Шагреневый спрос
Большинству городских застройщиков довелось пережить резкий спад конца 1990-х; у девелоперов, работающих в пригороде, такого опыта пока нет. Они не знают, как действовать в условиях резкого сокращения финансирования и сжатия платежеспособного спроса. Решения приходится искать экспериментальным путем.
Шагреневый спрос
Если аналитик или эксперт начинает убеждать вас в том, что ему известен сценарий развития событий, — от такого специалиста следует бежать без оглядки. Он явно неадекватен. Судьба рынка недвижимости в 2009-м зависит от динамики цен на нефть, поведения валютного курса, эффективности государственных мер поддержки экономики (не только в России, но и в США и ЕС).
Ни один из этих параметров сегодня не известен. Иррациональность поведения покупателей (в массе; по отдельности каждый из них вполне прагматичен) добавляет неопределенности в систему.
Такой расклад делает наиболее привлекательной модель, предложенную на одной из антикризисных конференций вице-президентом ВТБ Александром Ольховским: на каждом этапе совершать только те действия, которые ведут (при наихудшем варианте) к наименьшему ущербу.
Столичный переполох
Мы привыкли оглядываться на подмосковный рынок: он стартовал раньше и развивался гораздо быстрее. Однако различия (между Подмосковьем и «подпетербуржьем») и раньше были заметны, а теперь стали очень существенными. Тем не менее у этих рынков есть общее: информационное пространство. Именно поэтому панику, воцарившуюся в столичных деловых СМИ, стоило бы локализовать: она, возможно, вполне обоснована, но причины, ее породившие, весьма специфичны.
По оценкам риэлторов и аналитиков, сегодня в Подмосковье оптовые цены на коттеджи упали на 40–50%, жилье эконом-класса подешевело на 30%. (Сам термин «оптовые цены на коттеджи» свидетельствует о значительной инвестиционной составляющей.)
По данным Аналитического центра ИРН («Индикаторы рынка недвижимости»), в Московском регионе сегодня представлены около 300 коттеджных поселков, более 100 поселений, включающих таун-хаузы, и 31 мультиформатный жилой комплекс.
С 2006 года предложение во всех сегментах увеличилось вдвое. В денежном выражении в III квартале 2008-го объем рынка малоэтажки составлял около $50 млрд (доля коттеджных поселков — $39,9 млрд).
Еще до начала кризиса стали снижаться показатели средней площади построек: в сегменте коттеджных поселков с 2006-го размер домов уменьшился на 4,4% (с 363 до 347 кв.м в III квартале 2008 года), в поселках таун-хаузов — на 6,3% (с 256 до 240 кв.м). Для квартир в малоэтажных комплексах сокращение составило 21% (со 142 до 112 кв.м).
В III квартале 2008-го на рынок Подмосковья было выведено 50 новых проектов, в IV квартале — всего 20. Средняя цена 1 кв.м дома за IV квартал увеличилась на 1,3% (до 100 000 руб.). Средняя цена домовладения при этом несколько снизилась и сегодня составляет примерно 35,8 млн руб.
Домов в каждом поселке стало больше, число операторов сократилось.
Общая площадь выставленных на продажу объектов сегодня составляет 9,4 млн кв.м.
На «круглом столе», организованном консалтинговой компанией RRG, эксперты зафиксировали: цены на участки и жилую недвижимость вошли в «вектор падения», достигнув по итогам ноября отметки в 25%. Крупные землевладельцы готовы продавать большие наделы с дисконтом 50–70%. Эксперты полагают, что это уже и есть «дно» и дальнейшая коррекция невозможна.
На этом интересном фоне фирма Villagio Estate гарантирует клиентам возврат до 30% средств, если цены будут снижаться; аналогичное предложение выдвигает ФСК «Лидер»; компания Mozaik Development обещает покупателям коттеджей в поселке «Высокий берег» в подарок квартиру в трехэтажных домах по соседству. «Велес Капитал Девелопмент», продавая последние дома в поселке «Усадьба Аносино», предлагает клиентам авто стоимостью до $50 000; в «нагрузку» к таун-хаузам в проекте «7 миля» фирма «NBM-Стройсервис» упаковывает Peugeot 307.
А параллельно в «Барвихе-XXI» продаются 64 коттеджа площадью от 800 до 1400 кв.м по $8000 –10 000 за «квадрат»…
При оценке глубины падения подмосковного рынка неясными остаются несколько важных параметров. Неизвестна степень «закредитованности» столичных застройщиков. Нигде нет сведений о том, какую часть покупателей на пике спроса составляли топ-менеджеры финансовых контор, банков, паевых фондов (то есть те, кто сегодня оказался в «группе риска»). Наконец, неясны последствия масштабных расследований «кривой» приватизации подмосковных земель (самый громкий скандал — вокруг компании «Ваш финансовый попечитель»).
Но даже на уровне экспертных оценок очевидно, что аналогичные риски для петербургского рынка гораздо менее значимы.
Сами мы местные
По данным аналитиков АН «Итака», в IV квартале 2008-го в Ленобласти и в ближайших пригородах Петербурга в продаже находятся 110 коттеджных поселков (КП) разной степени готовности. Площадь строящейся малоэтажки — 1 536 000 кв. м (плюс 20% к I кварталу 2008-го). Суммарное количество объектов — 9230, под застройку занято порядка 1729 га.
На первом месте по количеству проектов удерживается Выборгский район — 35 поселков. Почти столько же во Всеволожском — 33. На юге лидируют Гатчинский (9 проектов) и Пушкинский (4) районы. В целом, по мнению «Итаки», география предложения КП расширяется, появляются новые проекты в удаленных районах, например в Волосовском.
