1000
0
Дмитрий Синочкин

Пригородная зависимость

Рынок пригородного малоэтажного жилья продолжает расти, по темпам развития заметно опережая городской сегмент. Главные тенденции 2007 года: резкий рост предложения в эконом-классе (по классификации «Итаки» — в «среднем» классе), связанные с этим процессы — рост среднего количества домовладений и увеличение площади застройки.

Продолжается отчетливое размежевание рынка на ПМЖ и сезонное жилье («второе жилье»), более модными у застройщиков стали смешанные проекты (коттеджи плюс таун-хаузы, плюс многоквартирная малоэтажка). К «социалке» застройщики стали подходить более аккуратно: оказалось, что бассейн и конюшню в элитном поселке на 25 домов содержать накладно, а в эконом-классе для постоянного проживания без инфраструктуры и вовсе трудно что-то продать; выход — «лепить» новые поселения к сложившимся обитаемым зонам. Пригород, несмотря на видимое обилие свободных территорий, начинает сталкиваться с проблемами «уплотнительной» застройки (протесты местных жителей, недостаток мощностей и пр.).

Спрос на загородное жилье в значительной степени определяется ценовой динамикой петербургского квартир-ного рынка (по принципу «чем хуже, тем лучше»); начавшееся в октябре-ноябре движение цен на квартиры вселяет в девелоперов новые надежды. Михаил Крючкин, директор по коммерции и развитию компании «ПетроСтиль», отмечает, что устойчивый спрос на загородном рынке во многом был обусловлен проблемами город-ского: «Значительный рост цен неминуемо ограничил количество людей, способных купить городские квартиры; часть спроса переориентировалась на пригород; в частности, в компании “ПетроСтиль” были значительно превышены плановые показатели продаж».
Однако предполагаемый старт продаж в крупномасштабных проектах: «Балтийская Жемчужина», «Северная долина», «Конная Лахта» «Кудрово» и пр. — может существенно скорректировать планы пригородных застройщиков. Ипотека, несмотря на радужные прогнозы, в полную силу в пригородной зоне пока не работает. Может, оно и к лучшему: при сохраняющемся дефиците предложения это могло привести к незапланированному росту цен. Границы сегодняшнего рынка пригородного жилья можно обозначить несколькими ориентирами, которые многие аналитики не включают в свои отчеты. С одной стороны, летом 2008-го завершается строительство «Северного Версаля» в Лахте (см. раздел «Проекты»), где цена домовладения доходит до $5 млн, с другой — открываются продажи в «Новой Ижоре» (этот проект сами застройщики относят не к коттеджным поселкам, а к «городским кварталам нового типа»). Проект компании SetVill в Ягодном обозначил новый предел удаленности для поселений элитного класса; опыт «ПулЭкспресс Групп» показал, что производство и продажу пригородного жилья (независимо от категорий) можно поставить на поток.

Но пока погоду на рынке определяют вполне традиционные коттеджные поселки бизнес-класса со средними параметрами, без особых изысков.

СТАТИСТИКА РЫНКА

По данным аналитиков АН «Итака», в IV квартале 2007 года в ЛО и в ближайших пригородах Петербурга продавались дома и участки примерно в 100 коттеджных поселках разной степени готовности. Прирост количества поселений за два года (с начала 2006-го) составил 92 %.

В течение 2008-го застройщики планируют вывести на рынок еще как минимум 40 проектов; несколько пятен рассматривают крупные инвесторы (в том числе — петербург-ские строительные компании). Михаил Крючкин отмечает, что ежеквартально на рынке возникает до десяти проектов загородных коттеджных поселков, и эта тенденция сохранится. В течение 2006 года, отмечают специалисты «Итаки», были полностью реализованы 24 коттеджных поселка. За январь-ноябрь 2007-го завершились продажи еще в 16.

Объем застройки (площадь возводимого жилья), по данным на IV квартал, составляет 1,03 млн кв.м (в I квартале 2006-го — 415 000 кв.м). С начала 2007-го прирост составил 42%.

В строящихся коттеджных поселках расположено 6667 домовладений. Сооружение коттеджей, таун-хаузов и малоэтажных комплексов ведется на территории площадью около 1566 га (прирост к началу 2007 года — 24%).

Географическое распределение предложения остается стабильным. Основной объем новой застройки сосредоточен в Выборгском и Всеволожском районах, минимальное предложение — на юге и в удаленных районах ЛО. Хотя Ломоносовский, Тосненский, Пушкинский и Гатчинский районы демонстрируют положительную динамику. Эксперты «Петербургской Недвижимости» отмечают, что развитие южного направления (впрочем, не только его) тормозится из-за долгих согласований с государственными органами (оформ-ление разрешенного использования, перевод земель в другой статус, утверждение плана застройки и т.д. ). По этим причинам в первом полугодии не смогли выйти в продажу несколько крупных проектов: «Усадьба Рериха» в Волосовском районе, два поселка в Сойкино Ломоносовского района, «Романовское предместье» и «Лехтуси» — во Всеволожском.
В «ПН» также отмечают положительную динамику на юге: в III квартале 25% новых проектов, где были открыты продажи, размещались в Гатчинском и Ломоносовском районах. О своих планах развития коттеджного строительства в данном направлении заявили такие серьезные игроки, как «Родэкс Северо-Запад», «Олимп 2000», группа «Осло Марин» и другие.

БОЛЬШЕ И БЫСТРЕЕ

Марина Карпихина, директор по развитию компании «Родэкс Северо-Запад», отмечает тенденцию укрупнения проектов: «Год или два назад крупным считался поселок на 40–50 домов, сегодня их число выросло в четыре-пять раз. Все больше комплексов, где число домовладений превышает две сотни».

По данным «Родэкс», наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость стоимостью до $500 000 (за дом с участком). Еще одна важная тенденция: рост числа покупателей, приобретающих дома по «белой схеме», когда в договоре указывается реальная стоимость покупки. Сегодня на первичном рынке такие сделки составляют 60–70% от общего коли-чества. Рынок «ускоряется». Менеджеры «ПулЭкспресс Групп» фиксируют сокращение сроков экспозиции объектов. Двести сорок участков в первом поселке компании «Борисово-2» были проданы за два года (2005–2006-й); реализация 250 участков в «Зеркальном» заняла полтора года (2006–2007-й). В поселке «Золотые пески», который строится на берегу Финского залива, в 80 км от Петербурга, за девять месяцев с момента начала продаж (с февраля по октябрь 2007-го) было реализовано 170 участков из 207. (При этом стоимость сотки в «Золотых песках» — от $10 000 до $28 000.) В поселке «Три берега» на берегу Гладышевского озера за 1,5 месяца (сентябрь — октябрь 2007-го) продано 45 участков (из 66) стоимостью от $5000 до $7000 за сотку.

Руководитель девелоперского подразделения «ПулЭкспресс Групп» Андрей Молотков отмечает, что уверенное развитие рынка в 2007 году было обусловлено, в том числе, макроэкономическими факторами: финансовой стабильностью (связанной, в частности, с ростом цен на нефть), ростом денежной массы и свободных средств у населения; возможностью прогнозировать инвестиционную ситуацию на рынке загородной недвижимости (по крайней мере, на кратко-срочную перспективу).
Не последнюю роль, по мнению девелоперов, играет и активная пропаганда загородного образа жизни (в чем, по мере скромных сил, участвует и наш журнал).

Определяющими факторами на ближайшие полгода-год будут: состояние городского рынка жилья, развитие социальной инфраструктуры и дорожного строительства
в пригороде, стратегия банков и доступность ипотечных программ.

Распределение коттеджных поселков по стадиям реализации, %


Проектирование

22

Начало продаж

8

В продаже

31

Последние дома/участки

9

Продажи завершены

30



Распределение по срокам ввода коттеджных поселков, находящихся в продаже, %


Сдан

13

IV кв. 2007

19

I кв. 2008

3

II кв. 2008

26

III кв. 2008

8

IV кв. 2008

18

2009

11

2010

3

2011

1



Распределение коттеджных поселков относительно наличия/отсутствия водоема, %


Нет водоема

40

Озеро

39

Река

12

Залив

6

Искусственный водоем

3

Данные департамента маркетинга компании ЦРП «Петербургская Недвижимость»

 

Крупные малоэтажные проекты, находящиеся на стадии реализации в пригородах СПб и ЛО


Название

Район

Кол-во объектов

Расстояние от центра СПб, км

Класс

«Янино-1»

Всеволожский

300

22

Средний

«Токкари-Лэнд»

Всеволожский

279

12

Бизнес + Премиум

«Гармония»

Выборгский

274

115

Средний

«Охтинское раздолье»

Всеволожский

250

24

Бизнес

«Антоновка» 

Всеволожский

250

27

Бизнес

«Зеркальный»

Выборгский

234

100

Бизнес

«Малый Петербург» (1-я оч.)

Всеволожский

232

29

Средний

«Княжеская долина»

Гатчинский

229

66

Бизнес

«БельВиль»

Тосненский

210

35

Бизнес

«Золотые пески»

Выборгский

208

72

Премиум



Характеристики поселков в различных классах


Класс

Средняя пл. коттеджа,  кв.м

Средняя пл.
участка,  сотки

Среднее  число  объектов,  шт.

Средняя пл.
застройки,   га

расстояние
до центра
СПб, км

Средний

158

22

88

20

94

Бизнес

195

23

71

16

54

Премиум

258

25

52

13

45

Элита

467

36

25

9

46



Удельная цена предложения домов в КП в зависимости от класса проекта (IV квартал  2007)


Класс

Цена 1 кв. м, $

Прирост, %

IV кв.
2007

III кв.
2007

I кв.
2007

IV кв.
2006

I кв.
2006

III кв.
2007

I кв.
2007

Средний

1652

1503

1448

1154

887

10

86

Бизнес

2301

1986

1944

1808

1489

16

55

Премиум

3272

3271

2894

2603

1971

0

66

Элита

3778

4205

3354

2892

2365

-10

60



Удельная цена предложения участков в КП в зависимости от класса проектов (IV квартал 2007)


Класс

  Цена 1 сотки земли, $

Прирост, %

IV кв.
2007

III кв.
2007

I кв.
2007

IV кв.
2006

I кв.
2006

III кв.
2007

I кв.
2007

Средний

5763

5015

3987

3090

2408

15

139

Бизнес

7664

6550

5457

4664

3730

17

105

Премиум

9624

9340

9462

-

4369

3

120

Элита

16 209

24 000

29451

16 125

-

-32

-



Удельная цена предложения участков в КП в зависимости от класса проектов (IV квартал 2007)


Класс

 Цена 1 сотки земли, $

Прирост, %

IV кв.
2007

III кв.
2007

I кв.
2007

IV кв.
2006

I кв.
2006

III кв.
2007

I кв.
2007

Средний

5763

5015

3987

3090

2408

15

139

Бизнес

7664

6550

5457

4664

3730

17

105

Премиум

9624

9340

9462

-

4369

3

120

Элита

16 209

24 000

29451

16 125

-

-32

-

Данные АН «Итака»

Распределение объектов, объема и площади застройки в КП
по районам


Район

Доля
в кол-ве
объектов,
%

Пл.
застр.,
%

Пл.
возв.
жилья,
%

Всеволожский

38

40

46

Выборгский

36

38

28

Курортный

7

3

8

Гатчинский

6

6

3

Приозерский

4

4

2

Тосненский

3

2

3

Волосовский

2

1

2

Петродворцовый

1

2

2

Пушкинский

2

2

0,2

Приморский

1

1

3

Кировский

1

1

1

Ломоносовский

1

0,4

1



Дифференциация малоэтажных жилых комплексов по числу домовладений


Число
домовладений

Доля
на рынке, %

1–50

68

51–100

15

101–150

6

Более 150

11

Данные «ПулЭкспресс Групп»

 

Дмитрий СИНОЧКИН

если понравилась статья - поделитесь:

январь 2008