Год назад, в декабре 2009-го, на рынке было представлено 169 коттеджных поселков, 8800 домовладений; из них 5300 — непроданные (данные «Петербургской Недвижимости»); 4900 — коттеджи и участки с подрядом, 3900 — наделы под застройку. При этом за 2009-й была приостановлена реализация в 44 проектах, вместе с тем в продаже за год появилось 76 новых поселков. Общий объем предложения увеличился на 35%.

Уровень рыночной активности (отношение продаж к предложению) в 2010 году, по предварительным данным Knight Frank SPb, составит: по домовладениям — около 30%, по участкам — примерно столько же.

С учетом новых проектов в IV квартале 2010-го на загородном рынке в продаже Ънаходится  218 коттеджных поселков, 14 800 домовладений (участки и коттеджи). Общее число непроданных объектов — около 9600 домовладений.

То есть общий объем предложения за год увеличился на 60%, доля нераспроданных объектов — на 55%. Спрос, по предварительным данным, тоже вырос, но всего на 10–15% по отношению к уровню 2009-го.

Арифметика — жуткая штука. Но с цифрами спорить сложно.

Эти данные подтверждаются и на уровне экспертных оценок. Генеральный директор УК «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков также отмечает: «Предложение растет, причем по всему диапазону: от участков в южных районах по 30 000 рублей за сотку до домовладений в Курортном районе по 70 млн за объект. Этого следовало ожидать: в составе активов много “оптовой” земли, которую девелоперы стремятся перевести в деньги. Спрос в 2010-м также вырос, но предложение увеличивается опережающими темпами. Рост цены в 2011-м возможен, но лишь в отдельных проектах».

В Подмосковье — аналогичная картина: увеличение предложения при стагнации спроса. Столичные девелоперы сокращают площади коттеджей и участков, осваивают формат малоэтажных многоквартирных комплексов (ММК). Пока эти меры помогают слабо. Относительно успешны те проекты, которые конкурируют с городским «квартирным» жильем.

Согласно данным Минэкономразвития, падение экономики в Северо-Западном регионе составило за период кризиса 9–11% (сокращение оборотов розничной торговли, снижение производства). По данным ВТБ, за полтора года на 35% уменьшилось число предприятий среднего бизнеса (их владельцы — важная часть целевой аудитории загородного рынка).

В 2011-м начнут действовать новые негативные факторы: усиление налогового давления на бизнес (увеличение отчислений в социальные фонды), ужесточение бюджетной политики центра; в десять раз сократятся государственные закупки жилья.

По «умеренно-оптимистическому» прогнозу МЭР, рост реальных доходов граждан составит 3–4% в год. Восстановление покупательной способности, по мнению чиновников, случится оттого, что граждане перестанут откладывать деньги на черный день и начнут больше тратить. Почему это вдруг произойдет, эксперты МЭР не разъясняют.

В конце 2010 года на депозитных счетах физических лиц будет накоплено более 9 трлн рублей. Вывести эти деньги в реальный оборот может резкое снижение доходности вкладов. Насколько вероятен такой поворот — неясно.

По данным опросов АИЖК, реальные планы улучшения жилищных условий в течение года строит примерно 2% населения. Доля тех, кто планирует покупку загородных домов, находится в пределах статистической погрешности.

Более понятна и предсказуема та составляющая рынка, которая рассчитана на постоянное проживание. По данным «Петербургской Недвижимости, это 46% от общего числа поселков. «Спрос на такие объекты более надежный», — считает Андрей Бочков.

С этой же тенденцией связана неизменная популярность Всеволожского района и рост интереса к южным направлениям: в Гатчинском районе количество коттеджных поселков за год увеличилось с 10 до 19, в Ломоносовском — с 12 до 19 (по сравнению с IV кварталом 2009-го).

Хорошие темпы продаж демонстрируют некоторые из «смешанных» проектов. Например, в «Новых Дубках» (Лемболово) за полгода продано 50 участков. По данным генерального директора компании «ЭкоСтрой» Игоря Епихина, половина владельцев рассчитывает на сезонное проживание, примерно столько же собирается жить здесь постоянно. Некоторые, впрочем, еще не определились.

В «сезонном» сегменте новая тенденция — продажа участков в тех районах, которые ранее вообще не рассматривались: Кингисеппском, Лужском, Волховском и т.д. За год на рынке появилось 45 «дачных» проектов, преимущественно — в низшей ценовой категории.

Домовладения эконом-класса подешевели за год на 4,4%, бизнес-класса — на 4,5%; элитные девелоперы цены практически не снижали. В классе А в продаже сейчас находится около 160 домов; специалисты Knight Frank отмечают, что ранее на рынке одновременно присутствовало не более 100 элитных домовладений.

Сроки экспозиции объектов увеличились до полугода (в элитном сегменте — до года), сезонность сглажена.

В числе важных факторов следует отметить выход на загородный рынок «больших» застройщиков: ЦДС, «Строительного треста», NCC.

Судьба конкретных проектов будет зависеть от точного выбора концепции, от маркетинговой активности, гибкой ценовой политики и сотрудничества с банками (ипотечное кредитование). Уровень спроса будет обусловлен макроэкономическими факторами, темпами развития пригородной инфраструктуры и массового многоэтажного строительства в ближних зонах.