1207
0
Дмитрий Синочкин

Квадратные миражи

Российское правительство утвердило очередную жилищную программу. Власти снова хотят снизить цены на квартиры, увеличить объемы ипотеки и создать рынок арендного жилья. До сих пор не получалось.

Утопия в цифрах

Чиновники планируют вовлекать в оборот участки для строительства домов эконом-класса, создать условия для участия в проектах жилищных некоммерческих объединений граждан и индивидуальных застройщиков, внедрять энергоэффективные технологии, развить механизмы кредитования и пр. Одна из основных задач — уменьшить к 2019 году среднюю цену 1 кв.м в новостройках на 20% по сравнению с нынешней. Программа рассчитана до 2020-го. К этому моменту количество ипотечных кредитов должно вырасти до 868 000 в год, а доля арендного жилья — составить 10% от общего объема ввода.

Показатели снижения стоимости жилья в новостройках рассчитывают своеобразно: предполагается, что в результате мероприятий, заложенных в программе, жилплощадь к 2020 году подорожает на 33%, а если без них — то на 66%. К этому моменту в стране должны ежегодно вводить 92 млн кв.м жилья, из которых 55,2 млн — эконом-класс. В Петербурге, например, в 2020-м должны сдать 3,7 млн кв.м (наверное, в Смольном об этом не догадываются). 
Ни одна из предшествующих жилищных программ (их было штук шесть, включая нацпроект) так и не вышла на контрольные цифры.

Общий объем финансирования новой программы за восемь лет (2013–2020) превысит 2,4 трлн рублей: 558 млрд — федеральный бюджет, 643 млрд — казна субъектов и местных властей, 1,2 трлн — внебюджетные источники.

Кнут с ароматом пряника

Власти также намерены предоставить налоговые льготы и усовершенствовать законодательство. Например, планируется, что застройщики не будут платить налог на прибыль со средств, полученных от дольщиков и аккумулированных на счетах компании. Строителей освободят от НДС на услуги, оказанные на основании ДДУ, и с операций по реализации жилых домов и помещений.

Одновременно правительство «завинчивает гайки» в регулировании долевого строительства. Подготовлены поправки в Жилищный кодекс и в несколько других законов. Требования к ЖСК и ЖНК ужесточат, «кооперативную схему» приравняют к долевому участию. То есть кооперативам придется публиковать проектную декларацию, собирать деньги только после получения разрешения на строительство, регистрировать каждого пайщика в Росреестре и т.д.

Еще одна новация: передача контрольных полномочий и функций по надзору за «долевкой» в Минфин.

Непосредственно проверять выполнение финансовых обязательств застройщика будет ФСФР. Поправки в закон «О защите прав предпринимателей» дадут контролерам право проверять застройщиков ежегодно, а по заявлениям граждан — хоть каждый день. Возможен вариант, когда деньги дольщиков будут аккумулироваться на спецсчете и уже оттуда поступать строителям, причем тратить их можно только на конкретный дом.

Участники рынка полагают, что ужесточение контроля приведет к новым издержкам, жилье неизбежно подорожает, и множество граждан, сегодня покупающих новостройки эконом-класса, ринется искать что подешевле, невзирая на риски.

Пограничная ситуация

На региональном уровне тоже идут важные для рынка процессы. Вице-губернатор СПб Игорь Метельский недавно заявил: город выполнит обязательства по созданию транспортной и социальной инфраструктуры, но не для всех проектов.

Повезло застройщикам, которые реализуют проекты КОТ, и тем, кто уже имеет утвержденный проект планировки. Остальным придется строить школы, детские сады и поликлиники за свой счет и дарить их городу. При этом Смольный отказывается от схемы ГЧП в отношении социальных объектов (дороговато). По мнению советника губернатора Вячеслава Семененко, эти шаги обеспечат приемлемый уровень качества городских территорий и удержат отрасль от перепроизводства. При этом неизбежное удорожание, по официальным расчетам, добавит к стоимости квадратного метра примерно 15 000 рублей (20% — ровно как в федеральной программе, только с другим знаком). По мнению самих застройщиков, Смольный слишком оптимистичен: по расчетам группы ЦДС, если всю социалку повесить на застройщика, жилье подорожает на 38%. Тактика городских властей последовательно выдавливает строителей из города.

В области уже столкнулись с колоссальным давлением со стороны застройщиков: в пограничной зоне — 253 стройплощадки (на 2,5 млн кв.м жилья), а в планах — около 10 млн кв.м. Здесь администрация также принимает меры: наводит порядок в регулировании, приостанавливает совсем уж неприличные проекты.

Пока получается вот что: комплекс мер (возможно) сделает рынок новостроек более надежным. Но при этом (наверняка) и более дорогим. Граждане из низкодоходной группы будут искать предложения подешевле. А там их уже ждут — таун-хаузы на сельхозземлях, многоквартирные дома на участках ИЖС, дешевая «нарезка» без коммуникаций…

если понравилась статья - поделитесь:

январь 2013

Новости компаний