Поселения во Всеволожском районе укрупняются: число домовладений, предлагаемых в составе КП, с 2006-го здесь выросло почти на 200%.
Цена предложения в «среднем» классе за год снизилась на 9%, в категории «бизнес» — на 10%, «премиум» подешевел на 13%, и только элита демонстрирует стабильность: плюс 2%.
Специалисты отмечают два главных фактора: во-первых, на цены давят инфляция и повышение курса доллара, во-вторых, сами застройщики, стремясь активизировать продажи, идут на уступки и скидки. Хотя и не в таких масштабах, как в Подмосковье.
Основная доля предложения коттеджей по-прежнему приходится на зону с удаленностью до 70 км от центра (80%). При этом и застройщики, и покупатели все более уверенно осваивают «дальние дачи» — 100 км и более.
Федеральный компонент
Загородный рынок обычно рассматривается как «производная» от городского: дачи покупают те, кто уже решил квартирный вопрос; спрос на дома для постоянного проживания зависит от конкурентной (по отношению к квартирам) цены и состояния транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.
В пакете антикризисных федеральных мер запланирована масштабная покупка квартир у застройщиков: много такого жилья в городе не найдется, но часть ликвидного предложения госзаказ выберет. Вкупе с замораживанием части проектов это означает серьезное сокращение предложения уже в 2009–2010-м и неизбежное повышение цен.
Еще один фактор: внесенные в Думу поправки к 214-му закону, дополнительно защищающие дольщиков. Если они будут приняты, количество новостроек еще сократится. В принципе, коттеджный рынок и начал расти одновременно с введением 214-го, вряд ли это можно считать случайным совпадением.
Государственные инициативы в сфере ипотеки впечатляют масштабом: 500 млрд рублей госгарантий для выпуска облигаций, 200 млрд — на выкуп кредитов у коммерческих банков с помощью АИЖК. Однако эти меры могут оживить спрос не ранее второй половины 2009-го. Кроме того, ипотечные деньги, не подкрепленные мерами по стимулированию строительства, неизменно ведут к ажиотажному росту цен, как это было в 2006–2007-м.
По оценкам специалистов компании GVA Sawyer, объем ввода жилой недвижимости в 2008 году может составить около 2,4 млн кв.м. В 2010–2011-м, предупреждают эксперты GVA Sawyer, объем ввода может снизиться до 60%– 80% от показателей 2008 года.
Возможно, слабая зависимость от государственных программ приведет к тому, что загородный сегмент начнет «выздоравливать» раньше остальных.
Дмитрий Синочкин
Цена предложения домов с участками в зависимости от района (IV кв. 2008 г.)
Район |
Средний |
Бизнес |
Премиум |
Элита |
Волосовский |
1538 |
- |
- |
- |
Всеволожский |
1991 |
2100 |
2729 |
5558 |
Выборгский |
1755 |
2072 |
3802 |
4515 |
Гатчинский |
1378 |
2279 |
1465 |
- |
Кировский |
- |
2369 |
2888 |
- |
Курортный |
2859 |
3732 |
5412 |
5566 |
Ломоносовский |
1801 |
- |
- |
- |
Петродворцовый |
- |
- |
4874 |
- |
Приморский |
- |
1612 |
3769 |
5450 |
Пушкинский |
1619 |
2508 |
- |
- |
Тосненский |
1218 |
2414 |
- |
- |
Приозерский |
1287 |
3586 |
3216 |
3402 |
Данные АН «Итака»
Объем рынка жилья Ленобласти
Месяц |
По дог-рам |
По |
Январь |
1995 |
2133 |
Февраль |
2634 |
2307 |
Март |
2311 |
2792 |
Апрель |
3001 |
2908 |
Май |
2257 |
2596 |
Июнь |
2356 |
2382 |
Июль |
2550 |
2557 |
Август |
2055 |
2180 |
Сентябрь |
2229 |
2187 |
Октябрь |
2312 |
2384 |
Ноябрь |
2121 |
2051 |
Декабрь |
н/д |
н/д |
По данным ГУ Росрегистрации по СПб и ЛО
Цена инженерно подготовленной земли в продаваемых коттеджных поселках, руб./сотка (на декабрь 2008 г.)
Районы |
Мин. |
Макс. |
Всеволожский |
120 000 |
738 000 |
Выборгский |
75 600 |
1 102 000 |
Гатчинский |
75 000 |
242 000 |
Кировский |
190 000 |
500 000 |
Курортный |
540 000 |
700 000 |
Ломоносовский |
91 000 |
260 000 |
Приозерский |
90 000 |
606 000 |
По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»
Характеристики материала стен
Материал |
Поселки с коттеджами (доля объектов, %) |
Поселки с таун-хаузами (доля объектов, %) |
||||
Бизнес |
Комфорт |
Элит |
Бизнес |
Комфорт |
Элит |
|
Дерево |
18 (37) |
10 (38) |
10 (30) |
1 (7) |
- |
- |
Каркас |
13 (27) |
6 (23) |
3 (9) |
1 (7) |
3 (42) |
- |
Кирпич |
6 (12) |
- |
13 (40) |
5 (36) |
- |
2 (40) |
Монолит |
2 (4) |
2 (8) |
5 (15) |
3 (21) |
2 (29) |
- |
Ячеистый бетон |
10 (20) |
8 (31) |
2 (6) |
4 (29) |
2 (29) |
3 (60) |
По данным Village Consulting
если понравилась статья - поделитесь: