1077
0
Дмитрий Синочкин

Новогодняя мишура

Обычно конец года получается урожайным: аналитики подводят итоги, участники рынка строят планы и намечают цели на следующий год. На этот раз получилось пустовато: цифры в итоговых отчетах не сходятся, владельцы компаний осторожничают в прогнозах. Такое впечатление, что рынок все меньше зависит от спроса и предложения и все больше — от столкновения сил там, наверху, где озабочены транзитом власти, геополитикой и прочей ерундой.

► Новостной сайт Lenta.ru 26 декабря 2019 извещает публику: «Найдена самая дешевая квартира России». За «единичку» площадью 36,5 кв.м владельцы просят всего 70 000 рублей. Дом относительно свежий, построен в 1992 году; в квартире сделан ремонт… Единственная печалька — жилье находится в поселке Воргашор, в Коми. Впрочем, если пошарить по местным сайтам, можно найти вариант и за 50 000. Причем сразу с мебелью. Потому что главный (и практически единственный) работодатель — угольная шахта. (Предприятие входит в холдинг «Северсталь».) Шахта вроде бы пока на плаву; владелец «Северстали» Алексей Мордашов за прошлый год стал богаче на 3,8 млрд долларов. Но он в Воргашоре почему-то не живет. А поселок пустеет. Тридцать лет назад в нем насчитывалось 25 000 жителей, сейчас — около 10 000. Во многих случаях стоимость квартиры — это просто цена билета «на материк»…
Примерно такая же квартирка в Бирюлево стоит минимум 5 млн рублей.
► «Какие законы начнут действовать на рынке недвижимости в 2020 году», можно посмотреть на сайте РИА Новости. (Материал размещен 1 января.)
Появились некоторые налоговые поблажки: дополнен перечень случаев, когда доход от продажи недвижимого имущества освобождается от НДФЛ не после пяти, а после трех лет владения. В эту категорию попадает жилье, полученное в наследство или подаренное близким родственником, а также единственное жилье (включая дома и участки).
Полегчает добросовестным покупателям: если после сделки обнаружилось мошенничество и квартиру изъяли, пострадавший может рассчитывать на компенсацию из бюджета.
Еще одно новшество: в январе 2020 года начнет работать Единый реестр объектов самовольного строительства. В него будут включены многоквартирные дома, по суду признанные самовольными постройками. В чем смысл этого нововведения — непонятно: никаких федеральных мер (например, по сносу или легализации) закон не предусматривает.

► На БН.ру 24 декабря — обзор «Итоги года: куда движется недвижимость».
«Рынок жилья устал от неуемного роста цен. Покупатель все чаще занимает выжидательную позицию и не горит желанием ввязываться в ипотеку. Новостройки взяли курс на сокращение, а малогабаритные квартиры и не думают расти в метражах. Сам рынок недвижимости стремительно уходит в Интернет…» — пишут авторы. С основными тезисами можно согласиться. Разве что насчет «неуемного роста» — это явное преувеличение. Дополнительные 10–12 % закладываются в новые проекты, которые реализуются через эскроу-счета. Но они пока на рынке не доминируют. Удорожание новостроек за год составило, по данным Центра оценки и аналитики BN.ru, 9,2 %. К декабрю средняя цена «квадрата» достигла 117 900 рублей. Одновременно сокращается предложение: за 11 месяцев застройщики вывели на рынок региона 3,5 млн кв.м жилья — на 25 % меньше, чем
в прошлом году. В Ленобласти сокращение нового предложения составило 44 %.
Доля студий и «единичек» в строящихся ЖК в Петербурге, за 11 месяцев выросла с 65,1 до 66,3 %, а в Ленобласти — с 74,6 до 77,5 %. Средняя площадь квартир в городских новостройках сократилась на 1 «квадрат», до 45 кв.м. В пригородных районах области метраж квартир уменьшился за год с 40 до 37,6 кв.м.
 
► Сведения о динамике сделок приводятся в обзоре NSP.ru «Рынок новостроек остывает» от 23 декабря.
В петербургском регионе (город плюс область) за 11 месяцев продажи квартир в новостройках выросли на 6,5 %, сообщает портал.
С января по ноябрь, по данным Росреестра, в городских новостройках было зарегистрировано 90 288 договоров «долевки» (на 12,2 % больше, чем за тот же период в прошлом году: 80 484).
В областных проектах за 11 месяцев граждане заключили 23 598 ДДУ (на 8 % меньше, чем в 2018-м: тогда с января по ноябрь подписали 27 702 договора).
Данные за декабрь (и за год) пока еще не поступили. По предварительным данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2019 год в Петербурге и пригородах застройщики продадут на первичном рынке 4,3–4,4 млн кв.м жилья. В прошлом году в границах агломерации девелоперам удалось реализовать 5 млн кв.м.

► Сайт Zagorod.ru 23 декабря публикует весьма полезный материал «Чек-лист: как проверить, что вас
не оставят без воды, газа и электричества».
«Девелоперы в рамках своих проектов обещают и газ, и электричество, и воду. Но на момент продажи ничего этого нет. Кроме обещаний. Как сделать правильный выбор и не остаться в дураках?»
В статье приводится набор критериев, по которым можно судить о реальности планов. Например, для газоснабжения это или труба до границ поселка, или хотя бы одобренный и прошедший экспертизу проект с выкупленными лимитами.
Для электричества — аналогично: договор о подключении (с «Ленэнерго» или ЛОЭСК), сведения о мощности подстанций.
Главные риски связаны со строительством. Бывает, впрочем, и хуже: в Приозерском районе газопровод (со второй попытки) построили, но газ в трубе появится только после реконструкции подстанции «Северная».

