Покупатели включили режим «Налетай, пока не подорожало». Девелоперы отреагировали адекватно — повысили цены. Такая волна покупательской активности, как правило, носит кратковременный характер: это «опережающий спрос», на рынок выходят те, кто в более спокойных условиях приобретал бы жилье позднее. Вероятно, отражение этой волны мы увидим и в статистике сделок, но данные Росреестра за декабрь и за год будут известны не ранее середины января.

Есть и техническая причина. С подорожанием ипотеки девелоперы все активнее используют схемы субсидирования (совместно с банками). Квартиры, реализуемые в кредит по дотируемым ставкам, стоят дороже, чем такие же, но при единовременной оплате. Лишь бы ежемесячный платеж оставался приемлемым...

За 12 месяцев областные цены увеличились на 36,2%. Цены росли с января по сентябрь, затем на два месяца остановились, а в декабре отыгрались за этот простой. Такая тенденция характерна для всего региона, за исключением городских «спальников», где новостройки дорожали равномерно в течение года.

Основной вклад в областное подорожание — и в декабре, и за год — внесли Всеволожский и Гатчинский районы.

Наибольший годовой прирост (плюс 44,5%) — в Гатчинском районе, где к тому же заметно увеличился ассортимент. Если год назад в продаже здесь было 4 объекта, сейчас их уже четырнадцать (табл. 4). Наименьший прирост стоимости (24,2%) — в Ломоносовском районе.

В ценовом рейтинге прилегающих к Петербургу районов лидирует Всеволожский (132 618 рублей за «квадрат»), заметно отстает Тосненский (84 536).

В декабре на 20% выросли цены в Новосаратовке (подорожал ЖК «Город первых») и в Девяткино (значительно увеличилось предложение квартир в ЖК «Удача»).

Ни в одной из популярных локаций годовой прирост не превысил 40%. Ближе всего к этой цифре подобрались Кудрово, Федоровское и Романовка. Менее 20% — во Всеволожске, Янино–2, Гатчине и Буграх.

Самые дорогие предложения — в строящемся городе-курорте «Gatchina Gardens»: более 200 000 рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, Кудрово — 157 600 рублей. Подбираются к планке 140 000 Новосаратовка и Мурино. В конце списка — Романовка, меньше 80 000. 84 000 — в поселке имени Свердлова и Федоровском.

Число рекламируемых областных проектов понемногу снижается, но их все еще больше восьмидесяти. За год в ЛО прибавилось 19 ЖК, в основном за счет Гатчинского и Всеволожского районов. Впрочем, в наиболее популярных локациях увеличения нет.

За год доля области в структуре предложения в регионе (город плюс область) значительно увеличилась, как по числу проектов (рост с 21 до 25%), так и по числу квартир (с 28 до 41%). Доля новостроек, расположенных во Всеволожском районе, за год уменьшилась с 78 до 65%, но при этом доля квартир увеличилась с 91 до 93%. То есть в ход идут более масштабные ЖК. А в перспективе — «миллионник» в Мурино...

Общий объем жилой застройки в Ленобласти (по выданным разрешениям на строительство) в конце 2021 года составляет 3,5 млн кв.м. Это немного больше, чем в декабре 2020-го: 3,325 млн кв.м. Но существенно меньше, чем в докризисном 2019-м: 4,568 млн кв.м. Ввод жилья в многоквартирных домах будет в ближайшие годы сокращаться, но общие показатели останутся на приличном уровне — за счет высокой популярности проектов ИЖС.

 

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и строительство Петербурга».

 

 

Табл. 1. Динамика цен по территориям, руб./кв.м

 

 

Дек. 20

Июль 21

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек. 21

За мес. %

За год, %

Центр

219 424

279 703

278 434

278 788

279 606

280 326

290 306

3,6

32,3

Спальные р-ны

157 930

188 215

189 915

192 955

195 388

199 019

203 898

2,5

29,1

"Дальний город"

122 425

139 959

140 859

142 915

143 078

145 567

155 662

6,9

27,1

Пригороды

109 484

139 504

137 586

138 632

141 324

142 322

149 170

4,8

36,2

Область

96 798

118 220

120 112

123 577

122 331

122 632

131 848

7,5

36,2

 

Табл. 2. Динамика цен на первичном рынке ЛО (локальные зоны), руб./кв.м

 

Район

Локация

Дек. 20

Дек. 21

Изм. за год, %

  Всеволожский

 

  Бугры

107 324

127 993

19,3

  Всеволожск

88 413

104 287

18,0

  Девяткино

 -

134 677

 -

  Кудрово

113 045

157 600

39,4

  Мурино

100 884

138 341

37,1

  Новосаратовка

 -

139 840

 -

  Романовка

56 754

78 945

39,1

  Пос. им. Свердлова

69 072

84 342

22,1

  Сертолово

94 177

126 328

34,1

  Янино-1

99 593

131 592

32,1

  Янино-2

76 709

90 609

18,1

  Гатчинский

  Gatchina Gardens

 -

207 611

 -

  Верево

 -

103 233

 -

  Гатчина

109 781

130 365

18,8

  Коммунар

 -

112 519

 -

 Ломоносовский

  Новогорелово

103 629

126 619

22,2

  Новоселье

99 128

122 859

23,9

 Тосненский

  Федоровское

60 939

84 800

39,2

 

Табл. 3. Локальные ценовые характеристики, руб./кв.м

           

   Район

Зона

Цена кв.м

для всех объектов

для домов со сроком сдачи до 1 года

средняя

MIN

MAX

средняя

MIN

MAX

Всеволожский р-н

Бугры

127 993

105 575

170 921

117 188

117 188

117 188

Всеволожск

104 287

69 158

121 804

104 326

69 158

121 804

Девяткино

134 677

100 000

155 799

 -

 -

 -

Дубровка

86 690

70 058

97 282

86 438

70 058

97 282

Заневка

115 634

84 032

150 549

115 634

84 032

150 549

Пос. им. Свердлова

84 342

73 044

109 832

 -

 -

 -

Кудрово

157 600

119 014

181 597

143 074

143 074

143 074

Мурино

138 341

80 000

191 532

137 319

80 000

191 532

Новосаратовка

139 840

75 000

186 639

77 464

75 000

100 000

Романовка

78 945

63 455

90 000

78 945

63 455

90 000

Сертолово

126 328

105 107

152 703

133 447

110 708

144 503

Янино-1

131 592

99 049

174 961

117 641

106 295

132 903

Янино-2

90 609

86 807

93 352

 -

 -

 -

Гатчинский

Gatchina Gardens

207 611

199 979

230 030

 -

 -

 -

Верево

103 233

67 653

180 588

103 300

67 653

120 511

Гатчина

130 365

97 000

174 298

 -

 -

 -

Коммунар

112 519

79 933

138 626

116 132

104 763

138 626

Ломоносовский

Новогорелово

126 619

95 376

162 238

113 731

95 376

128 409

Новоселье

122 859

112 000

132 005

126 188

115 500

132 005

Тосненский

Федоровское

84 800

70 000

97 656

76 706

70 000

85 899

                 

 

Табл. 4. Структура предложения по СПб и ЛО, %

 

  Территория

Декабрь 2020-го

Декабрь 2021-го

проекты

квартиры

проекты

квартиры

  Санкт-Петербург

70

62

65

53

  Пригороды

9

10

10

6

  Ленинградская область

21

28

25

41

 

Табл. 5. Число проектов в продаже (без учета очередей), шт.

 

 

Дек. 20

Янв.

Фев.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек. 21

Изм за год

Область в целом

62

61

59

53

45

44

54

84

87

88

84

83

81

19

В т.ч. Всевол. р-н

48

50

48

46

38

37

44

61

61

59

61

60

54

6

Гатчинский

4

2

2

2

2

2

4

6

8

12

11

11

14

10

Кировский

0

0

0

0

0

0

0

2

2

2

1

1

1

1

Ломоносовский

6

6

6

4

3

3

4

10

12

9

7

7

6

0

Лужский

1

1

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

- 1

Тосненский

3

2

2

1

2

2

2

4

4

6

4

4

5

2

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

если понравилась статья - поделитесь: