1615
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Михаил Медведев: «Нерешаемых проблем в новых пригородах нет»

В этом году ГК «ЦДС» вводит в эксплуатацию семь жилых комплексов, в общей сложности — более 400 000 кв.м. Три — в Петербурге: ЖК «Кантемировский», «Пулковский–3» и «Золотое время». И один в Сестрорецке — ЖК «Дюна». Еще три завершенные новостройки имеют областную прописку: ЖК «Весна», «Новое Мурино» и первая очередь комплекса «Муринский посад». Кроме того, компания построила в селе Павлово среднюю школу на 600 учеников.
О планах компании на ближайшие годы, о проблемах и перспективах пригородных новостроек мы беседуем с генеральным директором ГК «ЦДС» Михаилом Медведевым.

– Что для вас было самым важным в уходящем году?
– Конечно, для нас важно, что в весьма сложных условиях мы смогли в 2,5 раза увеличить ввод жилья: в 2015-м сдали около 150 000 кв.м, в этом году — более 400 000 кв.м.
К августу компания фактически завершила переход на договоры долевого участия. Раньше мы использовали кооперативную схему.
ЦДС наращивает земельный банк. Приобретены участки на Пискаревском проспекте, на улице Невзоровой, на Пулковском и Таллинском шоссе, на набережной Черной речки, всего — около 40 га.
Из главных задач на 2017-й я бы назвал три: диверсификация бизнеса (освоение новых для нас ценовых сегментов), выход на рынок столичного региона и подготовка к запуску масштабного проекта в Новосаратовке.
В массовом сегменте для нас все понятно: уровень спроса, экономика каждой стройки, отдача от вложенных средств. В категории «бизнес» прогнозировать финансовые потоки сложнее, но мы попробуем. Участки, которые мы приобрели (например, у Черной речки) предполагают строительство жилья более высокой ценовой категории.
Начало освоения территории в Новосаратовке связано с большими стартовыми затратами. Но если строить очередями, примерно по 200 000 кв.м, то, надеюсь, получится снизить риски, избежать внутренней конкуренции. Кроме того, к этому проекту мы планируем привлекать партнеров.

– К некоторым районам новой застройки, в том числе к зоне Мурино — Новое Девяткино, где у вас тоже есть несколько объектов, прилепился ярлык «гетто». Вас это обижает? Или вы считаете такое наименование справедливым?
– Смотря с чем сравнивать… Если в Мурино — гетто, как тогда назвать коммуналки в центральных районах города? Дворы-колодцы, в которых солнца не бывает? Полагаю, ярлыки — дело субъективное.
Новые кварталы нередко упрекают в нехватке социальных объектов. Уверяю вас, с социалкой в наших проектах все будет в порядке, по самым строгим нормативам. Участки под нее зарезервированы. Школы и садики строятся: в Новом Мурино уже работают два наших детских сада на 220 мест, а общеобразовательная школа на 700 учеников будет готова в 2017 году.
Кстати, если уж сравнивать: в городе тоже накопилось довольно большое отставание по социальным объектам. Непонятно, откуда оно взялось (население-то не растет), — но это факт.
В пригородах, на мой взгляд, ситуация даже более благоприятная: понятно, где размещать социальные объекты, понятны затраты. Школа в проекте комплексной застройки добавляет к стоимости квадратного метра жилья 4000–5000 рублей. Медицинских учреждений много не надо, поэтому тут затраты пониже.
В советское время кварталы массовой застройки решали важную социальную задачу. Люди переезжали из бараков, из коммуналок… Сейчас квартальная застройка нового типа решает сходные задачи уже на новом уровне. И это жилье следующего поколения, несравнимо более комфортное, чем прежние «хрущевки» и «корабли».

– Последние годы в новостройках за КАД последовательно сокращается площадь квартир и увеличивается доля «единичек» и студий в квартирографии.
– Да, это факт. Но все же надо учитывать: средний покупатель молодеет, и для многих скромное жилье — это именно стартовая позиция. Довольно много приезжих (у нас до 25% покупателей из регионов), для многих это тоже первый этап обустройства на новом месте.

– Новые жилые районы складывались стихийно — из частных наделов, без единой концепции. Какие проблемы порождает такой подход и как их решать?
– Первоочередная и самая важная проблема — транспорт. Социальная инфраструктура подтянется: торговые и досуговые заведения занимают первые этажи жилых корпусов очень охотно. А вот вопросы с транспортной доступностью надо решать, причем без участия государства эту проблему с места не сдвинуть.
Создание рабочих мест могло бы сократить маятниковую миграцию — но и эту тему без бюджетных инвестиций не поднять.
Я считаю, что нерешаемых проблем в новых пригородах нет. Просто надо четко помнить, что развитие транспортных связей стоит недешево и требует времени. Последние годы в регионе правила игры стали более прозрачными. С введением региональных областных нормативов ограничили плотность застройки — до 9000 кв.м на гектар. Это нормальное, разумное ограничение.
Конечно, только строительством новых автодорог и расширением существующих транспортную связность радикально не улучшить — необходимо развивать общественный транспорт. Новое Девяткино потому и развивается с опережением, что здесь есть метро. Как и Парнас. В Буграх зарезервировано место под станцию метро, но это уже отдаленная перспектива.

– Давайте попробуем посмотреть с птичьего полета, ну, или с квадрокоптера. Как будет развиваться Петербург? У мегаполиса ведь не так много вариантов. Или охранители накрывают весь центр, парковую зону и всю историческую застройку хрустальным колпаком, и тогда новостройки неизбежно выплеснутся за КАД. Или (голландский путь) будут скорректированы какие-то нормативы, смягчены ограничения, перестанут отменять уже согласованные проекты — и тогда кварталы центра станут более плотными, но получат новую жизнь…
– Честно говоря, второй вариант мне ближе и более симпатичен. Но его реализация зависит от того, что у нас заложено в Генплан, от приоритетов экономического развития, от долгосрочных целей. Невозможно одновременно развивать все сегменты экономики. Архитектура определяется не только тем, какой у нас город, но и тем, каким он хочет быть. Это очень серьезный вопрос: надо изучить уйму материалов, может быть, провести дополнительные исследования.
Какие-то возможные направления очевидны: промышленный центр, логистический центр, туристический…
У Петербурга ведь есть очевидные преимущества, даже если сравнивать с Москвой. У нас все же более гармоничная среда: есть рабочие места, есть где учиться и лечиться, и стоит это все же не так дорого, как в столице. Возможно, именно этим сочетанием факторов и определяется относительно более высокий спрос на жилье. Это следует из вашей же статистики.

– Каким обязан быть бизнес в условиях высокого уровня неопределенности?
– Консервативным. Это не значит — жестким, косным, боящимся изменений. Консервативный — значит, менее рисковый, более устойчивый. Всегда надо иметь в виду негативный сценарий. И должен быть определенный запас прочности на такой случай.

– В чем выражается этот запас?
– Ниже уровень закредитованности. Меньше обязательств.

– Ваши договоры с дольщиками — это ведь как раз обязательства.
– Да, конечно.

– Так у вас их год от года все больше…
– Мы стремимся к тому, чтобы наша система была сбалансированной. Обязательства должны быть обеспечены активами. Причем ликвидными — такими, которые можно быстро реализовать. И земельный банк у нас достаточно консервативный.

– Но доходы граждан падают. Количество новых бизнесов — тоже. Где вы находите основания, чтобы наращивать объем продаж?
– Ну, например, определенные основания для оптимизма дают цифры частных накоплений. Все-таки у граждан на депозитах — более 23 трлн. А депозит — не единственная форма сбережения, еще
и под матрасами немало.
Кроме того, сокращается число участников рынка. Несколько компаний не смогли справиться с ситуацией и ушли — одни спокойно, другие со скандалом. Еще раз подчеркну: у Петербурга есть долгосрочные преимущества. И даже в кризисные годы объем продаж не падает до нуля. Сокращается, но лишь до какого-то определенного уровня.

– От каких показателей будет зависеть ваше решение: вот, завтра выходим на площадку в Новосаратовке?
– От того, сколько квартир мы сможем продавать в этом месте за месяц. От уровня спроса. Либо это должен быть какой-то долгосрочный подъем рынка в целом, либо возможность вкладывать «длинные» деньги.

– И откуда же они возьмутся?
– Например, из тех же самых 23 триллионов. Кредитная ситуация смягчится, ЦБ снизит ключевую ставку, займы станут доступнее, держать деньги на депозитах станет менее выгодно… Вот тогда и придет время крупных проектов. Вполне вероятный сценарий, не так ли? Сейчас мы рассчитываем, что, если в первой очереди строить около 200 000 кв.м, к моменту завершения примерно 70% мы продадим. Но для запуска, повторюсь, нужны «длинные» деньги.
Я считаю, что это один из лучших проектов на Северо-Западе. Большая территория, в целом — 900 га, из них 500 га под жилье, остальное — под коммерцию и промышленность.
Поселок находится в уникальном месте. Все рядом: и Кольцевая дорога, и река, и лесопарк. Есть и рабочие места, правильно решаются транспортные вопросы. Главное ограничение — большой объем застройки.
Полагаю, можно считать этот проект индикатором, «сигнальной лампочкой». Если мы его запускаем — значит, в экономике наступают более благоприятные времена.

если понравилась статья - поделитесь: