1245
0
Дмитрий Синочкин

Экономика минимализма

Загородные комплексы эконом-класса — хит 2012 года. Недорогие таун-хаузы обеспечили основной объем продаж. Но у тех, кто рискнул сменить тесноватую городскую квартиру на более просторное жилье в пригороде, еще нет опыта практического проживания.

Две машины на семью — это обязательно, или можно обойтись одной? Куда звонить в случае дефекта или аварии на инженерных коммуникациях? Как справиться с возросшими затратами, одновременно выплачивая кредит? 

От ответа на эти и другие вопросы и зависит дальнейшее развитие формата.

Не сезон

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в коттеджных комплексах соотношение за год практически не изменилось: в 2011-м поселки с домовладениями эконом-класса и многочисленные СНТ, в которых продавали участки, составили 80%, в 2012-м — столько же. Разве что проектов с участками без подряда стало чуть-чуть больше. 
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», отмечает, что загородные проекты эконом-класса, как правило, характеризуется существенной удаленностью от городской черты, расположением в поле, отсутствием поблизости водоема и качественного леса. Большинство таких проектов располагается во Всеволожском, Гатчинском и Ломоносовском районах.

«Локация играет роль. Например, в Лужском районе все восемь организованных проектов — это участки эконом-класса без обязательного подряда», — говорит Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака».

На южном, восточном и северо-восточном направлениях значительная удаленность жестко диктует снижение цены; на Карельском перешейке — не обязательно. В западной и северо-западной частях ЛО могут находиться как недорогие поселения, так и вполне элитные (например Liikola Club от компании FreeDom) — это уже скорее зависит от ландшафта, качества коммуникаций и инфраструктуры.

Для основной территории региона уровень эконом-класса — домовладение стоимостью до 3–3,5 млн рублей. Для Курортного района — до 5–6 млн (например комплекс «Кантеле»). Впрочем, генеральный директор компании «БиГ-Дюрисол» Игорь Голдобин уверен, что в Курортном районе эконом-класса не может быть по определению. 
Пока самым доступным предложением в петербургском регионе может считаться проект компании «Леверидж» — поселок «Порховские просторы» (260 км от Петербурга, 10 000 рублей за сотку).

Сегмент сезонного и условно-сезонного жилья развивается плавно, без заметных взлетов и падений; поменьше стало сделок с «нарезкой» (так называют участки без коммуникаций).

«Когда покупатель видит низкую цену, он перестает трезво оценивать плюсы и минусы объекта, — говорит Юрий Гоняев, генеральный директор компании “Весна”. — Покупка такой “нарезки”, конечно, несет в себе риски. В первую очередь это туманные перспективы. Поднимется ли стоимость этой земли? Будут ли подведены коммуникации? Когда в поселок заселятся первые жители? Проблема в том, что непрофессиональные девелоперы не смогут ответить на такие вопросы. Они не просчитывают реальную стоимость земли, их задача — просто продать». 
«В удаленных от города районах девелоперы даже не пытаются создать организованный поселок, а ориентированы прежде всего на инвесторов», — комментирует Яна Долотова.

Однако практически все отмечают общую тенденцию: покупатель становится более рациональным, а сделки — взвешенными, покупки «на эмоциях» — редкость.

Квалифицированный экономный покупатель тщательно выбирает место и при-обретает землю, стараясь уложиться в 1 млн рублей. Это вполне возможно: в ноябре АСТ «Малиновка» реализовала участок в «Овсяном» за 800 000 рублей, компания «Новая дача» продала надел в ДНП «Заповедное» (Лужский район) за 180 000, «Эко Лэнд» реализовал 15 соток в «Орлинке» за 900 000… Затем будущий новосел начинает выбирать проект и строительную бригаду, опять-таки стремясь не превысить заранее установленный лимит в 1–2 млн рублей. Конечно, и здесь есть риски, но у многих получается.

Еще одно проявление господствующего рационализма: покупатели все чаще интересуются не только лесом и речкой, но и схемой управления, уровнем платежей за обслуживание, правами на инженерные сети.

Наконец, как и в городе, постепенно смещаются критерии. Некоторые атрибуты бизнес-класса (контроль, охрана, удобные подъезды) становятся обязательными и в скромных поселках. А вот избыточная инфраструктура уже и в элитном сегменте не нужна — мало кто ведется на обещания.

На ПМЖ в луга

Настоящий прорыв случился в комплексах для постоянного проживания. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2011 году на рынке появилось 46 новых проектов с таун-хаузами эконом-класса, в 2012-м — 82. Сейчас рынок таун-хаузов — это примерно 4700 объектов, из них 2860 — в продаже. Если считать в штуках, то рост предложения за год составил около 170%! Спрос реагирует адекватно: доля таун-хаузов в общем объеме сделок составляет, по некоторым оценкам, почти треть (28%).

Основная причина: застройщики пошли навстречу покупателям и сдвинули предложение ближе к низкому ценовому сегменту.

При этом таун-хаузы конкурируют не столько с коттеджными комплексами, сколько с городским жильем. «Мы забираем покупателей у городских застройщиков. Наши конкуренты — “Главстрой”, ЦДС, “ЛенСпецСМУ”», — говорит Сергей Бутько, коммерческий директор компании «Кивеннапа».