► Подробно о злоключениях с трубой — в материалах сайта 47news: «Газ Приозерска ушел в гудок» и «Газпром открыл пропавшую трубу в Приозерск» (23 декабря). Формальный повод: в лесу под Ларионово губернатор Ленобласти Александр Дрозденко и зампред правления Газпрома Виталий Маркелов открывали газораспределительную станцию «Приозерск». Церемония состоялась, однако о сроках подключения новых потребителей достоверной информации пока нет. Предположительно (оптимистично) — «к следующему отопительному сезону». То есть к будущей зиме.
Если опираться на опыт — вряд ли. Потому что без обновления «Северной» газа в трубе не будет, а для нее еще и проект не согласован. Так что в лучшем случае — года через два-три.

► Доля дешевого строящегося жилья сокращается как в Петербурге, так и в Ленобласти, констатирует «ДП» в статье «Ускользающая дешевизна», опубликованной 21 декабря.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля новостроек эконом-класса в пригородной зоне пять лет назад составляла 86 %, сейчас — 69 %. Предложение недорогого жилья в прилегающих к городу районах сокращается.
В городской черте — та же картина: в 2015 году доля жилья эконом-класса оценивалась в 44 %, сейчас — 30 %.
На сегодня в петербургской агломерации представлено 64 ЖК, которые можно отнести к эконом-классу, всего 1,56 млн кв.м. Локации: в основном Бугры, Мурино. Средний бюджет в городе — 3,63 млн рублей, в пригородах — 2,87 млн.
Участники рынка полагают, что в ближайшие пять — семь лет такие проекты в городе закончатся как класс. Останется только комфорт и выше. Недорогие предложения уйдут за КАД.

► «Преднамеренное снижение» зафиксировала «Фонтанка» в материале о том, что ждет рынок недвижимости Петербурга в будущем году. (Статья опубликована 18 декабря.)
Прогноз по продажам на 2020-й — около 4 млн кв.м, рост средних цен — 5–6 %, местами — до 10 %. Основным фактором поддержки рынка останется ипотека, особенно если ЦБ продолжит курс на снижение ключевой ставки. Вырастет доля крупнейших застройщиков (сейчас — около 58 %), продолжится концентрация рынка. Основные риски будут связаны со снижением маржинальности проектов: себестоимость растет, а доходы покупателей — нет.

► В газете «Коммерсантъ» от 14 декабря — статья «Дорогие дома растеряли спрос». Материал представляет чисто этнографический интерес: речь идет о загородных объектах стоимостью более миллиарда рублей. В Подмосковье сейчас насчитывается полсотни таких объектов; год назад их было на два десятка больше. И предложение сократилось не из-за сделок: продавцы просто снимают лоты с продажи, отчаявшись дождаться покупателя. Средний бюджет — 1,9 млрд.
Чуть понятнее ситуация с «обыкновенной» элиткой: 2460 коттеджей стоимостью от 30 млн рублей. Примерно столько было и год назад… И спрос тоже падает. Снижение интереса к дорогой недвижимости эксперты объясняют низкой ликвидностью: «супердома» не покупают потому, что их быстро не продать. В случае необходимости. А такая необходимость, конечно, может возникнуть. В 2019 году Конституционный суд разрешил конфисковать недвижимость не только у осужденных коррупционеров, но и у их родственников и знакомых. (Дело Захарченко, Шестуна и др.) Богатые и даже очень богатые люди не чувствуют себя в безопасности. А дом — это ведь надолго…

► В интернет-журнале «Москвич» — весьма занимательная статья «Мечты москвича о стране Субурбии». (Размещена 13 декабря.) Автор начинает с парадокса: по данным исследования, проведенного специалистами авторитетной компании PwC, 54 % москвичей мечтают жить в частном доме или таунхаусе. Правда, примерно столько же хотели бы добираться на работу пешком…
Отечественное стремление к загородной жизни подпитывается американскими сериалами. Однако пригороды в России и США формировались в ходе не то что разных — противоположно направленных процессов. Американская субурбия — аналог не Рублевки, Переделкино и Репино, а вовсе даже хрущевских кварталов: массовая застройка типовым жильем. «Одноэтажная Америка» — это гигантские поля до самого горизонта, на которых вырублены почти все деревья, принудительно выровнен ландшафт, и все это застроено с той плотностью, которая и не снилась большим городам…»
В материале бегло перечислены некоторые реальные проблемы: замкнутость «соседского» круга, сложности с обеспечением безопасности, зависимость от автомобиля и пр.

► Сайт Asn-info.ru 9 декабря публикует интервью с президентом «ЛенОблСоюзСтроя» Русланом Юсуповым «Катастрофы не случилось, зато наступил катарсис».
«Мы попали в яму, — описывает ситуацию г-н Юсупов. — Стагнация, тянущаяся уже несколько лет, в уходящем году стала совсем очевидной. Это признают все — даже самые отчаянные оптимисты…»
Главные итоги — см. выше: консолидация игроков, удорожание из-за эскроу, банкротство подрядчиков… Из позитива: внимание Минстроя к проблемам дольщиков.
Планы на будущее: «Будем работать, играть в футбол, хоккей, радоваться жизни…» Оценка перспектив — скорее, оптимистичная: «Все неплохо. Рынок переходит от плохо контролируемого взрывного роста в равновесное сбалансированное состояние». Странно было бы ждать другого: без оптимизма «слона не продашь».
 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments