755
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

«Кирпичи» для будущего дома

Перед праздниками — странное время. Официальные итоги года подводить еще рано,
да и времени у наших ньюсмейкеров в обрез: вот-вот навалятся праздничные хлопоты,
и корпоративные, и семейные. Однако именно в эти дни нередко появляются обстоятельные, подробные статьи с обобщением главных событий уходящего года и с прикидками на будущее. (Потом писать-то поздно уже будет: надо включаться в работу, уклоняясь от все новых угроз и встречая вызовы.)
Такие крупные материалы в СМИ называют кирпичами.

► В «Российской газете» 27 ноября — статья о сервитутах «Верховный суд разъяснил правила прохода через чужой земельный участок». Тема вроде бы юридически мутная, но на самом деле касается очень многих, и ситуации, связанные с ограничением прав собственника, встречаются сплошь и рядом.
Сервитут распространяется только на законные постройки — обеспечить себе проход или проезд к самовольно возведенному объекту не получится. Это один из главных выводов.
Чаще всего сервитут устанавливается для прохода или проезда через соседний участок, а в некоторых случаях — чтобы провести газ, водопровод и прочие коммуникации.
ВС подчеркивает: сервитут можно устанавливать, только если у собственника нет другой возможности попасть к себе на участок, кроме как через надел соседа. Если альтернатива есть, этот правовой инструмент применяться не может.
Платить за возможность пользоваться чужим участком должен тот, кто приобретает это право. Плата должна быть установлена исходя из «принципов разумности и соразмерности, площади
и срока установления сервитута». Можно договориться о разовой выплате,
о регулярных платежах или даже вовсе о соглашении на безденежной основе. По закону сервитут подлежит государственной регистрации.

► На сайте NSP.ru 4 декабря — интервью с руководителем компании «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеславом Заренковым.
В заголовок вынесена сильная метафора: «Нас всех зовут на новые пастбища. Но почему-то рядом маячит проект мясокомбината…».
В принципе, отношение одного из наиболее известных петербургских строителей к нововведениям понятно уже из нее.
Г-н Заренков говорит вроде бы вполне азбучные истины: «Переход на новые условия ведения девелоперского, строительного, риэлторского бизнеса с более тесным участием банков требует тщательной проработки. Необходимо смоделировать возможные варианты, выбрать оптимальный, сформировать под него законодательную базу. Далее: дать четкие инструкции банковскому сектору, реструктурировать систему банков, интегрировав ее в общий процесс создания и реализации жилья. Разработать и внедрить систему мотивации всех участников процесса, включая банки и чиновников…»
И так далее.
Но это если делать по уму. А у нас сделали как обычно. Приняли сырой закон (поправки к 214–ФЗ), обставили его «костылями» и облепили «заплатками» поправок к поправкам и подзаконных актов. Чтобы спустя пару месяцев выяснить:а не надо особенно и хлопотать, все равно «долевку» через три — пять лет отменят!


► Опять же в «Российской газете» 5 декабря — статья «Подвал особого назначения». О том, как вернуть общедомовое имущество жильцам и при этом не обидеть арендаторов.
«В регионах СЗФО развернулась битва за общедомовое имущество многоквартирных домов», — констатируют авторы материала. Речь идет о подвалах, чердаках и других помещениях, которые, как гласит действующее законодательство, должны принадлежать владельцам квартир. Однако в годы «стихийной» приватизации местные чиновники нередко оставляли ценные квадратные метры на балансе муниципалитетов.
А потом сдавали их в аренду или продавали предпринимателям.
Минстрой направил в субъекты РФ письма с требованием создать рабочие группы по выявлению и возврату отчужденного общедомового имущества.
В каких случаях жители вправе рассчитывать вернуть квадратные метры в подвалах и на чердаках, а в каких не получится, — это действительно важно.
Судебная практика последние годы складывалась не в пользу жильцов. Возможно, теперь она начнет меняться. По крайней мере, Минстрой всерьез говорит о компенсации, на которую может рассчитывать ТСЖ, если помещение отсудить не удалось.
Кстати, в Петербурге власти признали «ошибочно отчужденными» 696 из семи тысяч общедомовых помещений, которые находятся на балансе города. Их вернут собственникам в досудебном порядке.

► На сайте Asninfo 7 декабря — интервью с руководителем областного Комитета по дорожному хозяйству Юрием Запалатским: «Не научимся планировать развитие дорог — вечно будем в догоняющих».
В беседе немного проясняется, за чей счет будут построены в Ленобласти новые крупные объекты дорожно-транспортной инфраструктуры, какого эффекта ожидают от укрупнения районных ДРСУ
и как правильно тратить выделенные из бюджета средства.
Есть и конкретика. «По путепроводу в Гатчине движение запущено, осталось достроить развязку со стороны Киевской улицы… Путепровод на станции “Возрождение” частично запустили в прошлом году. Путепровод на 3-м километре железнодорожной линии Выборг — Таммисуо тоже в высокой степени готовности: подрядчик завершает обустройство разворотного кольца. Сложности есть
с путепроводом на 11-м километре железнодорожной линии Выборг — Таммисуо, который строит ЗАО “Пилон”»...
В будущем году начнется большая стройка во Всеволожске — путепровод на 39-м километре, это один из самых ожидаемых объектов. Проект уже прошел экспертизу. В Мурино начнется сооружение развязки с КАД…

► На сайте 47news 5 декабря — репортаж «Что никогда не видать Петербургу» (опять корявый заголовок, но это, похоже, уже фирменный стиль).
В материале — отчет о поездке областных чиновников во главе с губернатором и местных активистов по Мурино и ок-рестностям. Первое выездное заседание Совета по новостройкам.
«Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко во вторник, 5 декабря, расхлебывал то, что сам же случайно и начал. Месяца два назад он произнес знаменитую речь о том, что в новостройках жилье дешевое, потому купившим в них квартиру гражданам не стоит жаловаться на отсутствие инфраструктуры. С тех пор понеслось — четырехчасовая встреча с обиженными гражданами, объяснения, что не то имел в виду, обещания все исправить».
Обсуждали: перспективу продлить ветку метро от «Девяткино»; нужно или нет сносить здание автовокзала «Северный»; что делать с пробками на Токсовском шоссе (в частности, снести дом с табличкой «Приемная депутата Сергея Караваева», который как раз и мешает расширению трассы)…
Еще один транспортный коллапс: дворы Арсенальной улицы в Новодевяткино превратились в объездную трассу; чтобы решить проблему, нужно проложить всего 200 метров новой дороги, соединяющей микрорайон и метро. Участок принадлежит компании «Дальпитерстрой»…
Дальше разговор пошел про деньги на школы: в Мурино на школу в квартале 8
в ближайшие два года потратят 1,137 млрд рублей, на школу в Западном Мурино
в 2018-м — 388,4 млн, на садик в Буграх — 199,4 млн, на пристройку школы в Буграх — 710 млн, в 2019 году на школу в Янино — 1,055 млн рублей.
И на закуску: Кудрово Петербургу не отдадут.

► В «Коммерсанте» 8 декабря — интервью с владельцем и гендиректором «Группы ЛСР» Андреем Молчановым: «Иллюзий по поводу того, что все хорошо на рынке, нет».
Андрей Молчанов рассказал, как девелоперам приходится подстраиваться под спрос, как продвигается программа реновации в Москве и чем обернется для застройщиков возможный запрет привлекать средства дольщиков на строительство жилья.
Интересный момент: «Группе ЛСР» пришлось «переобуваться на лету», менять квартирографию в некоторых проектах. Причина: «Увы, в первоначальном виде они перестали быть востребованы рынком настолько, насколько нам хотелось бы. Резко скорректировалось поведение покупателей. Счет пошел на метры, а с точки зрения нашего большого бизнеса — на копейки. Сейчас человек, скажем, однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м может себе позволить, а 44 кв.м — уже нет. Четыре метра определяющими оказываются… Так что пришлось менять планировки, оптимизировать размеры квартир. Это та часть работы, которой еще несколько лет назад никто активно не занимался...»
В целом — интересный и важный текст, его стоит читать внимательно. Даже с поправками на то, что руководитель крупной фирмы — всегда политик и всего не скажет.

► В «Ведомостях» от 5 декабря — статья о том, «Как застройщики готовятся к приходу покупателей будущего».
Сейчас застройщики не любят заглядывать далеко вперед. И маркетинговые стратегии разрабатывают не более чем на пару лет. Большинство уверено: долгосрочного планирования на 10–15 лет нет и быть не может. Но даже стараясь откреститься от необходимости смотреть так далеко в будущее, участники рынка все же о перспективе не забывают — и представления о том, как должен выглядеть продукт будущего и как убедить покупателей в его модности и актуальности, у них все же есть.
Эксперты аналитического центра НАФИ полагают: «Многие вещи, на которые сегодня делают ставку застройщики, для 18–24-летних не актуальны. Их не интересуют, например, велодорожки, зарядки для электромобилей или зоны Wi-Fi. Они отводят далеко не первое место архитектурным изыскам. И наличие автостоянки или гостевой парковки — один из самых острых вопросов сегодня — волнует лишь 7% респондентов. Зато главным для них являются метро в шаговой доступности (79%) и развитая сеть общественного транспорта (43%)».
Общие черты в отношении к недвижимости — высокие ожидания в плане технологичности приобретаемого жилья: «умный дом» из премиум-сегмента выходит уже в комфорт-класс, постепенно внедряются энергоэффективные технологии.
Но в целом — туман: прежние инструменты не работают, а новых, доказавших эффективность, еще нет.
Есть очевидные выводы. Например, российская традиция сосуществования нескольких поколений в одной квартире свое отжила. (Для Москвы и Петербурга это, наверное, справедливо. И то с оговорками.)
Материал небесспорный, но читать его стоит.

► На сайте http://www.gazeta.bn.ru/ 8 декабря — прогноз на будущий год «Первичный рынок–2018: теперь банкир здесь правит бал».
Статья построена по материалам X конференции «Недвижимости и Строительства Петербурга».
Девелоперы, похоже, адаптировались к непрерывным революционным изменениям законодательства на рынке жилья. Неизбежность проектного финансирования и даже полный отказ от долевки уже не вызывают панических настроений.
Общее мнение: рынок жилья оказался в новой парадигме, в которой победили банки. Проиграли девелоперы и в какой-то степени физлица: ликвидация долевки обернется неизбежным удорожанием жилья. Впрочем, цены не вырастут прямо сейчас — новые затраты учтут в проектах, которые будут выходить на рынок по новым правилам. На ближайшие два-три года стратегический запас велик.
Большинство участников рынка уверены, что цены в 2018 году расти не будут — увеличение возможно по отдельным объектам и лишь в пределах инфляции. Революционные новации в законодательстве пока никак не сказались на поведении покупателя. Первичный рынок Петербурга и пригородов по-прежнему отличается стабильностью.
Материал завершается подборкой высказываний. Некоторые прямо хочется цитировать. «Мы просчитали последствия от полного запрета долевого строительства и прослезились, — говорит Светлана Денисова, руководитель отдела продаж “БФА-Девелопмент”. — Теперь находим здравой идею сохранения долевого строительства через эскроу-счета. Еще недавно эта идея казалась страшной — теперь мы будем ей рады».

comments powered by HyperComments