1155
0
Дмитрий Синочкин

Конкуренция за ускользающего инвестора

Благополучие региона измеряется просто: хотят ли люди переезжать в это место? Стремятся ли компании открывать новые производства и офисы? В федеральном бюджете — кризис или нет — лишних денег давно не водится. Регионы вступают в жесткую  конкуренцию за инвесторов.

Капитал не так сильно привязан к месту, как иногда кажется. Завинтили гайки в Петербурге — строители повалили в область. Не получается у автомобильного концерна договориться на Северо-Западе — он начинает переговоры в Калуге…  А ведь инвестиции — это не только показатель, по которому оценивают работу начальника. Это и рабочие места, и налоги, которые пойдут в социальную сферу…

Проблемы инвестиционного климата обсуждались в ходе острой дискуссии, развернувшейся на Пятом саммите по малоэтажному строительству. Ниже мы приводим (в сокращенном изложении) наиболее интересные реплики и выступления.

С а м м и т :  и з б р а н н о е

Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга компании GVA Sawyer:

– Можно провести аналогию между качеством инвестиций в конкретный проект и в регион. Первый момент: оценка финансовой устойчивости проекта. Важно отношение NHV (чистой приведенной стоимости) к ставке дисконтирования: чем эластичнее это соотношение, тем менее устойчив проект. Предположим, у нас случается кризис. Сразу увеличивается ставка дисконтирования, повышаются требования к устойчивости проекта. В какой-то момент проект становится рискованным. С появлением рисков увеличивается стоимость (ценность) денег на руках и уменьшаются будущие доходы.

Кроме того, в проект закладываются инфляционные ожидания, возможные льготы. Если при небольших изменениях этих параметров проект становится неэффективным — значит, он неустойчив. Риски инвестирования растут.

Инвестор также изучает конкретный проект с точки зрения отрасли. Аналоги могут быть в другой отрасли, в другом сегменте рынка или в другой локации.

С такой же меркой можно подойти к оценке инвестиционной привлекательности региона.

Аналог финансовой устойчивости проекта — политическая устойчивость. Ставки дисконтирования для государства нет, для чиновника стоимость денег не настолько критична (хотя и учитывается). Более точный аналог — рейтинг доверия (или недоверия) к власти: чем он выше, тем выше устойчивость долгосрочного проекта, возможность его реализации. Понятно, что экономическая целесообразность не всегда высчитывается в финансовых показателях: при строительстве транспортной инфраструктуры учитываются время, удобство жителей, развитие региона в целом и т.д.

Если инвестиции большие, а окно политических возможностей ограничено — значит, риски высокие. Мы можем и в Петербурге, и в Москве наблюдать много проектов, не доведенных до конца именно по политическим причинам. 
Некоторые налоги могут быть изменены на уровне регионов. Чем более проект завязан на налоговые льготы — тем ниже его качество, тем менее он устойчив.

Для сравнения регионов есть косвенный, но важный признак — кредитный рейтинг. По данным наших опросов, при принятии решения его учитывают более 70% инвесторов.

Если проект устойчив ко всем изменениям этих факторов — он может считаться качественным.

 

Георгий Богачев, вице-губернатор Ленобласти:

– Вектор массового жилищного строительства будет смещаться из Петербурга в Ленобласть. По итогам года к сдаче заявлено на 20–25% объектов больше, чем в прошлом году (около 1,3 млн кв.м). Сегодня нет задачи строить как можно больше метров, задача — делать качественно. Волна строительной активности напоминает цунами, нам надо ее тормозить, работать волнорезом.

Уничтожается комфортность проживания в маленьких деревеньках с вкраплением пятиэтажек — сегодня мы видим там Манхэттен. Застройщикам дай волю — они будут строить и выше 27 этажей.

К сожалению, застройщики, переезжая Кольцевую, начинают вести себя по-хамски: строят без разрешения, предъявляют липовые техусловия. Причем даже уважаемые компании позволяют себе такое хулиганство. Думаю, мы сможем быстро привести их в цивилизованное состояние.

Отчасти эта ситуация связана со спецификой местного самоуправления. Иногда кажется, что местная власть воюет против собственного народа: создаются условия, неприемлемые для жизни.

Мы готовим правовой акт, который позволит наладить механизм контроля за процессом строительства. Наша задача — мягко демпфировать этот процесс. Нужно налаживать механизм взаимодействия с застройщиками, чтобы они становились более цивилизованными.

 

Анна Конева, заместитель директора филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра»:

 – Сфера госуслуг движется к электронному формату, инвестор путь в регион начинает с карты. На сайте Росреестра уже реализован проект общедоступной кадастровой карты. Сейчас мы находимся в середине пути, продолжается насыщение информацией. В некоторых муниципальных образованиях похожие ресурсы были созданы раньше, иногда и в большем объеме. Но принципиальная позиция государства: база должна быть централизованной и федеральной, чтобы избежать несовпадения подходов.

В Ленобласти некоторые МО пытаются самостоятельно формировать такие ресурсы, направляют на это бюджетные средства. Такие системы могут быть полезны, но они не являются источником публичной официальной информации о правовом статусе объекта — для этого придется обратиться к федеральному ресурсу.

Недавно Кадастровой палате передали информацию об ОКСах (объектах капитального строительства). Пока карта ее не содержит, но в ближайшее время она появится. Сейчас у нас переходный период. Полагаю, к середине января на электронной кадастровой карте будут появляться также данные, заложенные в генпланах поселений.

 

Владимир Петров, депутат ЗС ЛО, руководитель регионального отделения партии «Единая Россия»:

– В регионе начинается муниципальная реформа. Сегодня часть МО осталась без экономической основы. Нередки случаи, когда муниципалитеты живут только за счет дотаций и при этом содержат штат администрации. Это неразумно. Реформа назрела, ее основной смысл: изменение границ муниципальных образований должно происходить с расчетом на их экономическую самостоятельность.

Как ни парадоксально, самые экономически слабые МО в принципе не хотят перемен: во многих муниципалитетах работа в администрации — чуть ли не единственное место приложения труда. Весь доход уходит на зарплату! И при слиянии люди теряют эту работу. По предварительным данным, около 60 муниципалитетов готовы к объединению в ближайшие два года. Это очень непростой процесс. Придется либо присоединять слабых к сильным, либо менять перераспределение налогов в сторону «новичков»: действовать льготами, привлечением инвестиций…

Нужно убеждать, что от реформы выигрывают и жители, и администрация МО. Нужна нормальная разъяснительная работа. Нужны методы, не вызывающие возражения граждан.

Реформу придется проводить — рано или поздно. Иначе мы не сможем сделать территории комфортными.

 

Ван Линань, президент группы компаний «Хуа-Жэнь»:

– Сегодня в Петербурге и Ленобласти реализуются два китайских инвестиционных проекта, связанных с недвижимостью: «Балтийская жемчужина» и «Мариинская усадьба». Мы сталкивались со многими проблемами, но считаем их естественными для быстро развивающегося рынка.

Многие проблемы, связанные с развитием и продвижением проектов, в России и в Китае схожи. В Китае считают: если ты встретился с проблемой — ты ее решаешь.

Наш коттеджный комплекс «Мариинская усадьба» расположен в 8 км от Павловска, в 12 — от Пушкина. Это 44 га, 300 домовладений. Построена первая очередь — 38 кирпичных домов, все коммуникации подведены, завершаются работы по ландшафтному дизайну, люди занимаются ремонтом. Во второй очереди будет 48 домов. Мы с оптимизмом смотрим на возможности развития рынка, поэтому приобретаем участки для следующих проектов. Планируется строительство жилого многоквартирного дома в центре Пушкина (предварительное название — «Пушкин-хаус»). Еще один проект — дом эконом-класса в Ленобласти. Есть планы реализации объектов непосредственно в Петербурге.

Мы получили всестороннюю поддержку от администрации СПб и ЛО и от наших партнеров. Надеемся, что сможем предоставить жилье для людей с разным уровнем доходов.

 

Руслан Шильников, заместитель начальника Управления кредитования ГОСПб Северо-Западного банка Сбербанка России:

– У нас есть проекты и в Ленобласти, и в Петербурге, наработан колоссальный опыт в сфере и коммерческой, и жилой недвижимости. Есть как завершенные, успешно реализованные проекты, кредиты по которым погашены, так и в активной стадии финансирования. Этот год не стал исключением: профинансировано несколько новых проектов строительства многоквартирных домов и малоэтажных комплексов. Сразу хочу оговориться: в коттеджное строительство мы пока не входили, это связано с определенной спецификой привлечения средств в этом сегменте рынка. Первое требование — соответствие законодательству, наличие пакета исходной разрешительной документации. Здесь нередко возникают сложности. Кроме того, проект должен быть экономически эффективным, нужны понятные источники финансирования и обоснованная возвратность, то есть просчитанный спрос.

Предпочтений по ценовой группе у нас нет, все зависит от экономической эффективности и обоснованности выбора ценовой категории. В этом году проекты эконом-класса отличали крайне высокие темпы продаж, ажиотажный спрос, в связи с чем потребность в кредитных ресурсах зачастую отпадала еще на стадии рассмотрения кредитной заявки либо открытые лимиты кредитных линий не выбирались.

Одна из главных задач — прогноз спроса и обоснованность цен, закладываемых в финансовую модель. Мы всегда готовы к диалогу с заемщиком (и готовы принять его позицию, если она действительно аргументирована) и к совместной проработке этого раздела.

Зачастую вызывает вопросы раздел, который касается собственного участия застройщика. Если источники непрозрачны, это вызывает сомнения.

За 2012 год население ЛО увеличилось на 19 500 человек.

Прирост по новостройкам: плюс 54 стройплощадки.

Рост цен на жилье: плюс 16,7%.

Задолженность жителей Ленобласти по жилищным кредитам увеличилась на 39%.

если понравилась статья - поделитесь:

январь 2013

Новости компаний