733
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Год несбывшихся ожиданий

Консультанты еще подсчитывают итоговые показатели, однако черновую прикидку сделать можно. Катастрофы не случилось, перелома к лучшему – тоже.

2013-й начинался, если кто забыл, с эйфории: многочисленные предсказания неминуемого конца света (по календарю майя) в очередной раз не сбылись. Потом сознание граждан затуманила тень «второй волны» финансового кризиса – пронесло. Но и надежды на то, что экономика как-то выправится, тоже не оправдались.

Макроэкономика

Весной зона евро потихоньку-полегоньку стала выползать из кризиса. Не случилось обвала в Португалии и Испании, на периферию общественных интересов отползла Греция. Однако летом бабахнуло на Кипре. Для властей ЕС это стало лишним поводом закрутить оффшорные гайки, а вот наши сильно встревожились. Оказалось, в кипрских банках таились целые финансовые залежи – средства госкорпораций. Выдержав приличную паузу в несколько месяцев, президент погрозил пальчиком (в послании Федеральному собранию); послушный Дерипаска устами пресс-службы буквально через день заявил, что «Русал» переносит свои юридические адреса в Россию – вместе с налогами. К нему примкнули КАМАЗ и «РусГидро».

Борьба с зарубежными активами чиновников и депутатов в вялотекущем режиме продолжалась весь год, от этого немножко выиграли СМИ, специализирующиеся на скандалах и расследованиях; притока спроса на загородные дома на родине пока не получилось.

Прогнозы состояния отечественной экономики пересматривали все: и МВФ, и Всемирный банк, и ЦБ РФ, и Минэкономразвития. С 5-6% предполагаемого роста сползли к 1,5-2,5%, дальше начался спор о десятых и сотых долях.

С окончанием Олимпиады денег не прибавится: придет пора финансировать ЧМ-2018 и выдавать кредиты Украине.

Свет в конце, конечно, виден, но уж больно длинный туннель мы выбрали.

Доходы и демография

Главные покупатели загородной недвижимости – петербуржцы. Доля жителей Ленобласти и приезжих не превышает 20-25%.

По сведениям Росстата, реальные доходы петербуржцев растут на 6-7% в год, то есть на размер инфляции. При этом увеличение зарплат существенно опережает рост производительности труда. Как утверждает официальная статистика, реальные денежные доходы граждан за последние 10 лет выросли в два раза. Цены на жилье за этот же период увеличились в шесть раз. (В 2002 году квадратный метр в городской квартире среднего качества стоил 507 долларов. Сейчас – около 3000.)

За те же 10 лет «коэффициент фондов» (разница между доходами 10% «верхних» и 10% «нижних») поднялся вдвое: с 9,9 до 19,4.

Покупателями жилья все это время остается относительно узкая группа обеспеченных граждан. Ротация в ней ограничена в силу «стабильности».

При этом неуклонно растет демографическая нагрузка на работающих граждан. В 2013-м на тысячу трудящихся приходилось около 670 иждивенцев (258 детей и 442 пенсионера), в 2018-м, по прогнозу Информационно-аналитического центра, у той же тысячи работников будет 835 подопечных (312 детей и 523 человека в нетрудоспособном возрасте).

Власти радостно рапортуют о росте рождаемости; по данным Института социологии РАН, рождение третьего ребенка в 50% случаев отбрасывает среднюю семью за черту бедности.

Девелоперы и застройщики рассчитывают на приезжих, и небезосновательно, но эти расчеты тоже нуждаются в коррективах. Прогноз Комитета по экономической политике: население Петербурга будет увеличиваться на 40 000-50 000 ежегодно. Прогноз Информационно-аналитического центра: прирост населения составит 20 000-30 000 в год. Что это будут за люди – отдельный вопрос.

Метры на вырост

Главная тенденция года – опережающий рост предложения, практически по всем сегментам. Объем рынка в Петербурге и пригородных районах составил 8,1 млн кв.м. В области выданы разрешения на 4 млн кв.м, из них 2,7 млн – во Всеволожском районе (см. таблицу). Текущий объем предложения квартир – 3,66 млн (около 79 000 штук). Спрос плавно растет, но не успевает за предложением. Каждый квартал 2013-го застройщики выводили на рынок более 1 млн «квадратов» в новых проектах. Город «разморозил» согласование комплексных проектов застройки (повесив на застройщиков всю социалку). А те уже развернулись в Ленобласти…

Это, кстати, создает реальную конкуренцию за инвесторов между чиновниками двух субъектов федерации.

Заявлены новые крупные проекты. СУ-155 будет строить в Янино, «Строительный трест» - в Новоселье, ГК «Город» - в Каменке, «УНИСТО Петросталь» - в Куттузи…

Цены растут в пределах инфляции. В спальных районах Петербурга за год +4%, в новостройках Всеволожского – около ноля (63 596 рублей за 1 кв.м – в октябре 2012-го, 63 915 – в октябре 2013-го).

