177
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Подарочек с изъяном

Перед праздниками премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление №1653 — о признании садовых домов жилыми и наоборот.
 

Итоговый документ заметно отличается от первоначальной версии, которую обсуждали с весны 2017-го. Причем есть поправки «во благо», а есть и такие, которые резко ограничивают поле действия нового порядка.
Садоводам обещали организовать перевод построек в статус жилья в упрощенном порядке. И действительно: в первой версии полагалось проводить обследования объекта межведомственной комиссией, а теперь владелец может просто собрать пакет документов и отправить в местную администрацию. И не позднее чем через 45 дней получит ответ. Можно даже не заморачиваться выпиской из Росреестра — чиновники сами запросят документы о собственности. Правда, придется приложить заключение о техническом состоянии объекта. А его может подписать только специалист из организации, входящей в СРО по инженерным изысканиям (это займет от 5 до 15 дней и обычно стоит от 10 000 до 30 000 рублей).
Но изменения к худшему, пожалуй, более значимы.
В перечне возможных оснований для отказа появился новый пункт: «Размещение садового дома или жилого дома на участке, виды разрешенного использования (ВРИ) которого… не предусматривают такого размещения». Более 70% садоводств в нашем регионе расположены на сельхозземлях. А действующий перечень ВРИ, утвержденный Минэкономразвития в 2014 году, предусматривает для садоводств только «осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур…»
Конечно, в дополнительных видах использования может быть указано капитальное строительство. (Как правило, его обозначают так: «для дачного строительства».) Но в комментариях к постановлению есть отсылка к новому закону о садоводах — 217–ФЗ, он вступил в силу с 1 января. Что ж, заглянем в закон. «Строительство объектов капитального строительства на садовых участках допускается, если такие участки включены в предусмотренные Правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства…»
Приплыли. Потому что для сельхозземель (а тем паче для сельхозугодий) ПЗЗ и градрегламенты не разрабатываются и не принимаются.
Возможно, какие-то послабления и разъяснения появятся в ходе земельной реформы: там обещаны и отмена категорий, и новый классификатор ВРИ… Но это все — в лучшем случае в 2020-м, если не позднее. А пока риск отказа по формальным основаниям опрошенные нами юристы оценивают как высокий. И даже если согласует муниципалитет — еще неизвестно, как на это посмотрят Росреестр, прокуратура и Госземконтроль. (О случаях, когда контролеры опротестовывают даже не перевод в статус жилья, а саму возможность строить что-либо капитальное на «сельхозке», мы писали не раз: это случалось и в садоводствах под Лугой, и в поселке «Ладожский маяк», и в Низино.) Спокойнее могут чувствовать себя те, кто договорился о включении территории СНТ в состав населенного пункта, — но и эта ситуация небесспорна, достаточно вспомнить казус с «Сити 78».
В общем, новогодний подарок оказался с изъяном.
В документе описана и обратная схема — перевод постройки из жилой в садовую. Но таких желающих на порядок меньше.

comments powered by HyperComments