976
0
Дмитрий Синочкин

«Объекты, которые реально можно приобрести в кредит, на пригородном рынке единичны»

Кредитные сделки пока занимают не более 5–7% в общем объеме операций с загородным жильем. Это означает, что пригородный рынок пока еще нельзя отнести к цивилизованным: покупатель с «загашником» налички — желанный гость не только в офисах застройщиков и риэлторов, но и в налоговых службах. С другой стороны, растущая доступность кредитных схем может привести к серьезному росту спроса, недоразвитую ипотеку можно рассматривать как потенциал развития рынка. Не исключено, что главными игроками в ближайшие год–два будут становиться банки.

– Ваш банк был первым (или одним из первых) кредитных учреждений, которые начали выдавать займы на покупку загородного жилья…

– Да, это так. Это было связано с определенными законодательными трудностями, с пробелами в нормативной базе.

– Зачем вам вообще понадобилось добавлять в «линейку» такой непростой продукт? У вас ведь был вполне налаженный бизнес в городе, ипотека под городские квартиры…

– Часть наших клиентов уже решила для себя жилищную проблему.

– Это те, для кого загородный дом — предмет роскоши?

– Да, но не только. Многие просто пред-почитают жить за городом. Второй момент — резкий рост цен на жилье, прежде всего — на городские квартиры. Загородная недвижимость дорожала медленнее.

– Это ведь 2005 год, правильно? Тогда стоимость жилья в области — если сравнивать цену квадратного метра — вдвое отставала от городских показателей.

– Да, и заемщик просто вынужден был обратить свой взгляд на загородные объекты. Особенно если ему необходимо было жилье большой площади.

– Какие проблемы сдерживают развитие загородной ипотеки?

– И на начальном этапе, и сейчас ключевыми остаются проблемы законодательного характера. Несовершенство нормативной базы позволяет регистрировать ипотеку не на любой объект. Это если дом, или квартира, или земля приобретаются с использованием кредитных средств, то залог объекта оформляется автоматически в момент за-ключения сделки. И банк, тем самым, закрывает свои риски, в первую очередь — такой, как отсутствие обеспечения под выданный кредит. То есть нормально — когда покупатель получает свидетельство о собственности, а объект в этот момент уже находится в залоге у банка. Ранее этот порядок не распространялся на участки. Проблема в том, что дом не может быть заложен отдельно, в отрыве от земли. Вот здесь и возникали главные трудности. Если залог земли не оформлялся в силу закона, сделку приходилось проводить в два этапа. Сначала мы регистрировали договор купли–продажи, потом — ипотеку, и только после этого продавец получал деньги. Недавно внесенные изменения разрешили регистрировать договоры ипотеки земли в силу закона. Но тут возникла другая проблема. Законодатель выводит дачные и садовые дома в особую категорию недвижимости, на которую ипотека в силу закона не распространяется. Это все — не жилые дома.

– Но там ведь живут люди, и подолгу, и даже постоянно…

– Но законодатель пока еще так не считает. Сейчас на дачных участках строится высококомфортное жилье, там есть водопровод, электричество, канализация, люди готовы жить там постоянно. Но формально такие дома — нежилая недвижимость, и мы снова упираемся в проблему двухступенчатой регистрации сделок со всеми ее последствиями.

– Значит ли это, что в данной сфере — более высокие риски? А следовательно — и более высокие ставки? Банки ведь имеют обыкновение страховаться от возможных неприятностей, накручивая дополнительные проценты…

– Продавец в любом случае получает свои деньги только тогда, когда полностью проведена сделка и зарегистрирован залог. В этом моменте для банка риска нет — есть определенные неудобства для продавца и покупателя. Для банка риски в другом. Этот рынок — еще очень молодой. Есть проблемы с оценкой: мало объектов-аналогов, не с чем сравнивать. Экспозиция таких объектов существенно более длительная…

– То есть если вдруг дефолт — не так просто будет продать…

– Да, к тому же это, как правило, весьма дорогое жилье.

– Ну так и давайте кредит не на всю стоимость, а на 70–80%...

– А мы и выдаем на 70% стоимости.

– И все же эта категория жилья несет в себе больше рисков.

– Да. Но ставки в нашем, например, банке сейчас для городской и загородной недвижимости сравнялись: 9% в валюте, 10,49% в рублях.

– И в чем «фишка», если доллар падает, а рубль растет?

– В стоимости привлеченных ресурсов.

– То есть вы нашли где-то на рынке недорогие доллары и теперь выдаете их населению.

– А у нас и сейчас остались варианты выгодного привлечения средств. В конце 2006 года мы вошли в финансовую группу «Морган Стэнли», так что определенные возможности у нас есть.

– Какую долю в вашем портфеле сейчас занимает загородная ипотека?

– 10–15%. Могло быть и больше. Проблема не только в законодательстве, но и в дефиците качественного предложения. Объекты, которые реально можно приобрести в кредит, на рынке единичны. Многое из того, что предлагают застройщики, кредитовать нельзя — прежде всего потому, что невозможно оформить залог участка.

– А как же в городе кредитуются многочисленные дольщики? Предмета залога ведь тоже нет, но банк принимает поручительства застройщика…

– Мы говорим об индивидуальном жилищном строительстве, когда закладывается жилой дом с одновременным залогом участка. Городской застройщик, когда возводит многоквартирный дом, землю на участки не делит. И законодательство этого не требует. То есть — пока не приведены в порядок права и документы на землю в коттеджном поселке, с ипотекой будут сложности. Что касается соглашений с застрой-щиками: отдельные банки заключают соглашения с некоторыми девелоперами. Здесь банк берет на себя риски, но речь о классической ипотеке не идет, это все-таки вариант потребительского кредитования.

– Вы не рассматривали возможность аккредитации какой-либо из фирм, работающих в пригородном жилищном строительстве?

– Пока не думали на эту тему. В нынешних условиях надо разобраться в существующих кредитных продуктах.

– Однако ваши коллеги-конкуренты уже предлагают кредитование строящихся коттеджей…

– Я знаю несколько таких случаев. Либо банк создает при себе строительную компанию и сводит риски к минимуму, потому что контролирует процесс. Либо строительная компания брала кредит у банка, а отдать не может, и тогда кредитование ее покупателей — промежуточное решение проблемы…

– Будут ли расти ставки в ближайшее время, и выгодно ли сейчас брать ипотечный кредит?

– Давайте начнем со второго вопроса. На растущем рынке ипотека всегда выгодна для заемщика. Потому что сегодня вы берете заем для покупки объекта, который стоит, условно говоря, 100 000 у.е., а завтра он уже стоит 200, если не 300 тысяч. Будут ли расти ставки — трудно сказать. Сейчас цена денег на мировых рынках увеличилась, и некоторые банки уже скорректировали свои условия, подняли ставки.

– А Городской ипотечный?

– Пока мы держимся на том уровне, который заявили, когда снизили ставки в конце лета. Но не будем забегать вперед, рынок покажет.

– Насколько велика конкуренция в загородном сегменте ипотечного рынка?

– Пока загородной ипотекой системно занимаются несколько банков, не более десятка. И у каждого своя ниша: одни работают преимущественно со строителями, другие кредитуют только приобретение готовых домов. Мы, например, предпочитаем вторичный рынок, то есть готовые дома. Но серьезной конкуренции, которая приводила бы к демпингу, пока нет.

– Как вы оцениваете перспективы развития загородного рынка жилья? Какое направление будет развиваться быстрее: формат второго жилья (условно — «дачи») или ближний пригород для постоянного проживания?

– Если будут преодолены некоторые законодательные ограничения, в основном —связанные с оформлением земли, загородный рынок будет развиваться очень быстро, и по всем направлениям. И темпы развития зависят от того, насколько формирование участков на стадии продаж будет соответствовать требованиям кредитных учреждений. Пока большая часть загородного жилья приобретается у индивидуальных продавцов.

– Вы не опасаетесь, что ипотека послужит одним из факторов разгона цен — как это было в городе?

– Я не считаю, что ипотека стала главной причиной скачка цен. Скорее, сказался дефицит предложения. И то, что на фоне начавшегося роста многие застройщики придерживали объекты, дожидаясь более выгодных условий.

– Но в Москве в последнем полугодии, пока стояли цены — резко сократились и объемы ипотеки…

– А вот здесь другая причина. Для значительной части заемщиков кредит — дополнение к той сумме, за которую они рассчитывают продать имеющееся жилье. Когда цены стоят или падают, продать свое жилье становится проблематично. Поэтому и количество сделок с ипотекой сокращается. По обращениям к нам, по звонкам на «горячую линию» мы видим, что многие потенциальные заемщики — это те, кто имеет право на городскую субсидию. Для них тоже кредит — один из дополнительных инструментов.

– У вас есть загородный дом?

– Пока нет.

– Но планируете?

– Я хочу вообще переехать в пригород. Не продавать городскую квартиру (детям пригодится), но постоянно жить за городом.

– Дом — деревянный или каменный?

– Это не так важно. Лишь бы устраивал по уровню комфорта. И чтобы не больше 30 км от города — потому что каждый день придется ездить на работу. Главное — чтобы с выходом к большой воде. Лучше всего — залив, но рассматриваем и варианты на Ладоге. Давняя мечта — купить катер. Это, наверное, на генном уровне заложено — тяга к воде. Я все-таки родился в Волгограде… Беседовал

Дмитрий СИНОЧКИН

если понравилась статья - поделитесь:

январь 2008