Малоэтажный сегмент и рынок частных домов не отстают. Сейчас в коттеджных поселках региона насчитывается 38 800 объектов. Из них в продаже, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на конецIII квартала находилось около 23 000 домов и участков и около 4000 секций в таун-хаузах. А реальный объем годового спроса не превышает 6000-7000 объектов.

Аналитик Дмитрий Сперанский на Осеннем саммите «Пригорода» заявил: объем продаж в организованной застройке за год  составит 6300-6400 сделок. Из них 560 покупок – готовые дома, 4800 – участки. То есть участков продается в девять раз больше, чем домов.

Организованный протест

Выступления граждан против новой застройки (как правило – против многоквартирных и особенно многоэтажных комплексов) в загородной зоне были всегда.

В этом году они структурируются, разрозненные группы начали объединяться и готовить общую программу действий. Коварные активисты будут не столько бороться с «неправильными» застройщиками, сколько просвещать потенциальных покупателей о том, что в конкретной локации возможны проблемы (см. материал в прошлом номере – «Жареный петух на подходе»).

Вряд ли им удастся обеспечить полный бойкот, но покупатель сегодня осторожен, зачем ему лишние хлопоты? Так что эта мера вполне может быть действенной.

Социолог Дмитрий Гавра на том же саммите говорил о том, что подобные акции на самом деле могут быть частью конкурентной борьбы (см. об этом – интервью с Олегом Паченковым). Что ж на месте тех, кто строит дорогое жилье в обжитых кварталах, поддержать протестное движение в зеленой «буферной» зоне – шаг вполне логичный.

Если этого еще не случилось, то вполне может произойти.

Кусочек Европы

Надо, конечно, отметить и позитивные сдвиги.

Пригородные строители уже поняли, что просто недорогие метры продавать не очень-то получается. И всерьез, на деле озаботились качеством того, что строят. Долгое время ориентиром служили корпуса от «Отделстроя» и «Строительного треста» с благоустроенной территорией, нормальной логистикой и приличной инфраструктурой.

Теперь фокус интереса смещается в сторону малоэтажных (преимущественно) комплексов, выполненных по западным лекалам.

Эту моду пыталась ввести Setl Group (проект «Семь столиц»). Получилось отчасти – в двух кварталах из семи запланированных.

«Ленстройтрест» привлекает финнов, шведов, голландцев (проекты Utteri, Jannila, «IQ-Гатчина»).

В Петербурге «СПб-Реновация» продвигает концепцию весьма густонаселенной, но вместе с тем комфортной территории. Для фирмы работают британские, американские, шведские, шотландские специалисты.

Дело не в гражданстве и не в национальной принадлежности: если у них действительно получится что-то качественно другое за приемлемые деньги, то остальным придется либо переориентироваться, либо уходить в рискованный демпинг.

Прогноз

Cтроительный рынок – штука инерционная и консервативная. Понадобилось почти пять лет после кризиса, чтобы понять: сложившийся подход – надыбать где-нибудь кусок земли дешево или бесплатно и построить на нем максимально возможное количество «квадратов» - больше не работает. То есть построить можно, продать проблематично.

Начинается зона рискованного мореплавания. Застройщики оказались перед необходимостью вкладываться в концепции и эскизы, им приходится платить архитекторам и учитывать будущие (послезавтрашние!) потребности покупателей, они учатся работать с информационными потоками и использовать креатив. Те, кто справится с этими задачами, могут остаться на плаву и даже - при удачном раскладе - сохранить прежнюю доходность. Остальным придется бороться за перенос сроков или откровенно врать покупателям.

Кстати, в загородном сегменте с этими тенденциями столкнулись раньше, чем в городском.

Реестр строящихся домов (Ленобласть, тысяч кВ.м)

Район

Малоэтажка*

МКД

Всего

Бокситогорский

4,376

0

4,376

Волосовский

0,54

0

0,54

Волховский

7,112

3,072

10,184

Всеволожский

129,141

2570,529

2699,670

Выборгский

92,594

56,357

148,951

Гатчинский

120,219

133,071

253,290

Кингисеппский

27,283

118,128

145,411

Киришский

10,550

77,119

87,669

Кировский

16,612

219,113

235,725

Лодейнопольский

4,728

0

4,728

Ломоносовский

53,806

154,546

208,352

Лужский

5,500

0

5,500

Приозерский

13,162

9,513

22,675

Сосновоборский ГО

3,650

64,038

67,688

Тихвинский

4,948

0

4,948

Тосненский

9,560

145,702

155,262

ИТОГО

498,833

3556,136

4054,969

По данным Комитета по строительству ЛО на ноябрь 2013-го

*Не выше трех этажей, включая мансарду

 

 

Динамика рынка коттеджных поселков (КП) и таун-хаузов (ТХ)

Объект

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 (3)

КП

90

114

170

235

298

353

381

ТХ

39

66

58

47

50

58

58

 КЦ «Петербургская Недвижимость»

comments powered by HyperComments

январь 2014

Новости компаний