Два-три года назад аналитики и девелоперы считали, что загородное домовладение должно конкурировать с «квартирным» рынком, предоставляя покупателю «лишнюю» комнату и участок или же дисктонт в 20–30% при сопоставимой площади. Причем за точку отсчета брали трехкомнатную, реже — двухкомнатную квартиру.

Сейчас ориентиром могут служить и «единички», и студии. Соответственно появляются предложения таун-хаузов в 35 кв.м. В мультиформатном комплексе «Близкое» соседствуют квартирки за 1,5 млн и коттеджи за 9,5 млн. В этой конкурент-ной борьбе уже зафиксирован своеобразный рекорд: студия площадью 17,5 кв.м в строящемся доме от СК «Эверест» вы-ставлена на продажу за 800 000 рублей.

«Кивеннапа» считает своим флагманским продуктом таун-хауз площадью 65 кв.м (10+15+18 и кухня 7,5 кв.м). Его базовая цена — 1,5 млн рублей.

В начале 2012-го у фирмы был один проект — «Кивеннапа-Север» в поселке Первомайское. За год добавились еще четыре: «Кивеннапа-Юг» (в Гатчинском районе, 29 км от КАД), «Кивеннапа-Юго-Запад» (в Волосовском, 38 км от КАД), «Кивеннапа-Подгорное» и «Кивеннапа-Симагино». Продажи на протяжении года колебались от 100–120 до 30–40 сделок в месяц. Сейчас «Кивеннапа» занимает примерно 10% рынка и планирует в 2013 году вывести в продажу еще семь поселков. Задача — замкнуть вокруг Петербурга кольцо комплексов такого формата. «Мы считаем, что такое жилье должно быть массовым. В ближайшие годы планируем строить до 250 000 кв.м в год», — говорит Сергей Бутько.

«Кивеннапа» поставила производство жилья на конвейер. Массированная рекламная кампания с бюджетом около 100 млн рублей в год поддерживает его безостановочное движение.

Проблема в том, что сбой на любом этапе может привести к остановке всего процесса.

«Сегодня эконом-класс правит бал, — говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК “Стинком”. — Покупают те, кто вынужден продавать имеющееся жилье, чтобы улучшить условия. Берут ипотеку (им активно ее дают!). Значит, доходы этих граждан должны расти или как минимум поддерживаться на этом же уровне. На мой взгляд, девелоперы сегодня не задумываются о том, что этим покупателям потом надо будет вкладываться в отделку, приобретение мебели и пр. Это реальные риски».

Игорь Голдобин видит опасность в том, что при массовом строительстве недорогих комплексов на каждом этапе идет экономия средств, и очень важно, чтобы деньги клиентов были потрачены вовремя и правильно (особенно это касается коммуникаций), а строители точно рассчитали бы свои силы. В противном случае стройка затормозится или вовсе будет заморожена.

«Люди, которые покупают недорогое загородное жилье, скорее всего, не смогут его содержать», — опасается Марина Агеева, руководитель отдела маркетинга УК «ПулЭкспресс». Возможно, эти опасения преувеличены. В любом случае, в 2013 году в петербургских пригородах развернется массовый эксперимент. В реальном времени, на живых людях.

У Сергея Бутько есть шанс стать отечественным Уильямом Левиттом. Равно как и повторить траекторию Сергея Мавроди.

 

Распределение загородных комплексов эконом-класса по районам, %

Район Доля
Всеволожский 35
Гатчинский 17
Ломоносовский 12
Выборгский 10
Кировский 5
Приозерский 5
Остальные 16

Данные АРИН

 

Распределение новых поселковпо классам, 2011 и 2012 гг. (январь-ноябрь)

Класс 2011 2012
Элита 2 7
Бизнес 8 6
Средний 10 7
Эконом 29 27
Участки 51 53

Данные КЦ "Петербургская Недвижимость"

 

Распределение новых проектов таун-хаузов по классам, 2011 и 2012 гг. (январь-ноябрь), %

Класс 2011 2012
Люкс 9 -
Элита 18 9
Бизнес 27 9
Эконом 46 82

Данные КЦ "Петербургская Недвижимость"

Коттеджные поселки: динамика средних ен по классам (цена площади, тыс. руб./сумма сделки, млн руб.)

Класс 3 кв. 2011 4 кв. 2011 1 кв. 2012 2 кв. 2012 3 кв. 2012 4 кв. 2012*
Эконом 32,0/4,8 32,2/4,2 33,2/4,4 33,3/4,5 33,8/4,6 33,5/4,5
Комфорт 50,5/8,5 50,1/8,4 49,1/8,3 49,4/8,6 48,6/8,5 48,7/8,5

*Предварительно

Данные КЦ "Петербургская Недвижимость"

Секции в таун-хаузах: динамика средних цен по классам (цена площади, тыс. руб./сумма сделки, млн руб.)

Класс 3 кв. 2011 4 кв. 2011 1 кв. 2012 2 кв. 2012 3 кв. 2012 4 кв. 2012
Средний 44,0/5,4 39,0/4,9 39,0/4,3 39,0/4,2 38,0/4,1 38,6/4,0
Комфорт 59,0/10,6 52,0/10,3 51,0/10,1 52,0/9,9 56,1/0,5 56,1/10,2

 

если понравилась статья - поделитесь:

январь 2013

Новости компаний