1283
0
Дмитрий Синочкин

По обе стороны забора

Дом построен, дороги проложены, сети подключены. Хлопоты и неурядицы строительного процесса позади. Теперь начинается самое интересное: выстраиваются отношения с соседями.

На практике встречаются две крайности. Первая — принцип «Чем выше забор, тем крепче дружба». (Это немцы придумали.) Вторая — жизнь вообще без заборов, а кое-где (например, в Скандинавии) даже и занавески на окнах считаются чем-то неприличным.

Какой подход более органичен для нас? Как налаживать отношения с соседями по коттеджному поселку, как избегать конфликтов и ссор? Какую роль в этом процессе играют правление и председатель? Что можно предусмотреть на стадии проекта, закладывая общественные пространства?

Дмитрий Майоров, генеральный директор СК «Русь-НТ»:

- Конечно, единственно правильной формы организации сообщества нет. Однако для нас кажется принципиально важным, когда форма отношений видна покупателям заранее, на этапе принятия решения о вхождении в сообщество. Вот почему внешний вид и высота заборов, благоустройство общественной территории, правила проживания и схема принятия совместных решений для нас являются частью концепции, с которой начинается проект.

В наших разных проектах эти формы отличаются. Но есть и общее. Все они тяготеют к созданию атмосферы взаимопонимания и общения при сохранении приватности личной жизни собственников. Особая роль в таком сообществе отводится управляющей компании как третьему лицу для решения спорных вопросов между соседями. Это, если угодно, и своего рода психотерапевт, и манекен для битья и сброса агрессии...

 

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»:

 

- Многое в жизни соседей зависит от культуры и воспитания. Можно выделить основные (типичные) причины конфликтов:

1. Соседи отказываются участвовать в софинансировании забора по границе между участками. Если не удается получить с них возмещение части затрат, надо хотя бы добиться письменного согласия на установку конкретного типа забора. Если и это не получается, тогда, отступив 0,5 м от границы участков, ставить свой забор. Его высота и тип должны быть указаны в регламенте застройки и утверждены общим собранием ДНП.

2. В результате ландшафтных работ чей-то участок стал выше, и вся ливневая вода течет к соседу. Если в поселке был утвержден регламент застройки, который описывает допустимые возможности по вертикальной планировке, надо ориентироваться на него. В случае нарушения регламента — обращаться в правление посёлка за помощью в урегулировании сложившейся ситуации.

3. На соседнем участке сосед занимается коммерческой деятельностью (пилит на продажу доски, колотит скамейки и т.п.). Разрешенный вид использования участка — «под дачное строительство» — исключает промышленное производство и коммерческую деятельность. Если устное обращение не помогает, тогда стоит привлечь внимание правления ДНП или управляющую компанию. Если и это не действует, тогда идти в суд.

4. На соседнем участке жильцы ведут себя шумно. Начать стоит с переговоров. Если результата нет, стоит внимательно прочитать регламент: как правило, там указаны ограничения по времени, указан час, начиная с которого запрещается вести себя шумно. Дальше — по той же схеме: УК, правление, суд.

Во всех ситуациях начинать стоит с переговоров. Второй этап — изучить регламент. Если спор заходит в тупик, полезно заручиться доказательными материалами (акты, фотофиксация, видеозаписи, свидетели). Это все неприятно, но иногда, к сожалению, неизбежно.

 

Артем Чесноков, девелопер проекта «СувантоЯрви»:

– Условия проживания в поселке зависят от того, к чему готово само общество. Совсем без заборов или, как принято в Европе, с ограждением высотой 30-40 см — такие варианты подходят только для наделов от 40 соток и более.

Тогда у вас будет и передняя лужайка, которую можно показывать соседям и вызывать восторг окружающих или скрытую зависть. Будет и пространство для себя — личное — на заднем дворе: с летней кухней, барбекю, бассейном и местом приема гостей.

