1407
0
Дмитрий Синочкин

Район в разрезе: Всеволожский

Всеволожский район занимает в области примерно такое же место, как Петроградский — в Петербурге: небольшой по площади, довольно густо населенный, с приличным качеством жилищного фонда. Здесь строят довольно много жилья, причем не только коттеджи. В прошлом году в районе строители ввели в эксплуатацию 222 000 кв.м — более чем 1 кв.м на человека.

Общая площадь Всеволожского района — 2852,6 кв. км, с населением — путаница, причем изрядная. На официальном сайте приведена цифра 125 200 человек; другие источники (например, портал областной Торгово-промышленной палаты) дают вдвое больший показатель — 207 500 человек, причем свыше половины (126 700 человек) имеют городскую прописку.

Видимо, вторая цифра все-таки ближе к истине. Всеволожский район располагает самым большим в области жилищным фондом: 6 315 500 кв.м. Свыше половины жилья (около 3 900 000 кв.м) — в многоквартирных домах. Важно, что жилье это — относительно «свежее»: по сравнению с другими районами здесь самая значительная доля зданий, построенных после 1995 года (8773). Почти 70% жилой площади в районе имеет низкий (до 30%) износ. С другой стороны, район лидирует и по проценту зданий с износом более 70%, но все же большинство строений относится к ветхому, а не аварийному фонду.

Впрочем, стремление к обособленности здесь тоже выражено весьма ярко: индивидуальных жилых домов тут также больше, чем в любом другом районе ЛО, причем в городах и в сельской местности таких построек практически поровну — 13 371 и 14 208. Треть площади индивидуальных домов в сельской местности находится в собственности юридических лиц.

В квартирном фонде многоэтажек преобладают «двушки». В односемейных домах планировки чаще всего предусматривают четыре комнаты и более.

В районе много кирпичных и каменных индивидуальных домов: 1235 в городской местности, а в сельской — 2358. Отличительной особенностью можно также считать популярность построек из блоков: здесь насчитывается 991 индивидуальный блочный дом (почти поровну в городской и сельской местности).

Деревянных домов в районе — 16 528, по площади их доля невелика и составляет всего 18%.0 Существенная прибавка жилья в 2006 году обеспечена не только за счет нового строительства, но и в результате уточнения при инвентаризации: в ходе проверки обнаружилось 277 300 кв.м неучтенных ранее построек, зато 200 100 кв.м пришлось списать. Причем обнаруживалась «неучтенка» преимущественно в сельской местности, а списывались уже снесенные, но значащиеся в документах дома в городах. (Это, конечно, не предел: в одной из южных республик инвентаризация дала едва ли не 500%-й прирост. За счет не зарегистрированных в налоговой коттеджей.)

НОВОСТРОЙКИ

Близость к городу, приличная транспортная доступность и развитая социальная инфраструктура, выход района к Ладоге и обилие небольших водоемов обеспечивают притягательность района и для крупных застройщиков, и для небольших компаний, развивающих коттеджные проекты. Самый громкий из них — застройка микрорайона «Кудрово». Здесь под строительство выделено около 100 га, девелопер проекта — компания Setl City. Сейчас идет проектирование, дорабатывается концепция. Работа рассчитана на 10–12 лет, на протяжении которых здесь появится около 1,2 млн кв.м жилья эконом- и комфорт-класса, а также изрядное количество «сопутствующих» объектов. По словам генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость» Ильи Еременко, без развитой «социалки» (торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных центров) трудно обеспечить приемлемый уровень спроса на новое жилье. Начало строительства намечено на лето 2008 года. Объем инвестиций — более $2 млрд. Компания «Отделстрой» здесь же, в Кудрово, будет возводить жилой массив «Новый Оккервиль» — около 800 000 кв.м. Помимо жилых домов планируется построить бизнес-центр, две школы, четыре детских сада, подземные парковки и пр. Массив рассчитан на 26 000 жителей.

В 2008–2009 годах строители введут в эксплуатацию 200 000 кв. м, до 2012-го — еще 350 000, завершится формирование квартала в 2016 году. Инвестиции оцениваются в 39 млрд рублей. В Юкках запланирован малоэтажный жилой район «Евроград» на 500 000 кв.м (инвестор — компания «Пантикапей»). Правда, в последние несколько месяцев о развитии этого проекта что-то не слышно.
Несколько строительных фирм осваивают микрорайон «Южный». Здесь реализуется федеральная бюджетная программа «15 + 15», которая предусматривает строительство жилья для военнослужащих. Генподрядчик — компания «Главстройкомплекс». На бюджетные средства будет построено 820 квартир с необходимой социальной инфраструктурой. Жилищный фонд составит около 400 000 кв.м, население — 13 00–15 000 человек. Общая стоимость строительства, включая коммунальную инфраструктуру, — около 11 млрд рублей.

Частные застройщики не остаются в стороне от процесса. Невская строительная компания возводит в «Южном» жилой комплекс «Династия» с претензией на класс Premium (судя по цене, указанной на сайте, — $1300–1500/кв.м, — что-то непохоже). Общая площадь каркасно-монолитного комп-лекса — 30 000 кв.м. Здесь же появятся объекты фирмы «Меликонполар» (см. «Новости компаний»). Масштабное жилищное строительство ведется в Сертолово, в Колтушах и в других городах района.

МАЛОЭТАЖКА

По коттеджной застройке Всеволожский район устойчиво присутствует в группе лидеров. По данным аналитиков агентства «Итака», доля района по количеству строящихся коттеджных поселков — 34,6%.0 Больше только у Выборгского: 35% от общего объема предложения. При этом в четвертом квартале район стал лидером по количеству новых объектов, выведенных застройщиками на рынок: в конце 2007-го начались продажи в четырех новых проектах — «Румболово», «Щегловка», «Сторожевая гора», «Северные кедры». Зато по количеству строящихся домовладений (38%), по размерам территории застройки (40%) и по площади будущих коттеджей (46%) первенство Всеволожского района неоспоримо (в Выборгском — 36, 38 и 28% соответственно).

Коттеджная застройка во Всеволожском районе выделяется и по такому важному параметру, как количество домовладений в поселке: в среднем — 88 единиц. Больше только в Гатчинском — 104, но там это, скорее, случайность, обусловленная единичным проектом, а вот во Всеволожском — закономерность. В «Токкари-Лэнд» будет 90 домовладений, в «Сторожевой горе» — 360, в «Румболово» — 72, в «Антоновке» — 230… «Мистолово», совместный проект холдинга RBI и компании «ПетроСтиль», и вовсе рассчитан на 1500 домовладений, правда, там преобладают многоквартирные, хотя и малоэтажные дома. Средняя цена предложения по коттеджам эконом-класса — $1771/кв.м.
Похоже, развитие района отчасти будет складываться по сценарию, реализованному на Крестовском острове: общий объем застройки растет, градус «элитности» падает, но основные факторы, притягивающие застройщиков, остаются в силе и носят долгосрочный характер.

Жилищный фонд Всеволожского района*  (на конец 2006 года), тыс. кв.м


Показатель

Общая площадь

Из общего жилищного фонда: жилых помещений в сельской местности

Из общего жилищного фонда: в городах и поселках городского типа

в том числе

в том числе

в индивидуальных жилых домах

в многоквартирных домах

в индивидуальных жилых домах

в многоквартирных домах

Жилищный фонд, всего

6315,5

896,9

2490,8

1413,0

1487,9

В том числе в собственности:
частной
из нее:
граждан
юридических лиц
государственной
муниципальной 

 

5300,9

4440,3

860,6
142,2
872,4

 

881,0

878,2

2,8
3,9
12,0

 

1904,1

1749,5

154,6
52,9
533,8

 

1255,3

822,5

432,8
48,5
109,2

 

1260,5

990,1

270,4
27,5
199,9

В том числе
соц. использования 

 

987,7

 

15,9

 

586,7

 

157,7

 

227,4

Общежития

27,4

-

-

-

-

* Жилой фонд Всеволожского района:     многоквартирные дома – 5282, из них: город и поселки городского типа – 2586; сельская местность – 2696;
            индивидуальные жилые дома – 27 579, из них: город и поселки городского типа – 13 371; сельская местность – 14 208

Распределение жилых помещений по количеству комнат


Показатель

Число квартир, жилых домов во Всеволожском    районе, всего

Из общего жилищного фонда: в городах и поселках
городского типа                                        

Из общего жилищного фонда: в сельской местности 

в том числе

в том числе

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более

1-комн.

2-комн.

3-комн.

4-комн. и более

Жилые квартиры в многоквартирных домах

74100

11633

21040

12381

1692

6711

12104

7560

979

В том числе частные

54508

9219

15780

9191

1283

5359

8190

5044

442

Общая площадь жилых помещений в квартирах в многоквартирных жилых домах, тыс. кв.м

3978,7

386,8

1082,8

852,8

168,4

241,4

644,2

508,5

93,8

Индивидуальные дома

22297

712

2315

2591

2471

1918

4645

2827

4818

Общая площадь жилых помещений в инд. домах, тыс. кв.м

2309,9

31,3

147,1

206,2

512,3

66,3

292,3

192,8

861,6



Распределение по материалу стен, времени постройки и степени износа


Показатель

Индивид жилые дома

Многокв жилые дома

Материал стен:
каменные,
кирпичные
кирпичные
панельные
блочные
деревянные
прочие

 

3593
3593
91
991
13 572
844

 

1402
1402
409
185
2956
35

Год возведения:
до 1920
1921–1945
1946–1970
1971–1995
после 1995

 

277
1062
7947
4238
8773

 

138
548
2218
1412
966

Износ, %:
до 30
от 31 до 65
от 66 до 70
свыше 70

 

10 084
11 408
331
474

 

2271
2658
242
111

Данные предоставлены ГУ «Облтехинвентаризация»

Движение жилищного фонда, тыс. кв.м


Показатель

Общая площадь жилых помещений

В городах и ПГТ

В сельской местности

Общая площадь жилых помещений
на начало года

6114,2

3503,2

2611,0

Прибыло общей площади за год 

438,1

125,3

312,8

В том числе:

 

новое строительство           

154,2

95,1

59,1

прочие причины

6,6

6,6

-

за счет уточнения при  инвентаризации

277,3

23,6

253,7

Выбыло общей площади за год

236,8

215,6

21,2

В том числе: 

 

снесено по ветхости и аварийности

19,6

7,0

12,6

из нее по ветхости

6,6

6,6

-

разрушено в результате стихийных бедствий

17,1

8,5

8,6

выбыло за счет уточнения при инвентаризации

200,1

200,1

-

Общая площадь жилых помещений на конец года

6315,5

3412,9

2902,6

Данные предоставлены ГУ «Облтехинвентаризация»

Дмитрий СИНОЧКИН, Анна МИХЕД

если понравилась статья - поделитесь:

январь 2008