1478
0
Денисов Роман

Малоэтажка: карта конфликтов

За прошедший год на карте малоэтажных комплексов в пригороде Петербурга появились новые горячие точки. У одних инвесторов попросту закончились деньги, у других возникли юридические проблемы, третьи рассорились с партнерами, подставив под удар своих же покупателей.

Конфликты, связанные со строительством коттеджных поселков, не имеют такого резонанса, как например, «заморозка» многоквартирных ЖК, где разом могут «попасть на деньги» тысячи человек (как в случае с арестом счетов СУ-155). Но конкретному покупателю, неудачно вложившему средства в недостроенный коттедж или таун-хаус, от этого не легче – особенно если с бумагами не все чисто.

 

Частные риски

Конечно, покупатели коттеджей и квартир находятся в принципиально различных условиях, и даже если девелопер обанкротился – у них разные шансы. Если вы купили размежеванный участок в поселке и отдельно заключаете договор подряда на строительство дома, то даже в худшем случае вы сохраните землю и будете самостоятельно завершать коттедж. К сожалению, так работают не все продавцы. Чаще всего проблемы возникают у граждан, которые приобретают домовладение по предварительным договорам (застройщик обязуется передать землю вместе с коттеджем после завершения стройки и оформления собственности на себя). А такая схема вовсе не гарантирует исполнения обязательств.

Например, около полусотни дольщиков комплекса «Сторожевая гора» возле Агалатово остались без домов, которые были оплачены по предварительным договорам. И никто не позволил гражданам самостоятельно их достраивать. Есть пострадавшие покупатели в коттеджном поселке «Пять холмов», в проекте «Антоновка» и многих других.

Зачастую даже у таких покупателей есть шансы на успех, если застройщик разорился, но практика весьма разнообразна. Например, уже пять лет продолжается банкротство фирмы «Павловский посад», которая возводила комплекс «БельВиль» на участке 31 га в дер. Глинки. Здесь предусмотрены и многоквартирные дома, и таун-хаузы, и коттеджи (фирма работала по предварительным договорам). При этом весь участок находился в залоге банка. Покупатели коттеджей первыми сумели вывести незавершенку из конкурсной массы, чтобы достраивать самостоятельно. А вот судьба многих многоквартирных домов до сих пор решается в суде. В 2015-м в деле случился новый поворот. Суд прекратил залоговое обременение. Право завершить большинство многоквартирных тамов и таун-хаузов перешло к кооперативу дольщиков. Например, сейчас ЖСК «10‑й квартал» пытается оформить в собственность около 60 незавершенных объектов. Сколько потребуется денег на достройку, до конца еще не ясно. Далеко не все дольщики готовы доплачивать.

 

Коттеджи с молотка

В ушедшем году новый поворот случился в судьбе упомянутых проектов «Сторожевая гора» и «Антоновка». Десятки несостоявшихся обитателей «Сторожевой горы» требуют привлечь к субсидиарной ответственности учредителей и руководителей обанкротившейся фирмы «Родэкс Северо-Запад». Незавершенный комплекс вместе с участком 40 га ушел с молотка еще в 2014-м – за 105 млн рублей (в поселке построена въездная группа и частично возведены 54 объекта). Покупателем стала столичная фирма «МежФинТех». Денег хватило, чтобы погасить лишь часть требований. Группа кредиторов пыталась оспорить сделку, заявляя о нарушениях в ходе аукциона. Однако в этом году Верховный суд поставил точку в споре и признал «МежФинТех» законным покупателем. Представители фирмы пока не анонсировали дальнейшие планы по освоению пятна.

Не меньше интриг связано с судьбой коттеджного поселка «Антоновка». Девелопером выступала «Арсенал-Девелопмент» (подконтрольная семье Виктора Лаптева). Она осваивала 62 га на 12-м км Дороги Жизни, где предполагалось 250 домовладений. Инвестор построил часть домов первой очереди и обанкротился. В проекте продано семь домовладений; пять клиентов оформили права на постройки, двое оказались в списке кредиторов. Перед банкротством фирму перерегистрировали в Самаре. Около 48 га незастроенной территории выведены за рамки арбитражного процесса и перепроданы некой компании «Статус». Оставшийся имущественный комплекс  (14 га на них— порядка 35 «коробок» и три десятка фундаментов) несколько раз выставляли на торги. Покупателей не нашлось даже когда цена упала до 230 млн рублей. Однако в этом году некий предприниматель Алексей Терентьев предложил кредиторам мировое соглашение. Он пообещал погасить долги (на сумму свыше 100 млн рублей) с 50% дисконтом, а в качестве отступного получил недостроенную «Антоновку». Связаться с г-ном Терентьевым нам пока не удалось.

Сейчас еще несколько незавершенных коттеджных поселков хотят пустить с молотка (целиком или по частям) за долги собственников. Проблемные лоты не вызывают интереса, пока не появляется возможность серьезно сбить цену. Недавно арбитражный суд – по иску банка «Санкт-Петербург» – предписал выставить на аукцион свыше 20 га в третьей очереди проекта «Репинская усадьба». Претензии к собственнику превышают 500 млн рублей. Осталось узнать начальную цену лота.

Еще раньше суд распорядился пустить с молотка 7,2 га в коттеджном поселке San Repino (за долги компании «Петербург-Истейт»). Начальную цену 28 участков определили в 203 млн рублей. Впрочем, должник еще пытается решить конфликт миром.

Под конец года арбитраж распорядился выставить на аукцион девять гектаров земли (86 участков) с недостроенными домами в коттеджном поселке «Новый Шлиссельбург». Их продают за долги совладельца автохолдинга «РРТ» Олега Барабанова.  Начальная цена – 105,6 млн рублей. О пострадавших гражданах не сообщалось: оплаченные участки передали покупателям; часть домов достроили, за другие — вернули деньги.

Также в судах решается судьба застройщиков трех коттеджных поселков, где продажами занималась фирма «Петромар девелопмент»: «Пять холмов», Петровские сады» и «Мариньи». Фирмы кредитовались в Мастер-банке, который лишился лицензии. Агентство по страхованию вкладов взыскивает свыше 2,3 млрд рублей с застройщиков. В 2015-м в деле появились пострадавшие дольщики. Покупатели домовладений в поселке «Пять холмов» вступают в банкротный процесс. Пока речь идет о покупателях, которые расторгли предварительные договоры, но не получили денег.

Также в арбитражных спорах погряз проект элитного поселка «Юкки-Каньон» (участок 4,4 га в дер. Порошкино, где запланировано два десятка домов от 450 до 550 кв.м). Сначала возник конфликт между партнерами по стройке, а в 2015-м основной инвестор - финансовый дом «Континент» - оказался в стадии банкротства. Информации о пострадавших покупателях пока нет.

В уходящем году появились и другие конфликтные адреса. Один из самых ярких скандалов связан с компанией РПО «Ваш Дом». (см. матриал в этом же номере).

Еще один скандальный проект, где будущее дольщиков остается под вопросом - комплекс «Охтинский ключ в пос. Мурино (таун-хаузы на 66 квартир). Застройщик «СПб дивелэпмент»находится в стадии банкротства. Покупатели пытаются отстоять права на незавершенные секции.

 

Деньги не спасают

Пока одни компании испытывают трудности с финансированием, другие фирмы, которые пока прочно стоят на ногах, стали жертвами различных юридических коллизий (как правило, связанных с земельными вопросами).

Так, сразу несколько компанией не могут узаконить таун-хаузы на участках ИЖС в Лисьем носу. Городские ПЗЗ предусматривают здесь зону, где можно возводить индивидуальные коттеджи, вплотную примыкающие друг к другу. А в федеральных нормативах такого вида жилья нет. В числе пострадавших - фирма «PMI Девелопмент» Евгения Финкельштейна, которая построила таун-хаузы на 20 домовладений на Дуговой ул., 2, но пока не может оформить их в собственность. Попала в правовой тупик и фирма «Рубеж». Она не может получить разрешение на строительство таун-хаузов (294 секции) на Песочной ул., 3. Инвестор считает, что проблему нужно решать на федеральном уровне.

В данном конфликте сами чиновники признают наличие казуса, но есть проекты таун-хаузов, которые власть считает откровенным самостроем. Например, в 2015-м суд окончательно признал таковым два корпуса ЖК «Лахта-Модерн», построенных на участках ИЖС рядом с Ольгино. Им грозит снос.

Серия конфликтов связана с застройкой сельхозземель. Свежий скандал поставил под сомнение судьбу коттеджного поселка «Ладожский маяк». В конце ноября на объект наведались сотрудники прокуратуры и констатировали, что застройка части пятна идет незаконно, поскольку некоторые дома возведена на сельхозугодях, которые вообще нельзя застраивать (в отличие от других категорий с/х земель). Правоохранители в суде оспорили распоряжение муниципалов, которые изменили вид использования 17 пятен. Этот прецедент может иметь самые непредсказуемые последствия. (см. интервью с Владимиром Петровым).

Отдельный блок составляют конфликты вокруг бывших военных земель. Например, фирма «Форпост», которая возводит одноименный коттеджный поселок возле Красного Села, пытается через суд включить 24 га в состав населенного пункта. Разрешенный вид использования пятен — ИЖС, но при этом участки относятся к землям спецназначения, и покупатели не могут зарегистрировать жилье.

Также под вопросом – судьба проектов компании «Хонка-парк», которые запланированы на землях военного полигона. Минобороны оспаривает решение муниципалов, которые разрешили фирме строить коттеджи на двух участках (в общей сложности 12 га) в Новом Токсово, возле озер Лайдака и Тинуксеньярви. Споры продолжаются.

Другая группа проблемных адресов – объекты, где возникли конфликты между участниками стройки (например, заказчиком и генподрядчиком), повлиявшие на реализацию проекта. Например, застройщик клубного поселка Villa Premium в Солнечном (2,6 га на ул. Танкистов, 3), судился с подрядчиком. Есть претензии по качеству работ. Коттеджно-гостиничный комплекс частично построен, но не эксплуатируется.

В корпоративном споре погряз застройщик коттеджного поселка «Ландыши» под Павловском. Из 269 участков в продаже осталось полтора десятка. Но вопрос в то, кто их будет продавать и кому выпадет платить по долгам.

Другой пример: застройщик и генподрядчик гольф-клуба и коттеджного поселка Strawberry Fields в Ленобласти обменялись крупными исками. Инвестор уверен, что на дальнейшей реализации проекта конфликт не скажется. Однако сумма взаимных претензий (порядка 40 млн рублей) вызывает некоторую тревогу.

Эксперты считают, что с нарастанием кризиса число подобных конфликтов будет только расти. А всем потенциальным покупателям домовладений неплохо бы перед сделкой проверить (хотя бы по открытой арбитражной базе) – в каких спорах участвует продавец, с кем судится, какие к нему есть претензии.

comments powered by HyperComments

январь 2016