В дорогом сегменте мы пока более привычны к усадебным наделам в 1-2 га за трехметровым забором, да еще и из кирпича, и чтобы никто не видел, как мы шикарно живем.

В нашем проекте мы используем достаточно консервативный подход: не то чтобы совсем без заборов, но с разумными ограничениями. Высота 1,75 м, и только двойной евроштакетник, в едином стиле и цвете. Это делает более приветливыми улицы и проезды и при этом позволяет обустроить быт на 15 сотках с «личными зонами комфорта».

При этом мы видим, как общество меняется. Все чаще нас спрашивают, соблюдается ли в поселке единая концепция, и никто не хочет соседей с пятиэтажным зданием и высокими заборами, раскрашенными во все цвета радуги.

Конфликты и ссоры — отдельная тема. Они неизбежны — люди не идеальны. В таких ситуациях главное —- не вставать на чью-либо сторону, а стараться урегулировать ситуацию, опираясь на здравый смысл  регламентирующие документы, а не на "хочу" и "кажется".

Еще на стадии проекта можно предусмотреть и цвета, и концепцию, и правила поведения, и процедуры и регламенты заезда и застройки.

 

Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери»:

- Отношения с соседями очень важны, мы в этом убеждались на собственном опыте. Поэтому при выстраивании продаж к этим вопросам сразу подходили серьёзно. Юристы разработали Правила проживания в поселке «Ламбери». В этом документе мы постарались учесть спорные случаи и варианты разрешения конфликтов. После подписания соглашения о бронировании Правила передаются клиенту под подпись. Конечно, документ не решает всех возможных проблем: жизнь всегда сложнее. Для таких ситуаций есть управляющий, который решает возникающие споры. На сегодняшний день мы продали четырнадцать домов, и пока у нас не было серьёзных разногласий с клиентами. Основные риски — «посаженные» близко к забору дополнительные строения, это требует предварительного согласования с УК. Как правило, при подключении архитектора поселка нам удается найти компромиссные варианты. В целом у меня сложилось впечатление, что дрязги чаще возникают на лестничных площадках. Когда дома разделены участками, когда посадка домов правильно спланирована (чтобы не окна в окна), люди, наоборот, ищут общения.

 

Ольга Колганова, директор по маркетингу ГК «Хун Фу НовыйСити»:

- В коттеджном комплексе «Мариинская усадьба» мы давно решаем эти проблемы. Но в этом проекте объекте большая часть имущества еще принадлежит застройщику (не все еще построено), сети и дороги не в полной мере сегодня оплачиваются собственниками. Управляющая компания в рамках договора на эксплуатацию подписывает и правила проживания. К сожалению, были прецеденты: собственники отказывались платить за уборку дорог, охрану и т. п. Есть практика обращения в суд; есть прецеденты судебных конфликтов между соседями. Но как показывает опыт, после судебных баталий проще становится решать все вопросы в досудебном порядке.

В малоэтажном комплексе «Есенин Village» таких ситуаций пока нет, объект заселяется, в таунхаусах ведутся ремонты. Но уже сейчас собственники столкнулись с необходимостью четко понимать на что они имеют право. Обычно речь идет о пристройках, которых нет в проектном решении, а дольщики после акта приема-передачи и без согласования стали возводить. Мы как застройщик и управляющая компания уведомляли о необходимости соблюдения градостроительного законодательства и необходимости согласования проекта реконструкции в установленном порядке. Отступление от проекта вызвало отказ Газпрома подключать не только отдельные секции, но и весь корпус к газу – пока не будут узаконены изменения в проектном решении. Желание встретить новый год в тепле и уюте заставило эти пристройки разобрать...

 

Святослав Филиппов, девелопер проектов «Иннола парк» и «Изумрудный город»:

- Роль председателя или УК должна быть максимально нейтральная и строго в рамках закона. Опять же, именно положения закона и нужно доносить до всех жителей, всячески информировать, приводить примеры из жизненного опыта и разбирать негативные ситуации в других поселках…

В случае с дачными участками немного проще: кроме федерального законодательства есть ещё местные ПЗЗ. Например, в Аннинском городском поселении, где располагается ДПК "Иннола парк" действуют достаточно подробные Правила землепользования. В «Иннола парке» предусмотрено пять общественных зон, которые дают жителям свободу выбора: как именно проводить время.

 

Валерий Соколенко, генеральный директор компании «Лэндкей»:

- Дружба в нашем посёлке, а точнее - высота забора четко регламентирована правилами застройки. Высота ограждения не должна превышать 170 см, и никаких монолитных берлинских стен: забор полупрозрачный. Это обычно деревянные, каменные или решётчатые ограждения. Против занавесок на окнах ничего не имеем.

С общепринятыми правилами нет поводов для ссор и фраз типа: «Ваш огромный забор загубил мою яблоньку своей тенью».

Но особенности ограждения уходят на второй план, если работа управляющей компании выстроена неверно. Как раз управляющий поселком, четко и в срок выполняющий свои обязательства, — залог мирного сосуществания. Если дороги чистые, мусор вывозится в срок, соблюдаются правила застройки, безопасности и режим тишины, то причин для ссор не остаётся.

Кроме того, мы стремимся укреплять взаимоотношения м ежду соседями совместными мероприятиями, рождественскими ярмарками и различными проектами, где жители могут общаться между собой на дружеской волне. Узнать друг друга получше помогают и наши социальные сети. Недавно мы открыли интернет-площадку, где жители делятся, чем они могут быть полезны для своих соседей. Кто-то продаёт строительные материалы, кто-то мастерит домики на заказ. Все это сплачивает изначально очень разных граждан…

 

Анна Семенищева, директор по маркетингу компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

- Для нас пока что ближе мировоззрение «немцев», несмотря на то, что со скандинавами мы соседи. Например, в Швеции традиция «открытых окон», через которые видно всю частную жизнь, сложилась исторически ещё с XVII века. В российском сознании долгое время формировался другой взгляд: частная жизнь — табу, а дом — крепость, которую мы защищаем от непрошеных глаз. Но последнее время заметны перемены в этом вопросе. Настоящие и потенциальные жители загородных посёлков становятся более открытыми к разного рода коммуникациям и общению. И это подтверждают наши исследования потенциала такой концепции как кохаузинг. Кроме того, открытость личной жизни и даже «жизнь напоказ» уже стали глобальным трендом благодаря активному развитию социальных сетей. Секретов становится всё меньше, а развитие технологий и средств коммуникации будет этому способствовать всё больше.

Безусловно, сейчас застройщик может задать открытый или закрытый тон жизни в своём посёлке уже концепцией застройки. На наш взгляд, высокий или низкий забор – не преграда общению и добрососедским отношениям. Ведь коммуникация происходит не только «через забор», но и на площадках в социальных сетях, на общих мероприятиях. Мы проводим фокус-группы, чтобы выявить потребности и «болячки» жителей. В нашем случае медиатором выступает девелопер и управляющая компания, которые создают возможности и условия для знакомства, общения и формирования «командного» духа. Те же спортивные соревнования объединяют незнакомых друг с другом соседей – тимбилдинг в действии!

На стадии проекта важно предусмотреть наполнение общественной территории посёлка, понять, что поспособствует старту коммуникации и сближению жителей, что задаст позитивный вектор. Обязательно стоит учесть разницу интересов, сезонную вариативность объектов и пространства: летом мы играем в футбол и волейбол, а зимой осваиваем в хоккей с мячом и катаемся с горки. Общественные зоны должны быть комфортными, рассчитанными на широкую аудиторию. Это непростая задача, особенно в больших коттеджных поселках: условную «толпу» нужно организовать   в сообщество, поэтому проектирование территории — лишь основа создания здоровых коммуникаций.

 

 

если понравилась статья - поделитесь: